계약갱신 거절시 손해배상액 산정 

오늘은 임차인의 계약갱신청구권을 정당한 사유 없이 거절시 손해배상액 산정방법에 대해 알아보겠습니다.

주택임대차보호법 제6조의 3  제6항 1호와 2호, 3호를 비교하여 계산하여 큰 금액을 손해배상으로 한다고 규정하고 있습니다. 각 호에 따라 금액을 산정 후에 큰 금액으로 정하면됩니다.

예로  임차인인 전세보증금 10억 원에 거주하고 있던 중, 임대인이 계약갱신을 거절 후 새로운 임차임과

전세보증금 20억 원에 계약한 경우

각 금액을 계산하기 전에 보증금의 경우 "환산월차임"으로 전환해야 합니다.

위 경우 월차임이 아닌 전세보증금만 있는 경우이기 때문에 월세로 금액을 전환해야 합니다.

현재 월세 전환율은 2.5% 입니다.

10억 원의 보증금을 월세로 전환할 경우, (10억원 * 0.025)/12로 하면 대략 2,083,333원(원미만 삭제)원입니다.

제6조의3 제6항 1호 "갱신거절 당시 월차임의 3개월 분에 해당하는 금액" 으로 하면 2,083,333 * 3 =6,249,999원 이 나옵니다.

그럼 2호에 따라 계산해 보겠습니다.

위에서 10억 원에 대한 환산월차임을 구했으니, 마찬가지로 임대인이 제3자와 계약한 보증금 20억 원에 대한 환산 월차임을 확인해보겠습니다.

(20억 원 * 0.025)/12  = 4,166,666원(원미만 삭제)이 나오네요.

제6조의3 제6항 2호를 보면 "임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액"이라고 되어 있으니, 이에 따라 계산해 보겠습니다.

(4,166,666 - 2,083,333) * 24개월  = 49,999,992원 입니다.

동조 3호는 "제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액"라로 규정하고 있는데, 이 부분은 개별적으로 금액이 달라질 수 있으니,

결국 1호와 2호를 계산한 금액 중 큰 금액으로 보면 2호에 따른 49,999,992원이 손해액으로 임대인에게 청구할 수 있는 금액이 됩니다.

월세 + 보증금의 경우에도 위와 같이 환산월차임 을 구하면 위와 같이 손해액을 산정하실 수 있겠습니다.

위와 같이 손해배상 금액을 예상하시게 되면, 임차인의 경우 향후 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 실익이 있는지, 아니면 반대로 임대인의 경우 임차인의 계약 갱신 청구권을 거절하더라도 향후 배상해야 할 금액을 예상할 수 있으니 이러한 상황을 예상하고 행동하신다면 분쟁의 소지를 상당부분 줄일 수 있을 것 같습니다.