위장•염가매각시 사해행위 판단 및 처분대금 사용내역 조사 

양수겸장(더블체크)~위장•염가 매각시 사해행위,처분대금 사용 측면에서 편파행위

채무자의 부동산 매매 조사시 주의깊게 살펴야 할 점에 대해 알아보겠습니다.

부동산을 경매취하와 동시에 친동생에게 매각하였고 매매계약서는 제출하고 있으나 계약금, 중도금, 잔금 지급시기에 대응하는 금융거래내역이 부존재하고 근저당채무는 인수하는 조건으로 매수하였습니다. 은닉 해당 여부와 중점적으로 조사할 부분은 무엇인가요?
 
일반 사해행위 취소재판에서의 재판부의 판단원칙을 생각해보면 됩니다.
 
경제적 위기에 몰린 채무자의 매각행위를 모두 사해행위내지 부인권의 대상이 된다고 속단할 수는 없으나,

통상적으로 공인중개사 사무실을 통하지 않고, 통상적인 매매계약 형태가 아닌 긴급처분의 형태라면 의심해봐야 합니다.

즉 계약금과 중도금, 잔금등의 지급시기상 2-3개월 분납 형태가 아닌 일시불로 넘기는 형태는 사해행위 가능성이 높습니다.

매매대금 입출금에 대한 금융자료, 근저당채무 변제자료 등 객관적인 증빙자료가 없고, 더욱이 매각 대상자가 위 사안처럼 친인척이라면 채무자의 해의성과 수익자의 악의의 가능성이 높다고 할 수 있습니다.
 
최근에는 채무자내지 파산신청을 도와주는 대리인들도 과거처럼 어리숙하지 않고 점차 세련된 형태로 조언을 해주고 있습니다.
 
따라서 공인중개사에게 의뢰하여 정상적인 절차에 따라 중개계약이 체결되고 해당매물이 매각되었는지, 자금출처 등에 대한 증빙서류 구비여부를 철저하게 파악해야 합니다.
 
통상적으로 근저당채무 및 임대차보증금반환채무는 매수인이 인수하는 조건으로 특약을 설정할 것이고, 급매 처분시 통상적인 가격보다 저가의 할인은 불가피할 것이나(통상 10%) 그 이상의 할인이라면 염가처분으로 사해행위 가능성이 높습니다.
 
간혹 매각후 해당 부동산에 신규 임차계약을 체결하는 부동산 거래형태도 있으므로 적절한 가격의 매각여부 및 잔금지급여부를 철저하게 조사해야합니다.

 2015.9. 조사 사례에서 1억 6천만원 매각대금중 근저당채무 1억원변제후 나머지 5000만원의 매각 대금중 딸 명의로 3000만원에 해당부동산을 재임차하고 나머지 1890만원은 신청서에 사실대로 적고 해당금원을 파산재단에 편입하겠다는 의사를 밝힌 사례도 있었습니다.
 
매각대금의 적정성을 평가한 결과 약간의 저가매도 가능성은 있으나 만약 이자납입을 중단하고 임의경매시 수개월동안 연체이자까지 경매배당재원에서 소진될 것으로 예상되고, 채무자가 보유한 자금(1890만원) 이상을 관재인이 배당해 줄 가능성이 없을 것으로 평가하여 채무자가 적절히 처분하였다고 판단하였습니다.

통상적으로는 긴급하게 처분한후 지인내지 가족들의 채무를 변제한 사안이 대부분이므로 이는 부인청구의 대상이 되는데, 위 사안은 아주 드문 사례라고 할 수 있습니다.

오히려 큰 것을 감추기 위해서 작은 진실을 쉽게 시인하는 전략이 아닐까 의심하여 다른 부분을 면밀히 살펴보았지만 특별히 문제될만한 것은 없었습니다.
 
한편 경매취하 후 임의 매각하는 경우라면 반드시 경매채권자와 통모하여 편파변제 행위가 수반되므로 순수 매각대금의 사용처에 대해서 철저하게 조사한 후 부인청구여부까지 검토해야 합니다.
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