중개보수와 중개업무에 관한 주요 판례 

개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받게 됩니다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받을 수 없습니다. 중개보수는 주택이나 토지의 매매ㆍ교환은 거래금액의 1천분의 9 이내, 임대차는 거래금액의 1천분의 8 이내로 상한선이 정하여져 있습니다. 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 합니다.

중개보수와 중개업무에 관한 주요 판례를 살펴보겠습니다.

1. 공인중개사 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 강행법규 위반으로 무효라고 판시[대법원 2007. 12. 20. 선고, 2005다32159 전원합의체 판결]

2. 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정은 무효라고 판시[대법원 2010. 12. 23. 선고, 2008다75119 판결]

3. 공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니라고 판시[대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다86525 판결]

4. 부동산중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못한 경우, 중개의뢰인에 대하여 중개수수료를 청구할 수 있다고 한 사례[부산지법 2007. 1. 25. 선고 2005나10743 판결]

5 중개와 구별되는 이른바 '분양대행'과 관련하여 교부받은 금원은 부동산중개업법 제15조 제2호에 의하여 초과수수가 금지되는 금원이 아니라고 판시[대법원 1999. 7. 23. 선고, 98도1914 판결]

6. 과수원인 토지를 택지로 조성하여 분할한 다음 타인에게 매도하되, 토지 소유자에게는 매매대금의 수액에 관계없이 확정적인 금액을 지급하고 이를 초과하는 금액은 피고인에게 귀속시키기로 하는 약정(위임 및 도급의 복합적 성격을 가지는 약정)에 따른 행위는 부동산중개업법 소정의 중개행위에 해당하지 않는다 할 것이므로, 이와 관련하여 피고인이 취득한 금원은 부동산중개업법에 의하여 초과수수가 금지되는 중개업자의 수수료 등 금품에는 해당하지 않는다고 판시[대법원 2004. 11. 12. 선고, 2004도5271 판결]

7. 토지측량, 토지분할, 채무변제는 구 부동산중개업법상 중개행위에 해당하지 않으므로, 이와 관련하여 부동산중개업자가 받은 금원은 같은 법 제15조 제2호에 의하여 초과수수가 금지되는 중개업자의 수수료에 해당하지 않는다고 한 사례[대전지법 2008. 4. 23. 선고, 2007고정1558 판결]

8. 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다. 따라서 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다고 판시[대법원 2007. 2. 8., 선고, 2005다55008, 판결]