[상가임대차] 차임연체와 계약갱신요구 거절 

[들어가며]

실제 법률상담을 진행한 사례들 중 대표적인 분쟁사례를 선별하여 Q&A 형식으로 재구성하였습니다. 실생활에서 언제든지 발생할 수 있는 법률문제이므로 알아두시면 도움이 될 것입니다.

[상담사례 Q&A]

Q. 계약기간 중에 상가임대료를 3개월 이상 연체했다가 모두 지급하였습니다. 계약 갱신 시점이 다가오는데 상가임대차법상 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 건가요?



A. 결론부터 말씀드리면 최근 대법원 판례에 의할 때, 갱신요구를 할 수 없습니다. 단, 상가임대차법상 2020년 9월 29일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 임대료 부분은 위에서 말하는 연체 기간에 포함되지 않습니다.

최근 대법원은 “임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다”라고 판결하였습니다(2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).

위 판결을 해석하면, 상가임대차법상 차임연체로 인한 계약해지는 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정되어 있으므로(상가임대차법 제10조의 8 참조) 연체한 임대료 액수가 3개월분에 도달하면 계약해지를 할 수 있고(연속해서 3개월 연체할 것을 요구하지 않음), 연체한 차임을 일부 변제하여 3개월분에 도달하지 않으면 해지를 할 수 없다는 결론이 도출됩니다.

그러나 상가임대차법상 계약갱신요구 거절사유는 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 규정되어 있으므로(상가임대차법 제10조 제1항 제1호), 과거에 임대료를 3개월 연체한 사실이 인정되면 갱신요구시 연체한 임대료가 없다고 하더라도 임대인은 계약갱신요구를 정당하게 거절할 수 있다는 결론이 도출됩니다.

임차인 입장에서는 매우 불리한 판결인데요, 법조문을 문리적으로 엄격하게 해석한 것으로 평가할 수 있습니다.

다만 위 판례를 단순히 3기(보통은 3개월이 될 것임) 이상의 차임을 연체한 사실이 있으면 어느 경우에나 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 해석하는 것은 위험하다고 생각합니다. 임차인의 날짜 착오로 차임 지급이 1일 연체되거나, 단순한 계산착오로 차임 지급이 소액 연체된 경우와 같이 임차인과의 신뢰관계가 깨졌다고 보기 어렵다는 점이 인정된다면 위 판례 결론과 다른 결론이 나올 수도 있기 때문입니다.

위 판례에서도 ‘임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌다는 이유로 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있다’고 판결한 것이므로, 이를 반대로 해석한다면 신뢰가 깨어졌다고 보기 어려운 사정이 입증된다면 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다는 결론이 나올 가능성도 충분히 있다고 생각합니다. 

다만 이는 어디까지나 변호사로서의 제 사견이므로, 대법원 판례를 우선적으로 고려하여 3기 이상의 차임 연체를 하지 않도록 각별히 주의하여야 하겠습니다.

최근 코로나 대유행 상황에서 소상공인들의 피해를 막기 위하여 2020년 9월에 상가임대차법이 일부 개정되었고, 그 결과 2020년 9월 29일(개정법 시행일)부터 6개월(2021년 3월 29일 0시)까지 기간 동안 연체한 차임액은 계약갱신요구 거절이나 계약해지에 있어서 연체액으로 보지 않게 되었습니다(연체차임을 청구하는 것은 가능함). 따라서 위 기간동안 임차인이 차임을 3기 이상 연체하였더라도 다른 기간 동안 차임을 3기 이상 연체한 사실이 없다면 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없습니다.