상가임대차 계약갱신청구 

상가건물 임대차보호법상 계약갱신청구권

「상가임대차법」에 의하면, 임차인은 임대인에게 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구함으로써 최대 10년간 임대목적물을 사용할 수 있습니다.

다만, 「상가임대차법」은 임차인에게 귀책사유가 있는 경우 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있는데, 그 사유 중 하나가 “그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우”입니다.

구체적으로 어떤 경우에 “임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우”에 해당하는지 주영재 변호사의 해결사례를 통해 알아보겠습니다.

사실관계

원고는 4층 건물(1, 2층은 근린생활시설, 3, 4층은 다가구주택)의 소유주이자 임대인이고, 피고(의뢰인)는 이 건물 2층에서 노래연습장을 운영하는 임차인입니다.

피고는 2014. 3.경 계약기간을 5년으로 정하여 원고와 임대차계약을 체결한 후 노래연습장을 운영해 왔는데, 임대차 기간 중 원고는 노래연습장 소음과 관련하여 피고에게 지속적으로 불만을 표출해 왔습니다.

이에 피고는 영업시간을 단축하고, 음악 및 마이크 볼륨을 최대한 줄이고, 노래연습장 바로 위 호실을 추가로 임차하는 등 임대인의 불만을 재우기 위해 노력했습니다.

피고는 2019. 3.경 원고에게 계약갱신청구권을 행사했는데, 원고는 2019. 4.경 계약갱신을 거절했습니다.

이후 계약기간이 종료되자 원고는 피고가 노래연습장을 운영하면서 소음을 유발하고, 주류제공·여성도우미 알선 등 불법행위를 자행했다면서 이는 계약갱신 거절사유 중 하나인 “임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유”에 해당한다면서 피고를 상대로 건물명도 소송을 제기했습니다.

주영재 변호사의 조력

위와 같은 원고의 주장에 대해 주영재 변호사는 피고의 노래연습장에서 수인한도를 넘는 소음이 발생한 적 없으며, 원고가 주류제공 및 여성도우미 알선을 하였더라도 원고의 신뢰를 저버리거나 원고에게 손해를 초래하는 행위가 아니므로, 이는 “임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유”에 해당하지 않는다고 주장하였습니다.

법원의 판단

법원은 위와 같은 주영재 변호사의 주장을 대부분 받아들여 이 사건 임대차계약은 갱신거절 사유가 없다면서 원고의 청구를 기각하였습니다.