임대인의 수선의무 면제 특약은 효력이 있는가? 



임대인의 수선의무 면제특약

주택이나 상가건물에 대한 임대차계약을 체결한 이후 임대차목적물에 사용수익이 어렵게 된 하자가 발생할 때 임대인은 임차인이 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 해줄 수선의무가 있습니다. 유지보수(수선)의무는 임차인이 임대차의 목적을 달성할 수 있도록 하기 위한 것이므로, 쉽게 수선이 가능한 사소한 부분까지 임대인이 수선의무를 부담하는 것은 아닙니다.

▶민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

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그런데 임대차계약을 체결하면서 특약을 통해 임대인이 수선의무를 부담하지 않는다는 면제의 특약을 할 수도 있습니다.

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예를 들어, “건물수리는 임차인이 한다”, “임대차기간 중 발생하는 모든 수리비는 임차인이 부담한다” 등으로 계약서를 작성하는 경우입니다.

그러나 대법원은 위와 같은 임대인 수선의무의 면제 특약에 대해, ​특약에서 수선의무의 범위를 구체적으로 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 판시하고 있습니다.

따라서 임대인 수선의무에 대한 면제특약을 하였다고 하여도 그 범위가 명확하지 않다면 임대차목적물에 대규모 수선이 필요한 경우 임대인에게 여전히 수선의무가 존재하며, 임차인의 수선의무 이행 요구에도 불구하고 임대인이 이에 불응시 임차인은 임대차계약을 해지하고 손해배상의 청구도 가능할 수 있습니다.

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   대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 9434708 판결

가. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.

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나.‘가'항의 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.