안녕하세요.
법무법인 김앤파트너스 황현종 변호사입니다.
부동산 대학원에서 강의를 하고 있는 황변호사에게 가끔 상가나 임차 건물에 관해 묵시적 갱신이 된 경우 임대인이 해지통지 하면 6개월 후 해지되지 않는지 물어보시는 분이 있습니다.
황변호사가 그와 같은 질문을 하시는 분들에게 어디서 그런 것을 보셨냐고 물으면 인터넷 등을 보거나 소위 '카더라 통신'으로 들었다고 하시는 경우가 많습니다.
결론부터 말씀드리면 '상가건물임대차보호법'과 '주택임대차보호법'이 적용되지 않는 경우에만 가능한 것입니다.
일반 사람들이 거래하는 주택과 상가는 대부분 위와 같은 특별법이 적용되기 때문에 임대인이 갱신기간 중 해지할 수 없습니다.
민법의 임대차에 관한 규정 중 그와 같은 내용이 있습니다.
민법
제639조(묵시적 갱신)
①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)
①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
민법은 일반법으로 모든 기본적인 법률관계를 규율하는데, 민법에 우선 적용되는 특별법이 있으면 특별법이 우선 적용되고 특별법에서 규정하지 않는 내용에 대해서는 일반법인 민법이 적용됩니다.
임대차와 관련한 민법의 특별법은 상가건물 임대차보호법과 주택임대차보호법이 있습니다.
우선 주택임대차보호법을 살펴볼까요.
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(생략)
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
주택임대차보호법의 적용을 받는 주택의 경우 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인이 임차인에게 갱신하지 않겠다고 통지하지 않아서 묵시적 갱신이 되면 존속기간 2년으로 묵시적 갱신이 되는데, 임대인은 묵시적 갱신 기간 중 해지통지를 할 수 없고 임차인만 해지통지를 할 수 있으며 3개월이 지나야 해지됩니다.
임대인이 묵시적 갱신을 잘 몰라서 해지통지를 못했거나 1개월 전에 통지를 해서 묵시적 갱신이 된 경우가 많은데, 이 경우 임대인이 2년을 기다렸다 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 해지통지를 하는 경우 임차인은 갱신요구를 할 수 있습니다.
묵시적 갱신이 되어 임차인이 2년 더 살았는데 임차인이 갱신요구를 할 수 있다구요?
네. 그렇습니다.
현행 주택임대차보호법에 따르면 묵시적 갱신에도 불구하고 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유가 없으면 갱신을 거절하지 못하게 됩니다.
다만, 임차인의 갱신요구권은 1회에 한하여 사용할 수 있으며, 임차인이 해지하는 것은 묵시적 갱신과 같이 해지통지 후 3개월이 지나야 합니다.
임대인의 입장에서 임차 주택에 관해 관리를 하지 않으면 계속해서 묵시적 갱신이 되고 묵시적 갱신을 중단하고 주택을 공실로 만들어서 매매하려고 할 때 임차인이 갱신요구권을 행사하여 공실로 매매할 수 없는 경우가 발생할 수 있습니다.
상거건물 임대차보호법을 추가로 살펴보겠습니다.
상가건물임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
(생략)
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
상가건물 임대차보호법에도 주택임대차보호법과 유사하게 규정되어 있는데, 조금 다른 부분이 있습니다.
우선 임대차 기간이 만료되기 전 6개월에서 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되고 존속 기간은 1년으로 늘어나는데, 묵시적 갱신은 계속 할 수 있습니다(주택임대차보호법과 차이는 갱신기간 2개월 전까지, 존속기간 2년이라는 점입니다).
묵시적 갱신이 된 경우 임대인은 묵시적 갱신에 관해 해지통지를 할 수 없고 임차인만 해지할 수 있으며 3개월 후 해지됩니다.
임대인이 묵시적 갱신을 깜빡한 후 6개월이 지나면 임차인에게 해지통지를 할 수 있는데, 이 경우 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
임대인은 정당한 사유가 없으면 계약갱신을 해줘야 하는데, 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 경우 임차인은 계속 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
그럼 민법의 임대인 해지통고 규정은 어디에 적용되나요?
특별법은 적용범위가 규정되어 있습니다.
주택임대차보호법은 주거용 건물 임대차에 모두 적용되므로, 해당 민법의 규정은 주거용 건물의 임대차에는 전혀 적용되지 않습니다.
주택임대차보호법
제2조(적용 범위)
이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
상가건물 임대차보호법은 일정한 보증금 범위 내의 상가건물 임대차에만 전부 적용되고 그 외의 경우 민법이 적용됩니다.
결국 토지임대차와 건물이나 대규모 상가 임대차 등 일정한 보증금을 넘어서는 상가임대차의 경우에만 민법의 해지통지 규정이 적용됩니다.
모르면 소송당해서 손해배상, 알면 돈버는 임대차 갱신과 해지에 관한 규정을 살펴보았습니다.
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