부산 전세보증금, 승소했는데 재산명시 송달이 막혔다면 

판결을 받고 집행문까지 받았는데, 아직 한 푼도 못 받았다는 문의가 종종 들어옵니다.

최근 문의도 그랬습니다. 다가구주택 세입자였고, 보증금은 1억원 가까이 됐습니다. 임차권등기도 해뒀고 소송도 이겼습니다. 건물은 근저당권자 신청으로 경매에 들어가 있었고, 배당요구까지 마쳐둔 상태였죠.

걸리는 건 하나였습니다. 경매로 다 못 받을 수도 있으니 집주인의 다른 재산을 찾으려고 재산명시를 신청했는데, 법원 서류가 집주인에게 닿지를 않는다는 겁니다. 그 주소에 살지 않는다고요. 폐문부재로 송달불능 보고서만 계속 돌아오고 있었습니다.

저는 이 얘기를 듣고 오히려 길이 보인다고 생각했습니다.

▶ 판결문은 출발점입니다

소송에서 이기면 끝날 것 같지만, 돈을 받는 일은 그때부터입니다. 경매가 걸려 있으면 배당을 받고, 배당으로 모자라면 집주인의 다른 재산을 찾아 압류해야 합니다. 그 재산을 찾는 방법으로 재산명시와 재산조회가 있습니다.

이분은 거의 다 와 있었습니다. 재산명시 한 군데에서 멈춰 있었을 뿐입니다.

▶ 재산명시가 막히는 이유

재산명시를 신청하면 법원이 집주인에게 재산 목록을 내라고 명령합니다. 문제는 이 명령서가 집주인 손에 직접 들어가야 한다는 점입니다.

■ 민사집행법 제62조 제5항 · 제7항 (요지)

재산명시 결정은 채무자에게 공시송달로 보낼 수 없습니다. 송달이 되지 않으면 법원은 채권자에게 주소를 보정하라고 명하고, 이를 이행하지 않으면 재산명시 신청을 각하합니다.

보통 소송이라면 상대가 서류를 안 받을 때 공시송달로 넘어갑니다. 법원 게시판에 올려두고 송달된 걸로 치는 거죠. 그런데 재산명시는 이게 안 됩니다. 집주인이 그 주소에 없으면 송달은 몇 번을 해도 실패하고, 그러다 법원에서 주소를 다시 내라는 보정명령이 옵니다.

여기서 손을 놓으면 신청은 각하됩니다. 보정명령을 받고 무엇을 내야 할지 몰라 멈추기 쉬운 지점입니다.

▶ 막힌 길이 재산조회로 이어지는 지점

재산명시가 막혔을 때 갈 수 있는 길이 재산조회입니다. 법원이 은행이나 공공기관에 집주인 명의 재산을 직접 물어보게 하는 겁니다. 집주인이 서류를 받든 말든 상관이 없습니다.

■ 민사집행법 제74조 제1항 (요지)

채권자가 주소보정명령을 받았지만 민사소송법상 사유로 이행할 수 없었다고 인정되는 경우, 법원은 채권자의 신청에 따라 공공기관 · 금융기관 등에 채무자 명의 재산을 조회할 수 있습니다.

조문을 보면 송달이 막힌 사정 자체가 재산조회의 요건입니다. 길이 보인다고 한 이유가 이겁니다.

다만 조건이 붙어 있습니다. 법원이 주소를 보정할 수 없었다고 인정해야 합니다. 송달불능 보고서 몇 장으로는 부족할 때가 많습니다. 야간이나 휴일에 다시 송달을 시도해 보고, 주민등록 초본으로 주소가 바뀌지 않았는지도 확인합니다. 그래도 그곳에 살지 않는다는 기록이 쌓여야 법원이 받아들입니다.

이 기록이 부족하면 신청은 그대로 각하되고, 처음부터 다시 신청해야 합니다.

송달이 막혔다는 사실이, 재산조회로 넘어가는 근거가 됩니다.

재산조회를 신청할 때는 어느 은행, 어느 기관에 물어볼지를 신청하는 쪽이 정하고 비용도 먼저 냅니다. 집주인이 어떤 일을 하고 어디와 거래했을지 짐작해서 골라야 하는데, 생각보다 판단이 많이 들어가는 일입니다.

▶ 배당을 기다리면 늦습니다

이분이 배당 결과를 보기 전에 재산부터 찾으려 한 건 잘한 판단입니다. 다가구주택은 건물 하나에 근저당과 세입자 여러 명의 보증금이 겹쳐 있어서, 배당으로 다 받지 못하는 경우가 생기거든요.

배당표가 나오고 나서 움직이면 그만큼 늦습니다. 그사이 집주인 재산은 다른 채권자가 먼저 가져갈 수 있습니다. 배당과 재산 찾기는 같이 가야 합니다.

배당표가 나오면 그대로 받아들이지 말고 한번 따져봐야 합니다. 다른 세입자의 확정일자나 근저당 금액이 잘못 잡혀 있으면 배당기일에 이의를 할 수 있습니다. 이의를 했다면 배당기일부터 1주일 안에 소를 냈다는 증명을 내야 합니다. 이걸 넘기면 이의는 없던 일이 됩니다.

■ 배당기일 전에 확인할 것

☐ 배당표에 내 보증금과 순위가 정확히 잡혀 있는가

☐ 나보다 앞선 세입자들의 확정일자와 보증금이 맞는가

☐ 근저당 채권액이 실제와 맞는가

☐ 이의를 한다면 1주일 안에 소를 낼 준비가 되어 있는가

▶ 혼자서는 여기서 막힙니다

소송은 서류를 갖추면 어떻게든 진행이 됩니다. 판결 이후는 다릅니다. 단계마다 정해야 할 게 있고, 한 번 놓치면 되돌리기 어려운 것도 있습니다.

미리 말씀드릴 것도 있습니다. 집주인 명의로 남은 재산이 없으면, 어떤 절차를 밟아도 받을 돈이 없습니다. 그래서 순서가 중요합니다. 비용이 드는 절차보다 재산이 있는지 확인하는 게 먼저입니다.

판결문을 받아두고 멈춰 계신다면, 지금 어디서 막혔는지부터 보세요. 다음 단계가 생각보다 가까이 있을 수 있습니다.

부산에서 보증금반환 판결 이후의 집행 문제로 고민하고 계시다면, 지금 상황에서 무엇부터 할지 같이 보겠습니다.