매매계약이행청구를 위한 부동산처분금지가처분 결정 

1. 사안의 개요

매수인 A는 매도인 B와 임차인 C의 보증금을 승계하는 조건으로 매매계약을 체결하였고, 계약금지급일에 계약금을 모두 지급하였는데, 매도인 B가 매매부동산 가격이 많이 상승하여 매도를 다시 고민하고 있다는 소문을 들어 중도금 지급일 이전에 매도인에게 통지 없이 잔금일 전에 잔금을 모두 지급한 사건입니다.

매도인 B는 자신의 동의 없이 잔금지급일 이전에 매매대금을 입금하였다는 이유로 송금받은 돈을 공탁하겠다고 하면서, 매매계약의 해제를 요구하였습니다.


2. 부동산처분금지가처분 신청

대법원은 “민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.”라고 판단하고 있는 바(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599판결 참조),

매수인은 이 사건 매매계약에서 이행기 전 이행의 착수를 금지하는 특약이 없었던 이상 약정된 기일 이전이라도 중도금 또는 잔금 일부를 지급할 수 있다 할 것이며, 이미 채권자가 잔금 전액을 지급한 이상 채무자는 계약금 배액상환을 통하여 이 사건 매매계약을 해제할 수는 없다고 판단하였습니다.

이에 우선은 부동산의 매수인 A가 B를 상대로 소유권이전등기절차 이행청구의 소를 제기할 예정이었지만, A가 B에게 현 상황에서 계약해제가 될 수 없는 이유에 대해서 충분히 설명했음에도 계약금 공탁까지 하고 계약해제를 하겠다고 주장하는 B의 태도를 봤을 때 본안소송의 판결 전에 채무자가 이 사건 부동산을 다른 사람에게 이중으로 매도하는 등의 우려가 있어 보여 부동산처분금지가처분신청을 먼저 진행하였습니다.

3. 문제 해결

약 1주일 후 소장 접수 준비한 상태에서 상대방으로부터 연락이 왔고 계약내용대로 매도를 진행하겠다는 확약을 받은 후 신청을 취하해주어, 소장 접수 전에 쉽게 문제를 해결할 수 있었습니다. 

처분금지가처분이나 점유이전금지가처분, 가압류 등 보전처분은 소제기와 함께 임시 또는 보조적으로 진행하는 법적절차로서 그 진행이 소송절차보다 매우 간소하게 진행되고 누구에게 권리가 있는지 판단받기 이전임에도 불구하고 상대방과 협의되는 경우가 상당히 많이 있습니다. 다만, 보전처분 단계(가처분이나 가압류 등)에서 문제를 해결하려면 충분히 채권자의 권리를 법원에 소명하고 설득력 있게 상대방을 압박하는 것이 전제되어야 할 것입니다.