[집합건물법] 집합건물 외벽간판 분쟁과 해결방안 관련 법리분석 

안녕하세요?

상가건물에 입주하면, 공용부분을 임의대로 사용하려는 다른 입주자들로 인해 어려움을 겪는 사례가 많습니다. 특히, 자신의 외벽 간판을 임의로 설치를 하여서, 다른 입주자들과 분쟁이 생기는 사안에 대해서 법리를 분석해드리고자 합니다.

일단, 집합건물에 해당하는 상가건물 외벽 바깥쪽 면이 건물의 공용부분에 해당하는지 여부와 관련하여,

대법원은 “집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며 건물의 골격을 이루는 외벽이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 그것이 1동 건물 전체의 안전이나 외관을 위하여 필요한 부분인지 여부에 의하여 결정되어야 할 것이고 그 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이라 할 것이다.”고 판시한 적이 있습니다.(대법원 1993. 6. 8. 선고 92다32272 판결, 대법원 1996. 9. 10. 선고 94다50380 판결 참조)

다시 말해서, 위 상가건물 외벽은 구분소유자의 공용부분에 해당한다고 보고 있습니다.

또한, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”)에서 정한 관리단이 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체인지 여부와 관련하여,

집합건물법은 “건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.”고 규정하고 있으며(제23조), 대법원은 “관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있는 경우 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립되는 단체이다.”라고 판시하고 있습니다.(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 49694 판결 등 참조)

즉, 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체는 아니라는 취지입니다.

또한, 구분소유자 단독으로 공유부분에 대한 보존행위에 지분권에 긴한 방해배제청구권이 포함되는지 여부와 관련하여,

집합건물법은 “구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하여서는 아니된다.”고 규정하고 있으며(제5조 제1항), 보존행위는 각 공유자가 할 수 있도록 정하고 있습니다.(제16조 제1항 단서) 이에 대법원은 “집합건물의 공용부분의 현상을 유지하기 위한 보존행위는 관리행위와 구별하여 공유자인 구분소유권자가 단독으로 행할 수 있도록 한 것이며, 그 보존행위의 내용은 통상의 공유관계처럼 사실상의 보존행위 뿐 아니라 지분권에 기한 방해배제청구권도 포함하여 공유자인 구분소유권자가 이를 단독으로 행할 수 있고, 공유자의 위 보존행위의 권한은 관리인 선임 여부에 관계없이 행사할 수 있다.”고 판시하고 있습니다.(대법원 1999. 5. 11. 선고 98다61746 판결 참조)

결론적으로, 다른 상가점포 점유자가 임의적으로 설치한 다른 점유자의 간판을 철거하라고 판단한 것입니다. 간판을 설치한 자가 나머지 공유자로부터 설치 당시 이의를 제기 받지 않았다고 주장하였으나, 재판부는 이러한 주장을 배척하였습니다.(대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결)