상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권 

상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권

상가건물임대차에서 임차인이 임대인에게 계약만료전 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 계약갱신요구권이라고 합니다. 임차인의 안정적인 사업운영을 보장하는 강력한 권리이므로 임차인도 꼭 알아두어야 할 법률제도입니다. Q&A 형식으로 계약갱신요구권에 대해서 살펴보겠습니다.

[Q 언제, 어떤 방식으로 사용할 수 있는 권리인가요?]



- 계약갱신요구권(이하 ‘갱신요구권’이라고 하겠습니다)은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사할 수 있습니다. 실무상 계약 만료 1개월 전까지 갱신요구권을 행사하지 않은 경우 분쟁이 발생합니다. 예컨대, 계약만료가 2021년 4월 20일이라면 갱신요구권은 2021년 3월 20일 0시까지(3월 29일 행사해야 함) 행사하여 임대인에게 계약갱신 의사가 도달해야 합니다.

- 임차인이 구두로만 갱신요구를 할 경우 증거가 남지 않으므로 반드시 내용증명 우편이나 카카오톡 메신저 같이 도달사실을 증명하기 쉬운 방법으로 갱신요구를 해야 합니다. 내용증명 우편의 경우 임대인이 송달을 회피할 가능성도 있으므로 기간을 넉넉히 계산하여 발송할 필요가 있습니다.

-  여기서 많이 간과하기 쉬운 쟁점이 있는데 임차인이 갱신요구를 기간내에 하지 않더라도 임대인 역시 위 기간내에 갱신거절 통지 또는 계약조건 변경 통지를 하지 않은 경우 상가임대차계약은 묵시적으로 갱신된다는 점입니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되고(임대료 등 조건이 동일하다는 의미), 단 존속기간만 1년으로 간주됩니다(묵시적 갱신기간은 1년이 된다는 의미). 

-  묵시적으로 갱신되더라도 임차인은 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구를 할 수 있음은 마찬가지입니다. 묵시적 갱신 계약의 경우 임차인은 언제든지 계약해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지효력이 발생합니다(임대인은 이와 같은 권리가 없음).

[Q. 계약갱신요구를 할 수 없는 경우도 있나요?]

-  법상 일정한 경우 임차인의 갱신요구권을 인정하지 않습니다. 쉽게 말하면, 임차인에게 일정한 귀책사유가 있는 경우 위 권리를 인정하지 않는 것입니다. 법에 규정된 사유는 다음과 같습니다. 1, 3, 4, 5호 사유가 실무상 자주 문제됩니다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

- 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 이 규정은 2018년 10월 16일 개정된 규정입니다. 이전까지는 5년까지만 갱신요구가 인정되었습니다. 

- 주의할 점은 위와 같이 개정된 현행 규정은 2018년 10월 16일 이후 새로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다는 것입니다. 예컨대, 2014년 9월 1일 계약기간 5년으로 체결된 임대차계약의 경우 2019년 9월 1일 계약이 만료되는데 법개정 이후 계약이 만료되었지만 계약 체결일은 법개정 이전이기 때문에 갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

- 상가건물임대차보호법상 보증금과 월차임이 일정 금액을 초과한 경우 위 법상 적용되지 않는 규정이 많습니다. 그러나 이 때에도 갱신요구권에 관한 상가건물임대차보호법 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문은 그대로 적용되므로(묵시적 갱신은 적용되지 않음), 갱신요구권 행사가 가능합니다.