주위토지통행권으로 맹지의 가치를 지키세요(맹지_주위토지통행권) 

1. 사건의 개요

A, B, C는 1400평의 밭을 공유하고 있었고, 공유물 분할을 법무사에게 위임하여 분할 등기까지 완료하였다. 그런데 A는 추후 자신에게로 분할된 밭이 맹지가 되어 버린 것을 확인하였다. A는 어떻게 해야 하는지 방변에게 문의주셨습니다.

A는 법무사에게 권한을 위임하여 토지분할을 한 점, 무상 주위토지통행권의 존재 이유가 토지분할로 인한 맹지 발생을 예정한 것인 점을 고려할 때 토지분할협의를 취소하기가 어렵다고 판단하여 무상 주위토지통행권을 행사하는 방법 등에 대해 말씀드리는 것으로 자문을 마쳤습니다.

방변이 변호사 생활을 시작하고 얼마 되지 않아 처리했던 사건이 주위토지통행권 확인 및 통행방해금지 등에 관한 사건이었기에 오늘은 맹지의 가치를 지킬 수 있는 주위토지통행권에 대해 포스팅을 해 보고자 합니다.

2. 주위토지통행권이란

■ 우리 민법 규정

제 219조 [주위토지통행권]

① 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 방법과 방법을 선택하여야 한다.

② 전항의 통행권자는 주위토지소유자의 손해를 보상하여야 한다.

제 220조 [분할, 일부양도와 주위통행권]

① 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지 소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다. 이 경우에는 보상의 의무가 없다.

② 정한의 규정은 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에 준용한다.

맹지도 그 소유자가 이용할 수 있어야 한다는 공익을 고려해 맹지 소유자와 주변 토지 소유자간의 권리 관계 조정하는 내용으로 민법에 주위토지통행권이 규정되어 있습니다(민법 제 219조). 쉽게 말해 맹지 소유자는 일반인이 통행하는 도로까지 출입하기 위해 주변 토지 소유자의 손해를 최소화되는 방법으로 주변의 토지를 이용할 수 있는 권리가 있다는 것입니다.

분할 또는 일부양도로 맹지가 된 경우에는 명시적 약정이 없더라도 분할 또는 양도 당사자가 분할 또는 일부양도로 인하여 자기의 토지가 통행될 것임을 예견할 수 있었기 때문에 무상의 주위토지통행권을 인정하는 규정을 두고 있습니다(민법 제 220조).

3. 구체적인 주위토지통행권의 내용 및 범위

맹지의 소유자와 주변 토지 소유자간에 주위토지통행권의 내용 및 범위에 다툼이 생긴다면 법적인 판단을 받을 수 밖에 없으며 법원에서는 “쌍방 토지의 지형적·위치적 형상과 이용관계, 부근의 지리 상황, 인접토지 이용자의 이해관계 기타 관련 사정”을 두루 살펴 사회통념에 따라 판단하고 있습니다(대법원 2017. 1. 12. 2016다39422)”

맹지가 사업장으로 이용되는지 농지로 이용되는지 차량의 출입이 필수적인지, 주변 토지의 소유자의 이해관계로서 통행의 시기나 횟수 통행방법을 제한 가능한 지 등등 관련 모든 사정이 고려되어 통로의 폭, 통로의 위치, 통행 시기나 횟수, 도로개설 등이 결정됩니다.

4. 주위토지통행권 행사를 방해받는 경우라면

맹지의 소유자는 보전처분으로 통행방해금지가처분을, 본안소송으로 주위토지통행권 확인, 방해금지청구 및 손해배상청구 등을 제기하여야 하며, 소송 과정에서 적극적으로 주위토지통행권을 보장받기 위해 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상과 이용관계, 부근의 지리 상황, 인접토지 이용자의 이해관계 기타 관련 사정을 주장하고 필요한 경우 현장 감정 신청을 하여야 합니다.

5. 유상의 주위토지통행권의 경우 손해 보상의 범위

민법 제 219조 제2항은 주위토지통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다고 규정하고 있으며, 주위토지통행권자가 통행지 소유자에게 보상해야 할 손해액은 주위토지통행권이 인정되는 당시의 현실적 이용상태에 따른 통행지의 임료 상당액을 기준으로 하여 구체적인 사안에서 사회통념에 따라 쌍방 토지의 토지소유권 취득시기와 가격, 통행지에 부과되는 재산세, 본래 용도에의 사용 가능성, 통행지를 공동으로 이용하는 사람이 있는지를 비롯하여 통행횟수·방법 등의 이용태양, 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상과 이용관계, 부근의 환경, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 고려하여 이를 감경하여 결정됩니다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2013다11669 판결). 방변이 처리한 사건에서는 임료의 50%로 손해보상액이 결정되었습니다.

6. 마치며

맹지의 경우 그 재산적 가치가 떨어지는 것이 거래 현실이나 민법상 주위토지통행권이 있기에 맹지 또한 그 재산적 가치가 보장되어야 합니다. 방변은 맹지의 가치를 지켜드리겠습니다.