임대차보증금반환채권이 가압류된 경우 주택매수인의 위험 

임대차보증금반환채권이 가압류된 경우

주택매수인의 위험



​임차인이 거주 중인 주택을 매수하는 경우 매수인은 임대인의 지위를 승계하게 되므로 매수 이후 임대차계약이 종료할 때 매수인은 임차인에게 보증금을 반환하게 될 것입니다.

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그런데 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류가 된 경우가 있고, 매수인은 이를 모르고 임차인에게 보증금을 반환하게 될 수 있습니다. 이 경우 법원은 가압류의 효력이 양수인에게 미친다고 보고 있어, 양수인은 이후 가압류권자에게 다시 보증금상당액을 지급해야 하는 위험에 처할 수 있습니다.

​따라서 주택을 매수하시는 경우 임대인의 지위를 승계해야 한다면 임차인의 보증금반환채권이 제3자에게 가압류되었는지 여부를 확인 조사하실 필요가 있습니다.

【대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결】



주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.