권리금 회수기회(환산보증금, 임대인손해배상, 계약거절의 정당한 사유
1. 환산보증금을 초과하는 임대차계약에서의 임차인도 권리금회수기회를 보호받을 수 있다.
원칙적으로 상가건물 임대차보호법은 환산보증금 내의 임대차계약만을 적용범위로 하지만, 권리금 보호 조항의 경우 예외적으로 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용됩니다.
【제2조(적용범위) 】
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
즉, 환산보증금을 초과하는 임대차계약의 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있습니다.
2. 임차인이 임대인에게 권리금을 지급해달라고 요구할 수 있는지 여부
임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담할 뿐이므로, 임차인은 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수는 없습니다.
권리금 계약은 임차인과 신규임차인 간의 계약이므로 권리금 회수는 새로운 임차인과의 권리금계약을 통해 하는 것이 권리금은 새로운 임차인에게 지급받는 것입니다. 다만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해할 경우, 임차인은 임대인에게 권리금 상당액의 손해배상청구를 할 수 있습니다(상가임대차법 제10조의4 제3항).
그런데 위 경우 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸함을 주의해야 합니다(상가임대차법 제10조의4 제4항).
3. 임대인은 어떤 경우에 신규임차인과 계약을 거절할 수 있나?
임대인은 정당한 사유 없이는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 없습니다.
여기서 ‘정당한 사유’에 대해 상가임대차법 제10조의4 제2항에서는 4가지 예시를 들고 있습니다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
다만 위 4가지는 예시에 불과하고, 임대인은 그 외에도 다른 ‘정당한 사유’가 있음을 들어 계약체결을 거절할 수 있습니다.
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