임대차보증금반환청구소송, 추가 손해까지 배상받으려면? 

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임대차계약이 만료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환하여야 하고, 임차인은 임대인에게 건물을 인도하여야 하는 동시이행관계에 놓이게 됩니다. 그런데 계약기간이 만료되었음에도 임대인이 여러가지 이유로 임대차보증금을 반환하지 않는다면 어떻게 해야 할까요?

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부동산임대차계약에서 임대차보증금 반환과 관련한 분쟁은 드문 일이 아니기 때문에 임차인은 스스로 이에 대비한 준비를 할 필요가 있는데요. 임대인이 제때 보증금을 반환하지 않을 시 다음 이사갈 집의 계약금이 몰취되는 등의 추가 손해까지 발생할 수 있으므로 내용증명부터 독촉, 소송까지 종로부동산변호사의 적극적인 도움을 받으시기 바랍니다.

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내용증명으로 계약만료 및 반환 독촉 시작해야

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전세계약 만료가 다가오고 있다면 임차인은 임차기간이 끝나기 최대 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 하지 않아 만료일에 건물을 인도하겠다는 내용의 통지를 하여야 합니다. 만약 임대인과 임차인 모두 아무런 의사표시 없이 계약기간을 넘길 시에는 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보는 묵시적으로 갱신으로 이어질 수 있습니다.

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이러한 통지는 전화, 문자도 가능하지만 가급적 '내용증명'을 통해 서면으로 확실한 증거를 남겨두는 방법이 좋습니다. 내용증명에는 '계약만료일에 계약갱신없이 계약을 종료하고 임대차목적물을 인도할 예정이니 만료일까지 임대차보증금을 반환해달라'는 취지의 내용을 논리적으로 구성하여 담되, 만약 이를 이행하지 않을 시 어떤 조치를 취할 것인지까지 작성하여 임대인을 압박하는 효과를 주어야 합니다.

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그럼에도 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않는다면?

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당장 임대차보증금을 돌려받지 못한 상황에서 임차인은 이사여부에 대한 문제에 직면할 수 있는데요. 계약만료일에도 보증금을 돌려받지 못하였다면, 임차인은 임대차목적물을 인도하지 않아도 불법점유라 할 수 없습니다. 오히려 임대차목적물을 인도할 시 대항력과 우선변제권을 잃게 될 수 있으므로 유의하셔야 합니다.

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만약 자녀의 교육이나 직장문제 등으로 이사를 할 수밖에 없는 상황이라면 임차권등기명령을 신청하시기 바랍니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝났음에도 임대차보증금을 반환받지 못한 경우에 신청할 수 있는데, 이사를 가더라도 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권을 유지하게 해주는 효력을 발생시킵니다. 임차권등기명령이 완료되었다면 이사를 가실 수 있고 임차인은 임대차보증금반환청구소송을 준비하셔야 합니다.

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임대차보증금반환청구소송, 추가 손해까지 배상받을 수 있어

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A씨는 집주인인 B씨와 2015년 3월부터 2017년 3월까지로 하는 임대차계약을 임대차보증금 6억원에 아파트 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 B씨가 계약 기간 중 사망하였고, 그의 자녀들이 아파트를 상속받았습니다. 이에 A는 계약종료 전인 2016년 11월, B씨의 장남인 C씨에게 '계약을 연장하지 않겠다'며 계약갱신거절 의사를 밝힌 다음 2016년 12월, 새로 이사갈 오피스텔을 계약하고 계약금 5,000만원을 지급했습니다.

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이후 A씨는 2017년 1월 경부터 C씨에게 연락해 '이미 다음 집 계약을 해둔 상태라 계약 만기에는 무조건 나가야 한다'는 문자메세지를 여러 차례 보냈고, C씨는 '날짜 맞출테니 걱정 말라'는 취지의 답문을 보냈습니다.

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하지만 C씨는 보증금을 반환하지 않았고, A씨는 새로 이사 갈 집에 잔금을 치르지 못해 이사를 포기하였고 계약금 5,000만원을 몰취당하는 손해를 입었습니다. 이에 A씨는 C씨를 비롯한 B씨의 상속인들을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기하였습니다.

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재판부는 B씨의 상속인들인 피고들은 공동하여 A씨에게 보증금 6억원을 반환하고 부동산의 인도일 다음날부터 다 갚는 날까지 지연손해금을 지급하라고 판결하였습니다. 또한 이사갈 집의 계약금 몰취 피해에 대해서는 C씨가 책임을 져야 한다고 보았는데요. 보증금을 제때 지급받지 못해 이사갈 집 계약금 5천만원을 몰취당하였다는 손해는 특별손해에 해당하므로, 그 사정을 알고 있는 C씨가 배상책임을 진다고 본 것입니다(서울중앙지법 2017가합542XXX).

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임대차보증금 분쟁에 있어 소송이 능사는 아닙니다. 가급적 소송으로 이어지기 전에 임대인과 임차인 간의 원만한 분쟁해결이 이루어질 수 있다면 소송에 들이는 시간과 사법비용을 절약할 수 있습니다. 그러기 위해서는 임대차분쟁에 경험많은 종로부동산변호사의 빠른 법률조력이 필수적입니다.

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법률사무소 모건의 이다슬 대표 변호사는 종로부동산변호사로 임대차분쟁과 관련하여 자세한 법률자문부터 내용증명, 임차권등기명령, 지급명령, 보증금반환소송 및 강제집행까지 전 과정에 철저한 도움을 드리고 있습니다. 상담이 필요하신 분들은 아래 다양한 상담창구를 이용하시어 문의하시기 바랍니다.