주택임대차 Q&A (1) - 계약갱신요구권 

주택임대차보호법이 개정되어 임차인의 계약갱신요구권이 도입되었지요.

이를 둘러싸고 다양한 문의가 있어 몇 가지 정리해 봅니다.

Q1. 이미 2회 임대차계약을 갱신하여 6년을 거주한 임차인 A씨.  곧 만기가 다가오는데 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

A. 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

개정 주택임대차보호법은 1회의 갱신요구권을 보장하고 있고 부칙을 보면 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에도 적용되기 때문에 과거 갱신여부와 무관하게 갱신요구권을 행사할 수 있는 것이지요. 임대인은 법에서 정한 정당한 거절 사유가 없는 한 갱신 거절할 수 없습니다.

Q2. 임대인에게 계약갱신요구를 한 임차인 B씨. 임대인이 계속 살아도 되지만 보증금을 5% 이상 올리자고 합니다. 어떻게 해야 하나요?

A.

임차인 B씨는 5%이상의 보증금을 증액하여 새로운 계약을 체결할 것인지, 5% 상한제를 적용받고 갱신요구권을 행사할 것인지 선택할 수 있습니다.

Q3. 임대인에게 갱신요구권 행사를 한 C씨. 그 후 임대인이 집을 팔았고 새로운 임대인이 실거주를 하겠다고 합니다. C씨는 나가야 하나요?

A. 임차인 C씨는 계속 거주할 수 있습니다.

이미 임대인에게 갱신요구권 행사를 하였으므로 계약갱신을 보장받게 되고 새로운 임대인은 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 없습니다. 새로운 임대인은 이미 갱신요구권이 행사된 상태의 임대차계약 관계에서의 임대인의 지위를 승계하는 것이지요.

이와 반대로 계약갱신요구권을 행사하고 있지 않던 사이 매매되어 새로운 임대인이 소유권이전등기를 경료하였다면 그 후에 임차인이 갱신요구권을 행사하여도 새로운 임대인은 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다.

​Q4. 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않고 만료일에 퇴거하겠다고 하여 이를 믿고 매매계약을 체결한 임대인 D씨. 갑자기 임차인이 마음을 바꾸어 갱신요구권을 행사하겠다고 합니다. 매수인은 실거주를 목적으로 집을 매수한 것인데... D씨는 어떻게 해야 하나요?

A. 임대인 D씨는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

임차인이 갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음에도 계약만료일에 퇴거하기로 합의함에 따라 임대인이 제3자와 실거주를 위한 새로운 계약관계를 맺은 경우 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 제9호 '그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당하여 임대인은 갱신을 거절할 수 있는 것입니다.

얼마전 공인중개사법 시행규칙이 개정되었는데, 공인중개사가 계약갱신요구권 행사여부를 확인하고 중개대상물 확인 설명서에 기재하게 되었습니다. 실거주를 위해 부동산을 매수하는 매수인이라면 이 부분을 잘 확인하고 매매계약을 하셔야 하겠습니다.

Q5. 갱신요구권 행사는 어떻게 해야 하나요?

A. 갱신요구는 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 해야 하고 구두로든 서면으로든 가능합니다. 다만 나중에 갱신요구권을 행사했는지가 문제 될 수 있기 때문에 서면으로 하는 것이 좋습니다.

그런데 이에 관한 임차인과 임대인의 시각이 다를 것으로 생각됩니다.

임차인의 입장에서는 임대인이 퇴거하라고 할 때, 5% 이상 보증금을 올리자고 할 때, 임대인이 부동산을 매도하려는 낌새가 있을 때와 같은 경우 갱신요구권을 행사할 필요가 있으며 이를 명확히 하려면 내용증명을 보내는 것도 방법입니다. 그러나 상호 아무 통보없이 묵시적 갱신이 가능해 보이는 경우라면 굳이 갱신요구권을 행사할 필요가 없겠지요.

임대인의 입장에서는 임차인이 갱신요구권을 행사한 경우 행사한 사실을 분명히 하고 싶을 겁니다. 갱신요구권을 행사하였음을 분명하게 해야 2년 후 퇴거 요구를 할 수 있고 보증금을 5% 이상 증액할 수도 있기 때문이며, 임차인이 2년 뒤에 갱신요구권을 행사한 사실을 부인할 수도 있기 때문이지요. 그런 분쟁을 방지하기 위해 내용증명이든 계약서에 특약으로 기재하든 갱신요구권 행사 사실을 남기는 것이 좋겠습니다.

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이상! 갱신요구권의 행사 가능여부와 행사 방법에 대해 알아보았습니다.

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​다음 포스트에서는 실거주를 이유로 한 갱신거절에 관한 손해배상청구에 대해 알아보겠습니다.

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위와 같은 갱신요구권에 관한 정보를 영상으로 확인하시려면 아래 링크를 따라가 주세요.

https://youtu.be/lMJ_CeA7b2M