입주자 대표회의와의 분쟁 관계(4) 

1. 오늘은 관리 규약에 대한 법원의 판단에 대하여 살펴보고자 하는데, 절도 피해를 입은 아파트의 입주자가 원고가 되어 위탁관리 회사를 상대로 손해배상을 청구한 사안에서 원고의 청구가 2심에서 기각이 되었고, 이에 대한 상고심이 진행되었는데, 당시 위탁관리 업체와 입주자 대표회의 상의 위탁관리계약에서는 '피고 또는 그 사용인의 고의 또는 중대한 과실로 대표회의 또는 입주자에게 금전상의 손해를 입혔을 경우'에 대하여 피해 배상을 하기로 약정이 되어 있었고, 위 아파트 관리 규약에서는 관리주체의 대표자와 그 직원은 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 인하여 입주자 또는 제3자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정이 되어 있어 중과실이 아닌 과실이 있었을 경우에 피해 배상 여부가 문제 되었습니다.

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2. 위탁 관리 회사의 담당 직원이 중과실이 아닌 경과실이 있었던 위 사안에서는 관리 규약이 위탁관리 회사인 피고에게 적용될 수 있는지, 중과실로 책임 제한을 한 관리계약이 관리 규약에 반하여 무효인지가 문제가 되었던 사안인데, 손해배상 책임을 주장하는 원고 측에서는 경과실인 본 건의 경우 위 관리 규약이 본 건 사안에 적용된다는 점을 입증했어야 했는바, 이에 대하여 대법원은 "공동주택관리 규약의 제정 및 개정 요건에 비추어 그 관리 규약이 관리 주체에게 당연히 적용된다고 볼 수 없고, 공동주택 관리 업체와 입주자 대표자회의 사이에 체결된 관리 업무 위ㆍ수탁 계약상의 손해배상책임 규정이 위 관리 규약상의 손해배상책임 규정과 다르다는 이유만으로 당연 무효라고 볼 수는 없다."라는 판시(대법원 2004. 2. 26 선고 2003다 60204 판결 [손해배상(기)] )를 하여 기준을 제시하였는데, 입주자나 사용자가 아닌 위탁관리 회사에 대하여 관리 규약이 적용된다는 것은 말이 되지 않고, 관리 규약을 법률로 볼 수 없다는 기존의 판단에 따른 적절한 판단이라 할 것입니다.

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3. 관리비 체납 등과 관련하여 분쟁이 많이 발생하는데, 채무자인 입주자가 사용료, 공과금 등의 개념이 모두 포함된, 각 입주자에게 현실적으로 부과되는 관리비 명목의 모든 비용을 의미하는 관리비를 체납하였고, 위 아파트에 대한 경매를 통하여 낙찰을 받은 원고가 채무자에 대한 관리비를 납부하라는 요청을 받은 입주자 대표회의를 상대로 채무부존재 확인 청구 소송을 제기하였고, 이에 대하여 2심 법원에서는 체납관리비를 승계하도록 한 관리 규약의 효력을 부인하여 원고의 청구를 인용하였던바, 이에 대하여 입주자 대표회의는 상고를 제기하였던 사안이 있었습니다.

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4. 위 사건에서는 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정되어 있는 관리 규약의 효력과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 함) 제18조의 '공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별 승계인에 대하여도 행사할 수 있다.'라는 규정의 충돌이 문제가 되었는데, 대법원은 "위 관리 규약에 대하여 자치규범인 관리 규약 제정의 한계를 벗어나는 것인 점, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등에 비추어, 특별 승계인이 그 관리 규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것인데, 다만 집합건물법 제18조를 이유로 구분소유권을 타인에게 매각하는 등의 행위를 통해 공용부분에 대한 책임을 회피하는 것을 방지하면서도 다른 한편, 공용부분에 대한 비용과 관계없는 전 소유자의 전유부분에 대한 체납관리비에 대해서까지 이를 제3자에게 승계시키는 것은 특별 승계인에게 지나친 손해를 입게 하는 것이 되므로 그 조화를 꾀하고, 집합건물의 특별 승계가 이루어질 경우 체납관리비에 대한 공시 제도가 마련되지 않아 특별 승계인에게 발생할 수 있는 불이익도 고려하여 승계되는 채무의 범위를 공용부분 관리비에 한정하려는 규정이다.'라는 취지의 판시(대법원 2001. 9. 20 선고 2001다 8677 전원 합의체 판결 [채무부존재확인])를 통하여 기준을 제시하였는데, 공용부분에 대하여는 채무자를 상대로 소송을 제기할 수 있다는 점, 전유부분의 사용을 곧바로 해야 하는 원고가 입는 불이익이 크지 않다는 점 등을 종합하면 적절한 판시라고 할 것인데, 위와 같은 분쟁을 미리 방지하기 위해서는 입주자 대표회의 측에서 새로운 입주자 등에게 기존의 관리 규약에 대한 승인을 받아두어야 할 것입니다.