상속 부동산의 근저당권 해결시 유의점 

부모님이 돌아가시고 상속 재산을 정리하다보면 뜻밖의 난관에 봉착하는 경우가 많습니다.

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그 중 가장 곤란한 것은 아무래도 돌아가신 부모님의 채무일겁니다.

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특히 부동산에 근저당이 설정되어 있다는 사실을 뒤늦게 발견했지만 근저당권을 설정한 사람마저 사망했다면 두 사람 간에 채무 내용을 말해줄 사람이 없으므로 난감한 상황에 놓이게 됩니다.

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채무 규모를 정확히 할 수 없으니 상속 포기를 하는 것이 맞는지, 한정 승인을 해야하는지도 선뜻 결정하기 어려울 겁니다.

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이번 시간에는 사망한 부모님의 근저당권 재산 상속과 관련해 알아두어야 할 사항과 유의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

근저당은 계속적인 거래관계로부터 장래 생기게 될 다수의 불특정 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말합니다.

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예컨대 집주인이 아파트를 담보로 1억원을 은행에서 대출 받았을 경우 은행은 저당권·근저당권을 설정합니다.

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채무자(돈을 빌린 사람)가 빚을 갚지 못하면 은행은 담보 물건을 경매 등 방법으로 팔아 저당권 설정 금액을 돌려 받을 수 있습니다.

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그렇다면 저당권과 근저당권의 차이는 무엇일까요.

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채권을 보장하기 위해 채권자가 취하는 조치이라는 점에선 비슷하지만, 저당권은 담보 대출을 받을 시 채무 금액을 정확하게 확정해 등기부등본에 등재하여 등본에는 ‘채권액’으로 표시되며 정확한 액수 1억원이 등재됩니다.

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그러나 근저당권은 같은 금액을 빌렸더라도 은행, 대부업체, 개인 등 돈을 빌려주는 쪽에서 설정한 ‘채권최고액’이 등재됩니다. 채권최고액은 채권액보다 통상 20~30% 정도 높게 설정되기 때문에 실제로 빌린 돈의 액수보다 높은 것이 특징입니다.

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따라서 사망한 부모님의 부동산에 저당권이 아닌 근저당권이 설정되어 있다면 '채권최고액'이 설정되어 있을 것이고 이는 실제 빚의 규모나 존재를 의미하는 것이 아니므로 실제로 돈을 얼마나 빌렸는지 확인할 필요가 있습니다.

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만일 근저당권자인 채권자가 채무액을 입증하지 못한다면 근저당 말소를 요구할 수 있습니다.

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근저당권자의 사망으로 채권·채무 관계를 확인할 수 없는 상황이라면, 근저당권자의 상속인들을 상대로 권리 존재 유무 자체를 다투어볼 수 있습니다. 실제 빚이 얼마나 존재하는지는 근저당권자가 입증해야 하기 때문입니다.

상속부동산에 근저당권이 설정되어 있는데 근저당 설정권자와 연락이 되지 않거나 사망하여 정확한 채무 규모를 알지 못한다면 근저당권에 대한 말소가 가능하지 여부부터 따져봐야 합니다.

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만일 오래전에 근저당권이 설정되어 있던 것이라면 소멸시효가 끝나 근저당권 피담보채무가 소멸되었는지를 확인해야 합니다.

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일반적으로 저당권의 피담보채권 소멸시효는 10년입니다. 때문에 피담보채권의 소멸시효기간 10년이 지나 채권이 소멸하면 이에 딸린 저당권도 소멸시킬 수 있습니다.

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다만 근저당권의 소멸시효 완성을 이유로 근저당권 말소소송을 하기 위해서는 근저당권이 유효하게 성립되었다는 점과, 해당 근저당권의 피담보채권이 확정되었다는 점, 그 확정된 시점부터 10년의 소멸시효가 경과하였다는 점을 모두 입증해야 합니다.

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일반적으로 상속 재산에 근저당권이 설정되어 있으면 채무를 모두 변제해야 근저당권을 말소할 수 있는 것 아닌가 생각하는 경우가 많지만 소멸시효 완성을 이유로도 근저당권 말소가 가능합니다.

채무자가 변제를 하지 않아 채권 회수를 위해 근저당을 설정해 둔 부동산에 대해 경매 절차를 진행하는 경우가 있습니다.

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그런데 경매절차개시 전 채무자가 사망하였고 상속인들이 상속등기를 하지 않았다면 경매 진행이 가능할까요?

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이에 대해 판례는 부동산에 대한 근저당권의 실행을 위한 경매는 그 근저당권 설정등기에 표시된 채무자 및 저당 부동산의 소유자와의 관계에서 그 절차가 진행되는 것이므로, 그 절차의 개시 전 또는 진행 중에 채무자나 소유자가 사망하였다고 하더라도 그 재산상속인들이 경매법원에 대하여 그 사망 사실을 밝히고 자신을 이해관계인으로 취급하여 줄 것을 신청하지 아니한 이상 그 절차를 속행하여 저당 부동산의 낙찰을 허가하였다고 하더라도 그 허가결정에 위법이 있다고 할 수 없다라고 보고 있습니다. (대법원 1988. 3. 2.자, 88마45 결정, 1998. 12. 23.자 98마2509 결정)

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다만, 담보권실행을 위한 경매신청시에 소유자의 사망사실 및 상속인들의 적법한 상속포기신고사실이 확인될 경우에는 상속재산관리인을 상대로 하지 않는 이상 사망자나 상속인들을 상대로 한 경매신청은 부적법하여 각하됩니다.

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소유자에 관하여 담보권실행을 위한 경매신청 전에 상속이 개시되었으나 그 상속등기가 되지 아니한 경우에는

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대위에 의한 상속등기(부동산등기법 제28조)를 하고 그 상속인을 소유자로 하여 경매신청을 하여야 함이 원칙이지만, 이를 간과하고 경매개시결정을 했다고 해서 그 결정이 취소되는 것은 아니고

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이미 담보권실행을 위한 경매개시결정을 한 후에는 채권자의 상속대위등기촉탁신청은 받아들일 수 없을 것으로 보입니다.

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따라서 담보권실행을 위해 경매를 신청했는데 채무가 사망하였더라도 그 진행에 영향은 없으며, 채무자의 사망신고가 되었다면 소유자의 표시를 채무자의 상속인으로 해두면 됩니다.

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상속부동산의 근저당권 말소와 관련해서는 아주 간단한 절차처럼 보이지만 채권자, 채무자 모두 사망하였다면 채무에 대한 사실관계 파악이 어렵고 채권자의 상속인과 채무자의 상속인끼리 재산권에 대해 다투는 경우가 많으므로 사안이 복잡할 수 있습니다.

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사안에 따라 법률상 쟁점이 복잡하게 얽혀있을 수 있기 때문에 상속 사건과 관련해 소송 경험이 많은 상속전문변호사의 도움을 구해보시기 바랍니다.