임차한 목적물에 대한 경매 진행에 대하여 

1. 임대차 계약을 체결하는 경우 확정일자, 전입신고 및 점유하면서 사는 거주 요건은 대항력(주택임대차보호법 제3조)과 우선변제권의 기본적인 조건인데, 이러한 조건이 모두 인정된다고 하더라도 살고 있는 집에 대하여 경매가 진행된다는 통보를 받게 된다면 놀라는 것이 사실입니다.

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2. 원칙적으로 우선변제권이 없는 경우 선순위 채권자의 채권을 고려한 잔액에 대하여만 채권이 인정되는 것이 원칙인데, 주택임대차보호법 제8조에 따라 소액 임차인의 보증금 중 일정 금액은 최우선으로 변제를 받을 수 있는데, 적어도 경매 기입등기가 완료되기 전에 전입신고는 해 두어야 합니다.

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3. 소액임차인의 기준은 서울시에는 1억 1천만 원 이하, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시 제외), 세종시, 용인시 및 화성시는 1억 원 이하, 광역시, 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시에서는 6천만 원 이하인 경우인데, 우선 변제를 받기 위해서는 배당요구 종기까지 배당요구를 법원에 접수시켜야 합니다(배당요구 종기는 사건 진행 내역을 통하여 확인할 수도 있고, 법원에서 온 통보 서류로 확인할 수 있는데, 소액임차인이 아닌 경우라고 하더라도 배당요구 종기까지 배당요구를 하여야 합니다).

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4. 만일 임차인이 위와 같은 배당요구를 하지 않았고, 이에 순위가 고려되지 않아 후 순위 채권자가 많은 금액의 배당을 받아 간 경우 부당이득 반환이 가능한지와 관련하여, 대법원은 '임대차보증금 반환채권은 현행법상 배당요구가 필요한 배당요구 채권에 해당하고, 이러한 배당요구 채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성·확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후 순위 채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.'라는 판시(대법원 1998. 10. 13 선고 98다 12379 판결 [부당이득금])를 통하여 인정될 수 없다는 점을 밝혀주었습니다.

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5. 다만 소액임차인과 관련하여 대법원은 '주택에 관한 임의경매 절차에서 개정 전의 주택임대차보호법(1990.3.5. 법률 제3379호로 개정되기 전의 것) 제8조 소정의 우선변제권 있는 소액임차인이 배당요구를 하지 아니하여 근저당권자가 소액임차인이 배당받아야 할 임차보증금 상당의 금원까지 배당받았다면 이에 의하여 실체법상의 권리가 확정되는 것이 아니므로 소액임차인은 근저당권자에 대하여 소액보증금 상당의 부당이득 반환 청구권을 갖게 된다.'라는 판시(대법원 1990. 3. 27 자 90다카 315,322,339 결정 [건물 명도 등])를 하여 소액임차인의 경우 다른 판단을 하기도 하였습니다.

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6. 만일 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 배당요구를 하였는데 보증금을 일부라도 배당받지 못하는 경우 기존의 임대차계약의 효력이 없어지는지와 관련하여 대법원은 '주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매 절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매 절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제 될 뿐이어서, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이다.'라는 판시(대법원 1998. 6. 26 선고 98다 2754 판결 [배당 이의])를 통하여 임대차는 해지되나 경락인에게 대항이 가능하다는 점을 밝혀주었습니다.

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7. 배당요구 시 해당 부동산에 전입한 일자가 기재된 주민등록표(등) 초본(주소 변동 사항 포함) 1통, 임대차 계약서(전 · 월세 계약서) 사본 1통 및 해당 부동산이 다가구가 거주하는 건물인 경우 건물의 내부 구조와 점유 부분을 표시한 도면(도면은 면적 등이 정확히 나타날 필요는 없고, 임차인의 점유 부분을 특정한 수 있을 정도로 표시하면 됨)을 첨부해야 합니다.