부산 손해배상 소송, 무자격 중개 피해 배상받은 사례 [일부 승소] 

▶ 부산 손해배상 소송, 일부 승소

의뢰인은 원고였습니다. 상대방을 공인중개사로 알고 새 매장의 중개를 맡겼던 분입니다.

뒤늦게 확인해 보니 상대방은 중개사무소를 등록한 사람이 아니었습니다. 자격 자체가 없는 상태에서 중개 업무를 해온 것입니다. 저는 먼저 형사고소를 진행했고, 상대방은 벌금형을 선고받았습니다.

그다음 그 결과를 토대로 불법행위로 인한 손해배상청구소송을 제기했습니다. 법원은 상대방의 배상 책임을 인정했고, 손해액 일부와 그에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고했습니다. 청구한 금액 전부가 인정된 것은 아니지만, 책임 자체는 분명하게 확인된 사건입니다.

▶ 이번 사건 핵심 쟁점

이 사건은 두 개의 축으로 나뉘었습니다. 하나는 상대방의 행위가 위법한지, 다른 하나는 그 위법행위로 의뢰인에게 얼마의 손해가 생겼는지였습니다.

앞쪽은 비교적 명확했습니다. 중개사무소를 등록하지 않은 사람이 중개 업무를 하는 것은 그 자체로 금지되어 있습니다. 더구나 이미 형사절차에서 벌금형이 선고된 상태였기 때문에, 위법성을 다투기는 어려운 구조였습니다.

문제는 뒤쪽이었습니다. 실무에서 늘 그렇습니다. 상대방이 무자격자였다는 사실과 의뢰인이 입은 금전적 손해가 자동으로 연결되지는 않습니다. 의뢰인이 지출한 비용, 거래가 어긋나면서 발생한 손실, 그로 인해 생긴 영업상 불이익을 하나하나 항목으로 세우고, 각각이 상대방의 무자격 중개 때문에 발생한 것임을 따로 증명해야 합니다.

결국 이 사건에서도 항목별로 판단이 갈렸습니다. 인과관계가 뚜렷하게 드러난 부분은 손해로 인정되었고, 연결이 느슨한 부분은 받아들여지지 않았습니다. 일부 승소라는 결론은 여기에서 나온 것입니다.

▶ 무자격 중개 피해를 배상받으려면

등록된 공인중개사와 거래하다 손해를 입은 경우에는 공제에 가입되어 있어 그 경로로 배상을 받을 여지가 있습니다. 그런데 무자격자는 그런 안전장치가 없습니다. 받아낼 곳은 그 사람 개인 재산뿐입니다.

그래서 저는 이런 사건에서 소송을 시작하기 전에 상대방에게 받아낼 재산이 있는지를 먼저 봅니다. 판결을 받아도 집행할 대상이 없으면 그 판결로 할 수 있는 일이 없기 때문입니다. 필요하다면 가압류를 함께 검토합니다.

형사절차를 먼저 진행한 것도 이유가 있었습니다. 무등록 중개는 처벌 대상이고, 형사절차에서 그 사실이 확정되면 민사소송에서 위법성을 다시 다툴 부담이 크게 줄어듭니다. 수사 과정에서 나온 자료를 민사에서 쓸 수 있다는 점도 실무적으로 중요합니다.

다만 오해하지 않으셔야 할 부분이 있습니다. 형사절차에서 벌금형이 나와도 그 벌금은 국가가 받는 것이지 피해자에게 돌아오는 돈이 아닙니다. 상대방이 처벌을 받았다는 것으로 끝났다고 생각하시는 분들이 계시는데, 내 손해를 돌려받으려면 민사소송은 따로 해야 합니다.

▶ 정미영 변호사의 법률 조력 방향

사건을 맡고 제가 한 일을 순서대로 정리하면 이렇습니다.

① 먼저 상대방이 정말로 등록된 중개사인지를 확인했습니다. 중개사무소 등록 여부와 자격 보유 여부는 서로 다른 문제이고, 둘 중 어느 쪽이 없는지에 따라 사건의 성격이 달라집니다. 의뢰인이 가지고 있던 명함, 주고받은 문자와 메시지, 거래 과정에서 작성된 서류를 전부 받아 상대방이 어떤 방식으로 자신을 중개사로 보이게 했는지부터 확인했습니다.

② 그다음 형사를 먼저, 민사를 나중에 하는 순서를 정했습니다. 위법성을 먼저 확정해 두면 민사소송의 구조가 훨씬 단순해집니다.

③ 가장 많은 시간을 쓴 작업은 손해 항목을 구성하는 일이었습니다. 의뢰인이 어떤 비용을 지출했고, 거래가 어긋나면서 무엇을 잃었는지를 하나씩 세워 각 항목마다 근거 자료를 붙였습니다. 불법행위 손해배상 사건에서 청구한 금액이 전부 인정되는 경우는 흔치 않습니다. 인정 범위를 최대한 넓히면서도 실제로 회수할 수 있는 결과를 만드는 것이 대리인이 할 일이라고 생각합니다.

이미 피해가 발생했다면 형사와 민사를 함께 설계해야 합니다. 형사만 진행하면 상대방은 처벌을 받지만 내 손해는 그대로 남습니다. 반대로 민사만 진행하면 위법성부터 입증해야 하니 부담이 커집니다. 어느 쪽을 먼저 할지, 어떤 손해를 어떤 자료로 청구할지가 결과를 갈라놓습니다.

무엇보다 시간이 지나면 상대방의 재산이 줄어듭니다. 무자격자는 기댈 공제도 없기 때문에, 늦어질수록 받아낼 수 있는 몫이 작아집니다.