[민사/부동산] 부동산전문변호사 부동산계약금반환소송 노하우 

압구정역 가장 큰 대형빌딩 내 위치하는 태연법률사무소! 땅부자들이 많은 곳인만큼 부동산소송 문의가 정~말 많은데요! 저희 사무실은 부동산매수인, 매도인, 임대인, 임차인, 심지어 공인중개사까지! 정말 많은 분들이 찾아주시는 변호사 사무실입니다. 오늘은 부동산소송에 대한 이야기를 해보려고 하는데요,​

​

음..이루고 싶은 꿈, 내·집·마·련! 생각만해도 벅차오르는데요. 설렘도 잠시 현실적인 부담으로 인해 집을 구입하는 것이 쉽지 않습니다. 따라서 상대적으로 부담이 적은 월세나 전세 같은 임대차계약을 맺는 경우가 대부분인데요. 땅부자라는 말이 예삿말로 밀려난 요즘, 부동산 재테크에도 많은 관심이 쏠리고 있어 그에 따라 계약 체결 건수도 늘고 있습니다. 오늘은 이와 같은 부동산 계약 체결 과정 중, 혹은 완납 후에 일어날 수 있는 부동산 관련 문제에 대해 다뤄보겠습니다. ​

​

부동산전문변호사 계약금반환소송!

​임대차 계약은 주로 원하는 부동산을 탐색하는 것 부터 시작하는데요. 나의 조건과 부합하는 집을 발견하면 바로 전액을 납부하는 것이 아니라 전체 금액의 일정부분 정도를 매도인 또는 집주인에게 미리 전달하고 계약서를 작성함으로써 거래가 완료됩니다. 하지만 많은 변수로 인해 계약을 취소하는 경우도 있는데요. 취소 사유가 될 만한 것은 많지만, 기본적으로 계약이라 함은 상호간의 약속이기 때문에 불이행 시 뒤따르는 결과가 있기 마련입니다. 때마침 알맞은 사례가 있어 소개해 드리려 합니다. 

​

오랜 직장 생활을 끝마치고 은퇴한 A씨는 안정적인 노후를 위해 상가 투자를 결심하고 매물을 알아보고 있었습니다. 그러던 중, 분양대행사 직원으로부터 매매가 대비 고수익의 임대수익을 올릴 수 있고 매월 직장인의 월급보다 훨씬 많은 월세를 받을 수 있다는 말을 듣게 되는데요. 그래서 퇴직금을 보태어 분양대행사에 매매 계약금을 선지급 합니다. 그러나 이후 임대료 시세를 알아본 결과 홍보대행사가 설명한 수준의 절반도 미치지 못하는 과대 광고였음을 알게 됩니다. 

​

퇴직금을 날릴 위기에 처한 A씨는 건물주를 상대로 부동산계약금반환소송을 제기하였고, 재판부는 '상가 분양자에게 수익성은 가장 큰 관심사'라며 수익률보다 높은 수익을 장담하는 듯한 문구로 분양을 유도한 행위는 과장이나 허위의 수준을 넘은 것이라고 판단하였습니다. 따라서 건물주에게 수익률 허위 광고에 대한 분양 대금을 반환하라고 하였고, A씨는 자신의 계약금을 돌려 받을 수 있었습니다. 

​​​

계약금반환청구소송 가능할까

한 순간에 퇴직금을 싸그리 날릴 뻔한 A씨의 이야기. 생각보다 우리 주위에서 많이 벌어지는 일인데요. A씨처럼 돈을 돌려받으면 다행이지만, 그렇지 않은 경우도 있습니다. 부동산계약금 반환의 경우 어떤 이유로 계약이 파기되었는지에 따라 반환 여부가 달라지는데요. 

​

● 임대인

임대인이 계약 후 단순 변심으로 계약을 파기하는 경우에는 별도의 특약이 없는 한 임차인이 잔금을 지불하기 전까지 그 배액을 상환하고 부동산 계약을 파기할 수 있습니다. 만약, 임차인이 계약금만 내고 중도금을 기간 내에 미지급한 경우에도 계약 해지가 가능합니다. 그러나 이러한 사정이 아니라면 임대인의 계약금의 배액을 지불해야 합니다. 

​

● 임차인

반대로 임차인의 단순 변심으로 계약 파기를 할 경우, 임차인이 임대인에게 잔금을 지불하기 전까지 계약금을 포기하고 계약을 파기할 수 있습니다. 

 ​​

​​부동산매매계약서를 작성하지 않았다면?

만약 매매 계약 과정에서 계약서를 작성하지 않고, 계약금만 입금한 경우 계약금 반환은 어렵습니다. 민법 제563조에서도 이에 대해 규정하고 있는데요. 계약은 그 대금을 지급할 것을 약정으로 하고 그 효력을 인정한다고 되어있습니다. 따라서 계약서를 작성하지 않았더라도 계약금을 주고 받았다면 계약이 성사되었다고 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 원칙적으로 계약을 해지하는 입장에 처해있다면 계약금 반환을 청구할 수 없게 됩니다. 

​

그러나 부동산계약금반환청구소송을 통하여 정당하게 요구할 수 있기도 한데요. 이는 계약서 작성 시 특약을 규정해 놓았다는 전제조건이 필요합니다. 또한 계약 자체가 원천적으로 문제가 되는 경우에 계약이 무효·취소 되는데요. 불공정거래, 사회질서에 반하는 거래, 의사능력 없는 자에 의한 거래는 계약 무효에 속합니다. 또한 미성년자에 의한 거래, 착오에 의한 거래, 사기나 강박에 의한 거래는 계약 취소 사유가 될 수 있습니다. 

​​​

부동산처분금지가처분 신청

계약금반환소송과 비슷하게 많이 문의 주시는 부동산처분 금지 가처분 신청에 대해서도 알아보겠습니다. 부동산 처분금지 가처분이란 법원이 부동산의 소유자에게 신청이 들어온 부동산에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권·전세권·임차권의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분을 의미합니다. 즉, 부동산을 소유하고 있는 사람이 자유의지로 제3자에게 매매 할 수 없도록 법적인 조치를 취하는 것인데요. 

​

부동산 처분금지 가처분은 등기된 부동산에 한하여 허용됩니다만, 미등기 부동산이나 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산이라도 그 등기를 병행 또는 선행할 수 있는 경우에는 신청 가능합니다. 가처분 신청의 경우 분초를 다투는 사항이기 때문에 채권을 보존하기 위해서는 최대한 빨리 처리해야 합니다. 

​​

압구정변호사 부동산소송변호사와 상의하세요

​부동산계약금반환과 부동산처분 금지 가처분 신청까지 알아보았는데요. 한쪽의 단순 변심이나 개인 사정에 의해서 계약을 해지 하려면 계약금 돌려받지 못하거나 두 배로 반환해야 합니다. 소송을 통해 계약금을 돌려 받거나 손해배상 청구를 할 수도 있겠지만 부동산계약금반환청구소송은 계약 해지 사유가 확실하여야 입증이 가능한데요. ​입증 절차가 상당히 까다롭습니다. 따라서 혼자 해결하는 것보다는 부동산전문변호사의 도움을 받는 것이 현명합니다.