주택임대차계약에서 대항력 취득과 상실 문제 

“주택임대차계약에서 대항력 취득과 상실 문제”





주택임대차계약을 체결하는 경우 이사(점유)와 주민등록(전입신고)을 마치게 된 때에 대항요건을 갖추게 되어 주택이 매도되는 경우에도 임차인으로서의 권리나 보증금반환을 요구할 수 있게 되며, 확정일자를 갖춘 경우 임차주택이 경매나 공매의 대상이 된다고 하더라도 우선하여 배당을 받을 권리가 있게 됩니다. 

【주택임대차보호법】



◆ 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

◆ 제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

그러나, ​임차인은 위 점유 및 주민등록상태를 계속 유지해야 하며 이를 중간에 상실하게 되면 대항력을 상실하게 되어 제3자에 대하여 임차인으로서의 권리를 주장할 수 없게 됩니다.

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주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 참조).



⇒ 그렇다면, 일시적으로 이사를 해야 하는데 보증금을 반환받지 못한 상태라면 어떻게 해야 할지 고민이 될 수 있습니다. 이사를 가는 곳도 임대차계약을 한 경우라면 마찬가지로 이사 및 전입신고(주민등록)를 마쳐야 대항력을 갖출 수 있기 때문입니다. 그렇다면 이 경우 가족 중 일부가 남아 기존 임차주택을 계속 점유하면서 주민등록을 존속시키고 있다면 임차인만 새로운 곳으로 주민등록을 이전시켰다고 하더라도 기존 임대차의 대항력도 상실되지 않는다고 보고 있습니다.

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주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이란 임차인 본인의 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하므로, 일단 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 임차인이 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다고 하더라도 통일 세대에 속하였던 가족의 일부가 남아 여전히 당해 임차주택을 점유하면서 주민등록을 계속 존속시키고 있었다면, 전체적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없어 그 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다(대법원 1998. 6. 12. 선고 98다5968 판결 참조).

☞ 주택임대차계약을 체결하신 뒤 이사를 하시는 경우 보증금반환을 반환받지 못한 상태라면 위와 같은 점들을 고려하여 대항력이 상실되지 않도록 주의하셔야 하겠습니다.