임대차보증금 은닉의 태양 및 조사시 주의할 점 

Q.임차보증금 은닉의 태양 및 조사시 주의할 점은 무엇인가요

A. 관재인 업무보고서의 조사란의 첫 번째에 배치된 주거지란을 철저하게 조사할 필요가 있습니다. 즉 ‘조사의 제일 관문’이라고 할 수 있습니다.

채무자의 과거 10년간의 주거지 이동 현황을 주민등록초본과 대조하여 기재한후 반드시 채무자 직접 면담을 통해서 부동산의 매매여부, 경매처분여부, 보증금의 이례적인 감소, 가족으로의 보증금 이동 상황 등을 면밀히 살펴야 합니다.

통상적으로 채무자가 신용불량자가 된 이후 채권자의 강력한 추심압박에 의해 타인의 주거지에 주소를 옮겨 놓으면 행정관청(동사무소)은 직권말소하고 채무자의 주소를 동사무소의 주소지로 정해서 직권 등록하는 경우도 있습니다. 이러한 사안에서는 강도 높은 조사보다는 대체적인 진술의 추이를 살펴서 간략히 조사하면 됩니다.

아울러 어떤 채무자는 신용불량자로 등재후 채권 추심을 피하기 위해서 전혀 모르는 사람의 주소지에 무단으로 옮겨 놓았다는 진술을 하는 경우도 있는데, 이런 사안이라면 채무자의 10년간의 직업 및 경력, 파탄시기와 파산신청시기를 비교해 볼 때 임차보증금을 은닉해 놓을 가능성은 거의 없다고 보아야 합니다.

한편 임차보증금 은닉은 10년간의 주소지 이동을 면밀하게 살피는 과정에서 채무자가 부지불식간에 은닉을 시인하거나, 그 불가피성을 역설하는 경우도 있으므로 반드시 관재인이 채무자를 직접 면담하면서 진술 태도 등을 면밀하게 살펴야 합니다.

일반적으로 배우자 및 직계가족에게 그 명의를 변경하여 새로이 임대차 계약을 체결하는 방법은 발견하기가 용이하나, 방계 가족인 처남, 매형, 시누이, 채권자에게 이전하는 경우는 발견이 어려울 수 있으므로 임차보증금의 출처에 대한 금융거래내역을 조사할 필요가 있습니다.

2011.이후에는 ‘임대차확정일자 신청서’가 관공서에 스캔되어 보관하고 있으므로 위 서류를 제출받아 보증금의 변동추이를 파악할 수 있고, 지극히 의심스러운 채무자라면 사실조회의 방법으로 정보를 입수해야 합니다(다만 실무상 채무자에게 과거 주거지의 임대차확정일자 신청서의 발급을 요청하여 행정관청을 방문시키면 행정공무원은 이해관계인의 범위를 축소 해석하여 현재의 주거지 임차인이 아니라고 하여 발급을 거부하는 사례가 증가하고 있으므로 이에 대해서는 추후 파산 재판부의 보정명령 발령이 가능한지를 검토한후 그 시행여부를 검토해야 할 것으로 보입니다).

실무에서 환가된 사례를 유형화하면 대체로 다음과 같습니다.

① 주택금융공사의 신용보증서를 발급받아 금융기관으로부터 질권을 설정받지 않고 신용대출을 받은 임차보증금(면제재산범위내 초과분중 일정범위)은 일부환가가 불가피합니다. 예를들어 자신이 기존에 보유한 임차보증금 3000만원과 신용대출금 3000만원으로 합계 6000만원의 임차보증금을 보유하고 있다면 관재인은 채무 규모, 채무자의 건강, 직업, 장애여부, 가족의 재산상태, 부양유무 등을 고려하여 1000-2000만원 범위내에서 환가를 시도해 볼 수 있습니다.

② 부친으로부터 5000만원 정도 도움을 받아 임차보증금을 보유하던중 경제적 파탄상태에서 1000만원 정도를 부친에게 은닉(혹은 편파변제)하였으므로 채권자에게 불이익한 처분으로 보아 1000만원을 파산재단에 편입한 사례가 있습니다(만약 나머지 4000만원을 정상적으로 금융기관 채권자에게 골고루 변제하였다면 부친에게 이전한 돈도 환가포기가 적정할 것이나, 사안에서 채무자는 3개월내의 단기간에 3000만원이나 되는 돈을 음주, 낭비, 형사폭력 합의금으로 모두 소진한 점을 고려하여 금융권 채권자들의 일방적인 희생은 불공평하고 부친도 아들의 방탕한 생활에 일정한 책임이 있을 수도 있는 점을 감안하여 부친을 설득하여 화해계약을 체결함).

③ 비록 면제재산 범위내라고(구시행령 2500만원 사건)하더라도 파산채권이 면제재산인 임차보증금에 근접한 임차인이 파산직전 그 임차보증금을 누나에게 이전한 사안에서 원칙적으로 면제재산은 자유 재산이고 그 처분도 채무자에게 맡겨져 있으므로 불허가 사유에는 해당되지 않으나, 실제 파산채권이 재산(임차보증금)에 근접한 범위였으므로 제대로 기재하였을 경우에 법원(재판장)의 파산절차 남용사유의 심사를 통과하지 못할 수도 있었습니다. 이에 은닉의 의도하에 허위기재한 것이 명백하여 재량면책을 위하여 일부 금액을 환가한 사례도 있습니다.

④ 자신의 집을 매각후 남은 3000만원을 보유하던중 이혼한 전배우자의 압박을 피해서 이를 남동생이 집을 구입하는데 보태주고 2년후 파산 신청한 사례에서 약 절반에 해당하는 1500만원을 환가하였습니다.

⑤ 법인사업장은 원칙적으로 채무자의 재산이 아니나, 실질상 채무자의 1인회사이고 외형상으로만 법인의 형식을 갖추고 있을 뿐 채무자의 개인기업에 불과하여 사업장 임차보증금을 소액(500만원)이라도 환수한 사례가 있습니다.

⑥ 파산신청 직전 임차보증금을 가족명의로 변경한 경우에는 면제재산 범위 및 일부 생계비(현재 1110만원)까지 고려하여 최소한의 금원을 소액이지만 환가한 사례가 다수 있는데, 최근에 임대차 전세난으로 서민들의 주거불안이 심화되고 있으므로 환가를 점차 완화하는 경향이 있습니다.

⑦ 배우자와 공동으로 형성한 임차보증금을 처 명의에서 채권자 명의로 이전하고 허위의 임대차 계약서를 제출하였으나, 관재인의 조사와 신용보증기금의 사실조회요청으로 임차보증금 3억원중 배우자의 몫과 처가에서 지원한 자금을 제외하고 6500만원을 환가(화해계약)한 사례가 있습니다.

임차보증금의 은닉 또는 불이익한 처분은 대부분 가족들에게 이전하는 형태이므로 채무자 및 가족들을 설득하여 적절한 범위로 금액을 조정하여 화해계약의 형태로 일정한 금원을 파산재단에 편입후 신속하게 배당후 채무자를 재량 면책하는 것이 일반적이라고 할 수 있습니다.

간혹 일부 개인 채권자(사채업자 등)와 공모하여 압류·전부명령으로 추심하거나 전액 그 채권자가 직접 임대인으로부터 수령하는 경우에는 부인청구를 제기해야 합니다. 다만, 그 과정에서 채무자가 면책을 취하할 경우에 관재인이 파산절차를 진행해야 할지, 아니면 폐지해야 할지 여부는 현재 일률적인 기준이 마련되어 있지 않으므로 관재인이 담당 재판장과 의논하거나 채권자의 의견을 들어 결정해야 하는 다소 어려운 문제라고 생각됩니다.