청약 취소에 대한 대응 방법 

1. 부동산 가격 상승이 문제가 되고 있는 요즘 아파트 청약과 관련된 분쟁이 많이 발생하고 있는데, 부정 청약에 따른 민, 형사상의 문제, 부정 청약으로 당첨된 자로부터 분양권을 매수한 선의의 제3자에 대한 법적 문제, 그에 대한 법적 대응 방법 등이 문제가 됩니다.

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2. 우선 기준이 되는 법규정은 이하의 주택법 규정입니다.

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제65조(공급 질서 교란 금지)

① 누구든지 이 법에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도·양수(매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도·양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물·인쇄물·전화·인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다. [개정 2020.6.9 제17453호(법률용어 정비를 위한 국토교통위원회 소관 78개 법률 일부개정을 위한 법률)]

1. 제11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위

2. 제56조에 따른 입주자 저축 증서

3. 제80조에 따른 주택상환사채

4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것

② 국토교통부 장관 또는 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대하여는 그 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.

1. 제1항을 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자

2. 제1항을 위반하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자

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3. 위 규정에서도 알 수 있는 것처럼 국토교통부 장관이나 사업 주체는 위법한 행위가 있더라도 의무적으로 지위의 무효 확인을 하거나 주택의 공급 계약을 취소해야 하는 것은 아닌데, 보통 분양 계약 체결 시 취소한다는 의무 약정을 별도로 체결해 두는 것이 일반적입니다.

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4. 최근 부산 해운대 마린시티자이 아파트의 부정 청약 건과 관련하여, 부정 청약을 한 자로부터 선의로 분양권을 매수한 자들에 대하여 해운대구나 국토교통부에서 공급 계약을 취소하지 말라는 통보를 하였는데, 이에 대하여 시행사 측에서는 계약을 취소하고 이후 확보되는 세대에 대하여 재분양을 할 것이고, 원분양가에 근접한 분양가를 정해 재분양할 것이기에 이득을 취득할 생각도 없다는 의견을 피력하였습니다.

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5. 이와 관련하여 국민의 힘 하태경 의원은 '주택 매수인이 공급 질서 교란 행위와 관련이 없음을 소명하면 주택 공급계약을 취소해서는 안 된다.'라는 내용의 주택법 개정안을 발의하기도 하였습니다.

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6. 위와 같은 문제가 발생하면 민사 법원에 공급계약 취소 무효 확인의 소송을 제기하여야 하는데, 이와 관련하여 대법원은 '구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 이 같은 법 제39조 제1항의 전매금지규정을 위반한 행위에 관하여 같은 조 제2항에서 위반행위자에 대하여 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다는 규정을 두고, 같은 조 제3항에서 소정의 주택 가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다고 규정한 점에 비추어 보면, 구 주택법은 같은 법 제39조 제1항을 위반한 행위를 효력규정 위반으로 보아 당연 무효로 보는 입장을 취하지 아니하고, 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다고 해석된다.'라는 판시(대법원 2011. 5. 26 선고 2010다 102991 판결 [부당이득금])를 통해 전매금지 규정을 위반한 계약이라고 하더라도 사법상의 효력 자체는 인정하기도 하였습니다.