주택임대차보호법상 계약 갱신 요구권 

1. 2020. 7. 31. 공포된 날로부터 시행되는 주택임대차보호법( 법률 제17470호 일부개정)에 따르면 같은 법 제6조의 3 제2항의 '임차인은 제1항에 따른 계약 갱신 요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.'라는 규정에 따라 임차인의 권리가 조금 더 보장되었습니다.

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2. 이에 대하여 일부 언론에서는 임대차 기본 계약이 4년이 되었다고 하고 있는데, 같은 법 제4조 제1항의 '① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.'라는 규정에서도 알 수 있듯이 1년짜리, 3년짜리 임대차 계약도 가능(다만 1년으로 약정을 한 경우 임차인은 2년을 기간으로 주장할 수 있음) 하기에 명확하게는 임대차 계약 기간이 종료되었다고 하더라도 일정한 사유가 없다면 임차인은 2년을 더 살겠다고 주장할 수 있다는 것이 정확한 해석입니다.

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3. 위 2항에서 살펴본 일정한 사유를 살펴보기 위해서는 우선 같은 법 제6조의 3 제1항의 '① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.'라는 규정을 살펴보아야 하는데, 2020. 12. 9. 까지는 임차인은 '임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전'까지 갱신을 요구할 수 있고, 2020. 12. 10.부터 시행되는 같은 법 제6조 제1항의 '임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간'내에 갱신 요구를 할 수 있고, 위 기간이 지날 때까지 양 당사자가 별다른 의사 표시를 하지 않는다면 묵시적 갱신이 됩니다.

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4. 다만 같은 법 제6조의 제1항 각 호에 따르면 임대인의 계약 갱신 거절권이 인정되는데, 제8호의 '임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'는 규정에 대한 논의가 한창 진행되고 있는 상황인데, 임대인은 같은 조 제5항의 '임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.'라는 규정의 적용을 주의해야 합니다.