신탁등기가 된 주택을 임대차한 경우 임차인 보호 가능한지? 

신탁등기가 된 주택을 임대차하는 경우 임차인이 보호받을 수 있는지?

▶ 이사갈 집을 알아보다가 마음에 드는 집을 발견하고 임대차계약을 체결하려 할 때, 등기부를 확인해보니 임대인이 소유자가 아니라 신탁회사가 소유자로 되어 있는 집들이 있습니다.

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임대인이나 공인중개사가 임대인이 위탁자라며 이에 대해 아무 문제가 없다고 하기에 임대차계약을 체결하게 되고 거주하시게 되는 경우가 있는데, 이후 보증금반환과 관련하여 큰 어려움에 빠질 수 있습니다.

※ 원칙적으로 신탁부동산에 대한 임대권한은 소유자인 신탁회사에 있고, 우선수익자의 동의를 조건으로 위탁자에게 부동산의 임대권한을 부여하기도 하지만 이 경우에도 신탁회사는 보증금반환의무 등 임대인으로서의 의무가 없다는 점을 신탁원부 등에서 명시하고 있습니다.

수탁자의 동의로 체결된 임대차계약의 경우에 제3자에 대한 대항력을 갖출 수 있어, 공매 등으로 신탁부동산이 처분된다면 취득자가 임대인의 지위를 승계해야 할 것입니다. 다만, 신탁회사의 동의가 있다고 하더라도 보증금반환의무가 없다고 명시한 동의를 하는 경우 위탁자가 아닌 신탁회사에게 보증금에 대한 반환책임을 묻기가 쉽지 않습니다.

만일 ​수탁자의 동의 없이​ 체결된 임대차계약이라면 임차인은 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없어 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 위탁자가 돈이 없다면 결국 보증금을 반환받지도 못하고 퇴거해야 할 수 있습니다.

→ 위와 같은 신탁부동산의 위험을 고려할 때, 신탁부동산에 대한 임대차계약을 체결하시려는 경우 신탁원부상 신탁계약의 내용을 확인하고 신탁회사나 우선수익자의 동의가 있는지 여부 등을 신탁회사에 문의하여 확인해보신 이후에 임대차계약을 체결할지 여부를 결정하셔야 할 것입니다.

【관련 판례 】

위 신탁계약에 따라 이 사건 부동산의 대내외적 소유권은 신탁등기일인 2008. 6. 19.에 수탁자인 참가인에게 완전히 이전되었으므로, 위 신탁등기일 당시 이 사건 부동산에 존재하는 위 별첨5 기재 임대차에 대한 임대인 지위만 수탁자에게 승계되고, 위 신탁등기일 이후로는 위 신탁조항 제10조 제3항에 따라 수탁자의 사전승낙 등을 거쳐 체결된 임대차만이 소유자인 수탁자에게 대항할 수 있게 된다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561,62578 판결).

한편, 수탁자의 동의가 없이 체결된 임대차계약이었다고 하더라도 신탁계약이 종료되어 다시 위탁자 앞으로 소유권이 이전되었다면, 임차인은 그 즉시 대항력을 취득할 수 있다는 대법원 판례도 있으므로 참고하시기 바랍니다.

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대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879(본소), 2018다44886(반소) 판결

- 판결요지 -

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.

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주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있음이 분명하다.

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[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다. 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는지에 따라 결정된다. 주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.

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[3] 갑 주식회사가 을 신탁회사와 갑 회사의 소유인 주택에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 을 회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 을 회사의 승낙 없이 병과 임대차계약을 체결하였고, 병은 같은 날 위 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그 후 갑 회사가 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 정 신용협동조합이 같은 날 위 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤으며, 이후 정 조합이 신청한 임의경매절차에서 무 주식회사가 위 주택을 매수한 사안에서, 갑 회사는 임대차계약 체결 당시 수탁자인 을 회사의 승낙 없이 위 주택을 임대할 수 없었지만, 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였고, 병이 위 주택을 인도받고 전입신고를 마친 날부터 위 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 병이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 병의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로, 병의 주민등록은 병이 전입신고를 마친 날부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이어서, 병은 갑 회사가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 정 조합의 근저당권설정등기는 병이 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 병은 임차권으로 주택의 매수인인 무 회사에 대항할 수 있다고 한 사례.