전세보증금반환청구소송 내용증명부터 강제집행까지! 

안녕하세요.
진심으로 의뢰인과 소통하는 변호사,
주명호 변호사 입니다.

최근 수도권 뿐만 아니라 전국적으로 집값이 상승하고 있으며, 임대차 3법의 시행 이후 전세보증금의 경우도 급격히 상승하고 있습니다. 또한 전세보증금의 경우 일반 서민의 가진 것 전부라고 해도 과언이 아니라 할 것이기 때문에 임대차가 종료된 후 이를 반환받는 것은 그 무엇보다도 중요한 문제입니다.

그러나 안타깝게도 깡통전세 문제를 차치하더라도 대법원 통계에 따르면 전세보증금을 반환받지 못하여 소송을 제기하는 전세보증금반환청구소송 건수가 2019년 5천 703건으로 해마다 증가하고 있습니다. 따라서 오늘은 전세보증금반환청구소송에 대하여 전반적으로 포스팅을 해 보고자 합니다.


▶ 임대차종료사실이 무엇보다도 중요합니다.

(1) 법률의 규정
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.


(2) 임차인의 임대차 해지통보
위 법률규정에 따른 묵시적 갱신이 되면 임대차기간이 자동 연장되어 전세보증금반환청구를 할 수 없습니다. 따라서 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 임대인에게 해 두어야만 합니다. 이 통지는 입증자료를 꼭 남겨두는 것이 중요한데 이 통지는 문자 메시지, SNS 메신저, 전화 통화 내역, 내용증명으로 남겨 두시면 되는데 될 수 있으면 내용증명으로 2개월 전까지 갱신거절 통보를 보내시는 것을 추천드립니다.


▶ 변제를 독촉하는 내용증명 발송

위 임차인의 임대차 갱신거절 통보 후 묵시적 갱신이 되지 않아 임대차가 종료되었음에도 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않으면 바로 소송을 진행하기 보다 변제를 독촉하는 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 일상생활에서 임대인은 다음 임차인이 들어오면 그 보증금을 받아 기존 임차인에게 보증금을 내 주겠다고 하는 경우가 많으나 다음 임차인이 들어 오는지 여부는 기존 보증금 반환 채무에 영향을 미칠 수 없습니다.

​즉 다음 임차인이 들어오지 않은 사정은 임대인의 사정일 뿐이고 임대인의 보증금반환의무는 면제되지 않습니다. 따라서 위와같은 사정에 구애받음이 없이 임차인은 변제를 독촉하는 내용증명을 발송하면 됩니다. 이 내용증명의 내용은 임대차의 종료사실, 반환보증금의 존재와 금액, 반환기일 등을 기재하시면 됩니다. 이 내용증명을 통해 빠른 변제 독촉과 더불어 소송과정에서 임차인의 의사표시 내용을 증명하는 효과적인 증거로도 활용할 수 있습니다. 그리고 이 내용증명을 변호사 명의로 보낸다면 상대방이 심리적 압박을 심하게 느껴 임의변제로 사건이 조기에 해결될 수도 있습니다.

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▶ 지급명령의 신청

위 내용증명을 보냈음에도 전세보증금을 반환하지 않는다면 바로 소송으로 가기 보다 지급명령을 신청하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 지급명령을 신청하면 소송으로 가는 것보다 비용과 시간을 절약할 수 있는 이점이 있습니다. 지급명령이 확정되면 확정된 본안판결과 같이 집행권원이 발생하여 나중에 확정된 지급명령을 근거로 상대방의 재산에 대하여 강제집행을 할 수 있습니다.

​다만 ​지급명령은 반드시 상대방에게 도달되어야 하므로 상대방의 성명, 연락처, 주소 등 인적사항을 알고 있어야 합니다. 그리고 지급명령이 확정되기 위하여는 상대방이 해당 결정을 받은 후 14일 이내에 이의신청을 하지 않아야 합니다. 만일 이 기간 내에 상대방이 이의신청을 하면 지급명령신청은 자동으로 소송으로 진행이 되게 됩니다. 따라서 상대방의 이의제기가 예상되면 지급명령신청보다 바로 전세보증금반환청구소송을 진행하시는 것이 좋습니다. 지급명령신청 여부는 법률 전문가인 변호사와 상담을 거친 후 진행하시는 것을 추천드립니다.

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▶ 전세보증금반환청구소송 전에 취해야 할 사전 조치

(1) 임차권등기명령신청
보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야하는 사정이 있다면 이사를 가기 전에 반드시 주택소재 관할법원에 임차권등기명령을 신청 한 후 등기부에 임차권등기가 된 것을 확인한 후 이사를 가시는 것이 좋습니다. 임차권등기명령신청은 임대인의 동의가 필요하지 않으며 임차인 단독으로 신청이 가능합니다.

임차권등기명령에 의하여 임차권등기가 되면 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되기 때문에 집주인의 다른 저당권자 등(일반적으로 근저당권을 설정한 은행 등을 말합니다)이 해당 목적물에 경매를 신청하더라도 기존의 우선변제권에 기하여 우선변제를 받을 수 있습니다.

임차권등기명령을 신청하기 위한 제출서류는 임대차 계약서, 신청인 본인의 주민등록초본, 임대차계약해지를 입증할 수 있는 자료, 부동산등기부등본입니다. 또한 임차권등기명령을 신청하면 상대방인 ​집주인에게 임의변제를 압박하는 수단으로 작용할 수 있습니다. 임차권등기가 되면 후에 들어오는 임차인은 최우선변제권을 행사할 수 없으므로 보증금을 보호받지 못하는 임차인의 지위에 놓이게 되어 임대차 계약을 체결하고 들어오려고 하지 않습니다. 따라서 임차인을 다시 들일 수 없는 임대인은 기존의 보증금을 변제하고 임차권등기의 말소를 요청할 수 있기 때문입니다.

(2) 가압류 등 보전처분
본안소송에서 승소하면 승소확정판결을 집행권원으로 상대방의 재산에 대하여 강제처분을 하게 되는데 이 과정에서 상대방이 중간에 재산을 처분하는 것을 막아 두어야 할 필요성이 있습니다. 만일 소송 중에 상대방이 재산을 처분해 버리면 강제집행 대상이 사라지게 되기 때문입니다. 따라서 전세보증금반환청구소송 전이나 소송과 동시에 상대방이 재산을 처분할 수 없게끔 가압류 등의 보전처분을 해 두시는 것이 좋습니다. 가압류를 하기 위해서는 보전의 필요성과 피보전권리를 법원에 소명하여야 합니다. 그리고 법원이 담보제공명령을 발할 수 있으므로 이에 대한 준비도 필요합니다. 그러므로 가압류 등 보전처분도 법에 대한 전문가인 변호사의 도움을 받아 진행하시는 것이 좋습니다.




▶ 전세보증금반환청구소송의 진행

(1) 소송진행 절차
전세보증금반환청구소송은 원고인 임차인이나 그 법률대리인인 변호사가 소장을 제출하면 상대방 측에서 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다. 그리고 중간에 변론기일이 잡히고 변론기일에 앞서 소송 당사자들이 준비서면 등을 서로 제출합니다. 이후 변론을 종결하고 판결 절차를 진행합니다. 전세보증금반환청구소송은 4개월에서 6개월이 소요된다고 보시면 되는데, 임대인이 여러가지 향변 등을 하면 소송기간은 길어질 수 있습니다. 전세보증금반환청구소송을 진행하면서 임대인의 위법행위로 발생한 손해에 대하여는 별도로 손해배상청구를 할 수 있습니다.

(2) 소송에서의 쟁점
전세보증금반환청구소송에서 승소하기 위하여는 임대차계약의 존재사실, 임대차계약의 종료사실, 임차보증금의 존재사실, 임대인의 임차보증금 미변제 사실 등이 입증되어야 합니다. 따라서 전세보증금반환청구소송에서 승소하기 위하여는 임대차 계약서, 내용증명, 영수증, 통장 입출금 거래내역서 등 관련 객관적 자료를 제출하는 것이 중요합니다.

(3) 상대방의 항변 대비
이러한 소송에서 질이 좋지 않은 집주인은 계속 법정 출석을 피하기도 하고, 임차인이 임차 목적물을 파손하였다거나, 임차료를 연체한 사실이 있다(반전세의 경우)는 등 있지도 않은 사실을 주장하기도 하므로 이에 대한 대비도 필요한 것이 전세보증금반환청구소송입니다.


▶ 소송 후 강제집행 절차

소송에서 승소하고 이 판결이 확정되면 이 확정판결을 집행권원으로 하여 상대방의 재산에 대하여 압류나 강제경매를 하고 이를 통하여 전세보증금 등 기타 손해를 보전받게 됩니다.


▶ 끝맺음말

오늘은 전세보증금반환청구소송에 대하여 살펴 보았습니다. 전세보증금반환청구소송의 경우 소송비용 때문에 주저하시는 분들이 있습니다. 그러나 승소한 경우 소송비용은 패소자가 부담하는 것이 원칙입니다. 따라서 상대방에게 소송비용을 청구할 수 있습니다. 그리고 변호사 비용도 일정 비율은 상대방에게 청구할 수 있습니다. 현재 전세보증금을 반환받지 못하여 고통을 당하고 계시다면 먼저 무료 상담 전화로 연락을 주시기 바랍니다. 저희 법무법인은 내용증명, 가압류 등 보전처분, 승소 후 강제집행 절차까지 모든 절차를 책임지고 수행해 드리고 있습니다.

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이상, 진심으로 의뢰인과 소통하는 변호사.
주명호 변호사 였습니다.
감사합니다.

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