세를 준 상가나 오피스텔, 원룸에서 어느 날 경찰이 찾아와 "이 건물에서 성매매 영업이 이뤄진 정황이 있다"고 알려오는 경우가 있습니다. 임대인 입장에서는 월세만 꼬박꼬박 받았을 뿐 안에서 무슨 일이 벌어지는지는 몰랐다는 생각이 먼저 들기 마련입니다. 하지만 수사기관은 임대인이 그 사실을 언제부터, 어느 정도로 알고 있었는지를 따져 보고, 이 지점에서 임대인이 참고인으로 끝나는지 피의자가 되는지가 갈립니다.
먼저 전체를 짚어보겠습니다: 세입자의 성매매 영업, 건물주 처벌 여부는 '알고 있었는지'에서 갈립니다
세입자가 건물 안에서 성매매 영업을 했다는 사실만으로 건물주가 곧바로 처벌되지는 않습니다. 형사처벌은 행위자에게 범죄의 고의가 있어야 성립하는데, 임대인이 성매매에 쓰이는 줄 모르고 일반적인 임대차계약에 따라 건물을 빌려준 것이라면 처벌 대상이 아닙니다.
문제는 그 반대의 경우입니다. 계약 당시부터 성매매 업소로 쓸 것을 알았거나, 계약 이후 단속·민원·세입자의 말 등으로 알게 되었는데도 계약을 유지하며 월세를 계속 받았다면 사정이 달라집니다. 이때 쟁점은 크게 세 가지입니다. 첫째, 임대인에게 성매매에 제공된다는 사실에 대한 인식이 있었는지. 둘째, 그 인식을 입증할 객관적 사정이 있는지. 셋째, 월세 수준·보증금 조건·계약 경위가 통상의 임대차와 다른지.
또 한 가지 짚어둘 점은, 형사 책임과 별개로 임대인에게는 민사상으로 계약을 정리해야 할 문제가 따로 생긴다는 것입니다. 처벌을 피하는 것과 건물을 되찾는 것은 서로 다른 절차이고, 두 가지를 함께 설계해야 합니다.
법은 이렇게 판단합니다: 성매매알선 등 행위 중 '건물 제공' 처벌 조항과 인식 입증의 기준
「성매매알선 등 행위의 처벌에 관한 법률」 제2조 제1항 제2호는 성매매알선 등 행위를 세 가지로 정의합니다. 성매매를 알선·권유·유인·강요하는 행위, 성매매의 장소를 제공하는 행위, 그리고 성매매에 제공되는 사실을 알면서 자금, 토지 또는 건물을 제공하는 행위입니다. 건물주가 처벌 대상이 되는 길은 바로 이 마지막 유형, 즉 "성매매에 제공되는 사실을 알면서 건물을 제공"한 경우입니다. 조문 자체가 '사실을 알면서'를 요건으로 적고 있으므로, 모르고 빌려준 임대인은 이 조항으로 처벌되지 않습니다.
법정형은 제19조에 있습니다. 성매매알선 등 행위를 한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금(제1항)이고, 영업으로 성매매알선 등 행위를 한 사람은 7년 이하의 징역 또는 7천만 원 이하의 벌금(제2항)입니다. 임대인이 단순히 건물을 빌려줬다면 보통 제1항이 적용되지만, 월세와 별도로 성매매 매출에 연동한 대가를 받거나 업소 운영에 관여했다면 영업성이 인정되어 제2항으로 가중될 위험이 있습니다.
수사기관이 '알면서'를 입증하는 방식은 대체로 정황 증거를 쌓는 방식입니다. 실무에서 문제가 되는 사정은 다음과 같습니다.
계약 경위 — 시세보다 월세가 현저히 높은지, 보증금 없이 월세만 일일 정산·현금으로 받았는지, 업종·용도를 묻지 않고 계약했는지
사전 통지 — 경찰·구청으로부터 단속 사실이나 민원을 통보받았는데도 시정 요구 없이 계약을 유지했는지
출입 및 관리 관여 — 건물주가 수시로 드나들며 업소 실태를 목격했는지, 시설 개조·간판·CCTV 설치 등에 관여했는지
수익 연동 여부 — 임대료가 고정액인지, 영업 실적에 따라 오르내렸는지
세입자와의 대화 — 메신저·통화 녹취에 '손님', '아가씨' 같은 업소 운영을 전제한 표현이 있는지
여기서 중요한 구분이 있습니다. 계약 당시에는 몰랐더라도 사후에 알게 된 이후의 태도도 판단 대상이 된다는 점입니다. 알게 된 뒤에도 해지·명도 조치 없이 월세를 계속 받으면, 그 시점부터는 '알면서 제공'했다는 평가를 받을 수 있습니다. 반대로 알게 된 즉시 시정을 요구하고 계약 해지 절차를 밟았다면, 그 기록이 고의를 부정하는 가장 강력한 증거가 됩니다.
입증 책임은 검사에게 있으므로 '몰랐다'는 변명만으로는 부족하지만, 반대로 정황 증거만으로 고의를 단정하기도 어렵습니다. 법원은 개별 사정을 종합해 판단하며, 월세가 시세 수준이고 용도를 일반 사무실·상가 등으로 알고 계약했으며 사후 인식 시 곧바로 조치했다는 자료가 갖춰지면 고의 부정 쪽에 힘이 실립니다. 다만 같은 건물에서 반복적으로 단속이 있었는데도 방치한 경우에는 미필적 고의까지 인정될 수 있습니다. 미필적 고의란 확실히 알지는 못했어도 성매매에 쓰일 수 있음을 인식하면서 그 결과를 용인한 상태를 말합니다.
형사처벌 외에 챙겨야 할 것이 제25조의 몰수·추징입니다. 제18조부터 제20조까지의 죄를 범한 사람이 그 범죄로 얻은 금품이나 그 밖의 재산은 몰수하고, 몰수할 수 없으면 그 가액을 추징합니다. 임대인이 유죄로 인정되는 경우 그동안 받은 월세 중 성매매 영업 기간에 해당하는 부분이 추징 대상이 될 수 있다는 뜻입니다. 또 임대인이 법인이거나 사용인이 임대를 관리한 경우에는 제27조 양벌규정에 따라 행위자 외에 법인이나 개인에게도 벌금형이 부과될 수 있고, 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않았음을 입증해야 면책됩니다.
민사 측면에서는 임차인이 계약 목적에 맞는 용법으로 사용해야 할 의무를 지고(민법 제610조 제1항, 제654조에 따라 임대차에 준용), 이를 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 건물임대차에서 차임이 두 기 이상 연체된 경우의 해지(민법 제640조)와 별개로, 성매매 영업처럼 불법 용도 사용은 계약 목적 위반으로 해지 사유가 됩니다. 해지 후에도 세입자가 나가지 않으면 소유권에 기한 건물인도(명도)청구로 이어지고, 소송 중 점유자가 바뀌는 것을 막으려면 점유이전금지가처분(민사집행법 제300조 이하의 다툼의 대상에 관한 가처분)을 함께 신청합니다.
김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 인식 시점 정리부터 해지·명도, 수사 대응까지 단계별 정리
경찰 연락을 받았거나 세입자의 영업 정황을 알게 되었다면 다음 순서로 대응합니다.
알게 된 시점과 경위를 먼저 정리 — 계약서, 계약 당시 오간 대화, 월세 입금내역, 경찰·구청 통보 일자를 시간순으로 모읍니다. 형사에서 가장 중요한 것은 "언제 알았는가"이므로 이 타임라인이 방어의 뼈대가 됩니다. 입금내역이 계좌이체 고정액으로 시세와 비슷하다는 점은 영업 연동성을 부정하는 데 쓰입니다.
경찰 조사는 참고인 단계부터 변호인과 준비 — 처음에는 참고인으로 부르더라도 진술 내용에 따라 피의자로 전환될 수 있습니다. 질문의 핵심은 계약 경위, 현장 방문 여부, 사전 인지 여부이므로 기억에 의존해 추측성으로 답하기보다 자료에 맞춰 진술해야 하고, 답하기 어려운 부분은 확인 후 답하겠다고 하는 편이 안전합니다.
내용증명으로 시정 요구와 해지 의사를 남기기 — 불법 용도 사용을 즉시 중단하라는 요구와, 이행하지 않으면 계약을 해지한다는 의사를 서면으로 발송합니다. 이 서면은 민사상 해지의 근거이자, 형사에서 '알게 된 뒤 곧바로 조치했다'는 증거가 됩니다. 문자·카카오톡만으로는 발송 사실과 수령 여부를 다투기 쉬우므로 내용증명으로 남겨야 합니다.
명도소송과 점유이전금지가처분 — 세입자가 자진해서 나가지 않으면 계약 해지를 전제로 건물인도청구소송을 제기하고, 점유자를 바꿔치기해 버티는 것에 대비해 가처분을 병행합니다. 이미 단속으로 영업이 중단되고 세입자가 사라진 경우에는 무단 점유 여부와 잔여 보증금·연체 월세 정산을 함께 정리해야 합니다.
재계약·월세 수령 중단 — 사정을 알게 된 이상 해지 절차가 끝나기 전까지의 월세 수령 방식도 신중해야 합니다. 월세를 '차임'이 아니라 '손해배상금(사용료 상당)'으로 명시해 받는 등 정리 방식을 사전에 설계하고, 임의로 재계약하거나 계약갱신에 응하지 않아야 합니다.
의견서·증거 제출로 혐의 없음 주장 — 수사 단계에서 시세 수준의 월세, 용도에 대한 임차인의 설명, 관여하지 않았다는 점을 자료로 정리해 의견서로 제출합니다. 기소 전 단계에서 고의 입증이 부족함을 설득하는 것이 가장 효과적입니다.
망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 알게 된 이후의 행동 하나하나가 고의 판단의 자료가 됩니다
세입자의 불법 영업을 알게 된 뒤에도 "일단 월세는 들어오니까" 하며 두고 보는 시간이 길어질수록, 그 기간은 '알면서 제공한 기간'으로 평가될 위험이 커집니다. 반대로 알게 된 즉시 시정 요구와 해지 의사를 서면으로 남기고 절차를 밟았다면 형사에서 큰 방어 자료가 됩니다.
세입자의 성매매 영업과 관련해 경찰 연락을 받았거나 정황을 알게 되었다면, 진술하기 전에 자료부터 정리하고 해지·명도 절차와 수사 대응을 함께 점검해 보시기 바랍니다.
법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
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