분양권 불법 전매에 대하여 

1. 분양권을 전매한 후 아파트 가격이 상승하면서 분양권 양도자와 양수자 사이에 분쟁이 많이 발생하는데, 오늘은 이에 대한 판결을 소개하고자 합니다.

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2. 사실관계

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가. xxxx 주식회사는 20xx. x. x. 세종특별자치시 생활권 M3블록 ○○○○○○ 아파트에 관하여 입주자 모집 공고를 하였고, 피고는 위 모집 절차에서 별지 목록 ○○아파트(이하 ‘이 ○○아파트’라 한다)의 입주자로 선정되었습니다.

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나. 피고는 20xx. x. x. xxxx 주식회사와 이 ○○아파트에 관하여 분양대금을 218,200,000원으로 하여 분양계약(이하 ‘이 사건 분양계약’이라 한다)을 체결하였고, xxxx 주식회사에 21,820,000원을 계약금으로 지급하였습니다.

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다. 이후 피고는 20xx. x. x. 경 위 아파트 모델하우스 현장에서 성명불상의 중개업자의 중개로 원고와 사이에 ‘피고는 원고에게 이 ○○아파트에 관한 수분양권을 1,100만 원에 양도하고, 추후 원고에게 교부한 서류들을 최종적으로 소지하고 있는 자에게 피분양 계약자의 명의를 변경한다’는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 수분 양권 양도계약’이라 한다)을 체결하였습니다.

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라. 원고는 피고에게 이 사건 수분 양권 양도계약에 따라 피고가 xxxx 주식회사에 지급한 계약금 21,820,000원과 프리미엄 명목의 1,100만 원을 더한 32,820,000원을 지급하였고, 피고는 원고에게 분양 계약서, 발코니 확장 및 별도 품목 계약서, 아파트 권리 포기각서, 이행 각서 등을 교부하였습니다.

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마. 그 이후 피고는 수분양권 양도계약에 따른 의무를 이행하지 않았고, 이에 원고가 피고를 상대로 이 사건 분양계약상 피분양 계약자 명의변경 절차를 이행하고, xxxx 주식회사에 이 ○○아파트에 관하여 이 사건 분양계약상 피분양 계약자의 명의를 원고에게 양도하였다는 취지의 통지를 할 의무가 있다는 내용의 소송을 제기하였습니다.

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3. 대전지방법원의 판단(대전지방법원 2018. 5. 9 선고 2017가 합 104228 판결 [분양계약자 명의변경 절차 이행] )

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가. 살피건대, 수분양권을 매매목적물로 하는 매매계약의 주목적은 매수인으로 하여금 수분양권에 기한 목적물의 소유권을 취득하게 하는 데 있으므로, 매도인은 매수인으로 하여금 그 수분양권에 근거한 목적물의 소유권을 취득할 수 있도록 하여줄 의무가 있는바( 대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다 44401 판결 참조), 위 기초 사실에서 본 바와 같이 원고와 피고는 이 사건 수분양권양도계약을 체결하였으므로, 피고는 이 사건 수분양권양도계약에 따라 원고에게 피분양 계약자 명의변경 절차를 이행할 의무가 있는 것은 맞습니다.

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나. 구 주택법 제41조의 2 제1항 제2호는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위를 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에 전매하거나 전매를 알선하는 행위를 할 수 없다고 정하고 있는바, 구 주택법 제41조의 2 제1항 제2호가 효력규정이 아닌 단속규정에 불과하다고 볼 여지가 없는 것은 아니나( 대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다 34612 판결, 대법원 2014. 6. 12. 선고 2012다 40295 판결 참조), 여러 사정들을 종합하면 위 규정은 전매금지 기간 내에 체결된 전매계약의 사법상 효력을 부정하는 강행규정에 해당한다고 봄이 타당합니다.

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다. 구 주택법 제38조의 2에 따른 분양가상한제는 주택 분양가 자율화 이후 분양가가 상승하여 부동산 투기가 과열되고 중산ㆍ서민층의 주거비 부담이 증가함에 따라 이를 막기 위하여 도입된 제도이고, 구 주택법 제41조의 2 제1항 제2호에 따른 주택의 전매 제한은 위와 같은 폐단의 발생을 억제하고, 주택의 공급 질서를 유지하기 위해 도입된 것인데, 생각건대, 전매금지 기간 내 전매행위가 일어나는 경우에는 대상 부동산의 시가가 그 적정 가치를 초과하여 상승하게 되어 해당 부동산은 물론 주변 부동산의 가격도 왜곡되는 결과가 나타날 수 있는바, 이와 같은 경우에 전매계약의 사법상 효력을 인정한다면, 분양권 전매를 통한 이익(속칭 프리미엄)을 노리는 사람들이 대거 분양신청에 응함으로써 주택의 실수요자들이 주택을 분양받을 수 있는 기회를 박탈당하고, 이로 인하여 실수요자는 주택을 구입함에 있어 프리미엄 상당액까지 추가로 부담하게 되므로, 부동산 투기를 진정시켜 중산ㆍ서민층의 주거비 부담 증가를 막고 주택의 공급 질서를 유지하려는 분양권 전매제한 제도의 목적을 달성할 수 없게 됩니다.

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라. ① 입주자 모집 공고에 전매금지 기간 중의 전매를 금지한다는 내용이 명확하게 기재되어 있었던 사실, ② 이 사건 수분 양권 양도계약이 피고가 입주자로 당첨되어 분양계약을 체결한 직후 모델하우스 현장에서 수분양권을 전문적으로 중개하는 자를 통하여 체결된 사실에 비추어 보면, 원고와 피고가 통정하여 구 주택법 제41조의 2 제1항 제2호에 반하는 법률 행위를 한 것으로 볼 수 있고, 여기에 앞서 제3. 나. 2) 항에서 살펴본 사정을 더하여 보면, 이와 같은 법률행위가 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 것으로 볼 수 있는바, 따라서 구 주택법 제41조의 2 제1항 제2호가 단속규정에 불과하다고 보더라도, 이 사건 수분양권양도계약은 민법 제103조 소정의 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하여 효력이 없다고 할 것입니다.