건물이 경매되는 경우의 권리금 보호.
임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙이므로, 임차인은 낙찰자에게 권리금 또는 그에 상응하는 손해배상금에 대해 청구하지 못하는 것이 원칙입니다.
다만, 선순위 담보권자가 없고 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우에는 예외가 인정됩니다.
▣ 상가임대차법 제8조(경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
즉 임차인이 상가건물에 대한 사업자등록이 있고, 그 곳에서 계속 영업을 하는 등 점유를 하고 있어 대항력이 유지가 된다면 선순위 담보권자가 없는 이상 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.
이 경우 낙찰자는 임대인의 지위에서 권리금 규정의 적용을 받게 되므로 정당한 사유가 없다면 임대차 종료시 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부담하게 됩니다.
☞ Case
임차인 A가 임대차 계약을 체결하여 대항력을 갖추고 확정일자까지 받은 후 B은행이 상가건물에 대한 근저당권을 설정한 경우 A는 상가건물 경매에서 보증금을 다 받지 못하였다면 낙찰자 C에게 건물을 넘겨주어야 하는 것인지?
A는 C에게 기존 임대차계약이 존속됨을 주장할 수 있으므로 C에게 건물을 넘겨줄 필요가 없습니다. 또한 A는 기간만료 등으로 임대차계약이 종료된 경우 임대인 지위에 있는 C에게 권리금을 회수하기 위하여 자신이 주선한 임차인과 계약을 체결해 달라고 요구할 수 있습니다.
다만 이 경우에도 A가 경매에서 보증금 전액을 변제받았다면 임차권이 소멸하므로 C에게 권리금 규정의 적용을 주장할 수는 없을 것입니다.
출처 : 법무부.
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