공동소유 건물을 형제 혼자 쓰는데 나가라고 할 수 있나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
부모님이 돌아가신 뒤 상속받은 건물, 또는 형제가 돈을 모아 함께 산 건물을 등기부상 공동소유로 두고 지내는 경우가 많습니다. 처음에는 형제 중 한 명이 "내가 먼저 들어가 살면서 관리하겠다"고 해서 그러려니 했는데, 몇 년이 지나도 월세 한 푼 나누지 않고 열쇠도 주지 않은 채 건물 전체를 혼자 쓰고 있는 상황이 됩니다. 다른 형제가 건물에 들어가 보려 해도 막고, 세입자가 있으면 보증금과 월세를 혼자 받아 갑니다. 그렇다고 같은 가족인데 곧바로 소송까지 가야 하나 싶어 망설이다가 상담을 청해 오시는 분이 많습니다.
이때 가장 먼저 나오는 질문이 "내 건물이기도 한데 형제에게 나가라고 요구할 수 있느냐"입니다. 결론부터 말씀드리면 공유자 한 사람이 건물을 혼자 쓰고 있다는 사실만으로 곧바로 퇴거나 인도를 강제할 수 있는 것은 아닙니다. 공유자는 누구나 건물 전체를 자기 지분 비율로 사용할 권리가 있기 때문입니다. 반대로, 혼자 쓰는 형제 역시 다른 공유자의 몫까지 독차지할 권리는 없어서 돈으로 정산하거나 사용 상태를 바로잡도록 요구할 수 있는 길은 분명히 열려 있습니다.
따라서 "나가라"는 한마디로 끝내기보다, 내 지분이 전체의 어느 정도인지, 사용을 허락한 적이 있는지, 원하는 것이 건물을 함께 쓰는 것인지 몫을 정산받는 것인지 팔아서 나누는 것인지에 따라 쓸 수 있는 수단을 골라야 합니다.
핵심 쟁점
이런 사건에서 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 지분의 과반수를 누가 가졌는지입니다. 민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항을 지분의 과반수로 결정한다고 정하고, 사용·수익 방법을 정하는 것도 여기에 들어갑니다. 둘째, 민법 제263조가 공유자에게 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 권리를 준다는 점입니다. 혼자 쓰는 형제도 자기 지분 범위에서는 건물 전체를 쓸 권한이 있어서, 그의 점유 전체가 곧바로 불법이 되는 것은 아닙니다. 셋째, 대법원이 소수지분권자가 다른 소수지분권자를 상대로 공유물 인도를 청구하는 것은 허용하지 않는다고 본다는 점입니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결). 넷째, 건물을 혼자 쓰며 얻은 이익은 지분에 상응하는 만큼 부당이득(민법 제741조)으로 돌려받을 수 있다는 점입니다. 다섯째, 사용 문제가 풀리지 않는다면 민법 제268조의 공유물분할청구로 공유관계 자체를 끝낼 수 있다는 점입니다.
여기에 "형제 사이에 처음부터 혼자 쓰기로 합의가 있었는지"가 겹칩니다. 합의가 있었다면 그 범위 안에서는 나가라는 요구가 통하지 않고, 합의가 없었다면 독점 사용 자체가 다른 공유자의 사용권을 침해하는 것이 됩니다. 이 다섯 지점을 순서대로 짚지 않으면 "나가라고 못 하니 아무것도 못 한다"는 오해에 갇히기 쉽습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 지분 비율부터 확정해 가능한 사용 정리 요구를 가려내기
가장 먼저 할 일은 등기부로 각자의 지분을 확정하는 것입니다. 형제가 둘이고 지분이 반반인 경우, 셋 이상이고 일부가 뭉쳐 과반수가 되는 경우, 내가 과반수를 가진 경우는 법적으로 전혀 다른 결론에 이릅니다. 김강희 변호사는 다음 순서로 방향을 잡습니다.
1) 등기부등본과 상속관계를 통해 지분 비율과 과반수 여부를 확정합니다.
건물 등기부등본(전부사항증명서)에서 갑구의 소유자별 지분을 확인하고, 상속으로 공유가 된 건물이라면 상속등기가 이루어졌는지, 법정상속분대로 등기됐는지, 일부 상속인이 지분을 제3자에게 넘긴 적은 없는지를 함께 살핍니다. 지분 계산은 사건의 출발점입니다. 내가 지분의 과반수를 가졌다면 민법 제265조에 따라 다른 공유자와 사전 협의가 없었더라도 사용·수익 방법을 단독으로 정할 수 있고, 그렇지 않다면 어느 한쪽도 일방적으로 정할 수 없습니다.
2) 내가 과반수 지분권자라면 관리방법 결정을 근거로 사용 관계를 정리합니다.
대법원은 과반수 지분의 공유자가 공유물의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익하기로 정하는 것이 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 봅니다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결). 같은 논리로 과반수를 가진 쪽이 건물의 사용 방법과 범위를 정하고 그에 따라 정리를 요구할 수 있는 법적 기반이 생깁니다. 다만 이미 오랜 기간 형성된 사용 상태를 바꾸는 결정은 상대방 지분권자의 이익을 지나치게 해하지 않는지 법원이 따로 살필 수 있습니다. 그래서 결정 내용과 통지 경위, 대체 사용 방안이 있었는지를 서면으로 남겨 두는 것이 중요합니다. 이 경우에도 상대의 점유를 정리하기 전에 사용 방법에 대한 결정과 통지를 먼저 갖추는 순서를 지켜야 합니다.
3) 내가 과반수가 아니라면 인도 대신 방해배제와 공동 점유 복원을 겨냥합니다.
형제가 둘이고 지분이 반반인 경우가 대표적입니다. 위 2018다287522 전원합의체 판결은 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물을 독점할 때 다른 소수지분권자는 보존행위를 이유로 인도를 청구할 수 없다고 판단했습니다. 독점하는 공유자도 자기 지분 범위에서는 공유물 전부를 사용할 권한이 있고, 인도를 받아 봐야 내가 그 건물을 혼자 점유하게 되는 새로운 독점이 될 뿐이라는 이유입니다. 대신 같은 판결은 자기 지분권에 기초한 민법 제214조의 방해배제청구로 공동 점유를 방해하는 행위의 금지나 제거를 청구할 수 있다고 열어 두었습니다. 따라서 "나가라"가 아니라 "출입을 막는 자물쇠 제거, 공동 사용 방해 금지"처럼 방해 행위를 구체적으로 특정해 청구하는 방식으로 접근합니다. 건물은 토지와 달리 한 사람이 사실상 전체를 쓰는 경우가 많아 현황, 출입구, 열쇠 보유 여부, 세입자 관계를 사진과 확인서로 먼저 확보해 둡니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 부당이득 반환과 공유물분할로 몫을 정산하고 공유를 끝내기
건물에서 상대를 당장 내보낼 수 없더라도 그동안 혼자 쓴 대가는 돌려받을 수 있고, 갈등이 반복된다면 공유관계 자체를 정리할 수 있습니다. 이 두 갈래가 실무에서 가장 현실적인 해결 경로입니다.
1) 부당이득 반환청구로 지분에 상응하는 임료 상당액을 받습니다.
다른 공유자의 몫까지 혼자 사용·수익한 사람은 그 지분에 상응하는 임료 상당의 이익을 돌려줘야 합니다(민법 제741조). 예를 들어 월 차임 600만 원 수준으로 평가되는 건물을 혼자 쓰는 형제와 내 지분이 3분의 1이라면, 원칙적으로 월 200만 원 정도를 기준으로 청구하게 됩니다. 실제 금액은 소송에서 감정평가로 임료를 정해 산정하므로, 주변 시세 자료와 건물 사용 용도(주거인지 상가인지, 일부를 임대 중인지)를 정리해 둡니다. 세입자에게서 형제가 월세를 받아 온 경우에는 임대차계약서와 입금 내역이 직접 증거가 됩니다. 부당이득반환채권은 일반 민사채권으로 10년의 소멸시효(민법 제162조 제1항)가 적용되므로, 오래 방치해 일부 기간이 시효로 소멸하는 일이 없도록 시점을 관리해야 합니다. 다만 부모님 생전부터 형제가 무상으로 거주하기로 한 합의가 있었다면 그 기간의 청구는 다투어질 수 있어 합의 증거도 함께 확인합니다.
2) 협의가 안 되면 공유물분할청구로 공유관계를 끝냅니다.
공유자는 언제든 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다(민법 제268조 제1항). 다만 5년 내의 기간으로 분할하지 않기로 약정한 경우는 그 기간 동안 청구하지 못하므로, 형제 사이에 그런 약정이 있었는지 먼저 확인합니다. 분할은 우선 협의로 하고, 협의가 되지 않으면 법원에 청구합니다(민법 제269조). 건물은 쪼개 나누기가 어려워 법원이 현물로 분할할 수 없거나 분할로 가액이 현저히 줄어들 염려가 있으면 경매를 명하고 대금을 지분 비율로 나누게 하는 경우가 많습니다(같은 조 제2항). 반대로 한 사람이 건물을 갖고 나머지에게 지분 값을 돈으로 정산해 주는 방식도 협의 단계에서 선택할 수 있습니다. 이때 감정평가액을 기준으로 지분값을 정리해 제안서를 만들어 두면 합의 가능성이 높아집니다. 상속으로 공유가 된 지 얼마 안 된 건물이라면 공유물분할 대신 상속재산분할 절차를 밟아야 하는 경우도 있으므로 어느 절차인지부터 구분해야 합니다.
3) 소송 전 단계에서 내용증명으로 요구 사항과 기한을 남깁니다.
소송으로 가기 전에 내용증명으로 공동 사용 보장, 사용 대가 정산, 분할 협의 요청을 구체적인 금액과 기한으로 보내 두면 이후 소송에서 상대가 독점 사용을 인식하고 있었다는 점과 협의를 시도했다는 점이 분명해집니다. 가족 사이에서 소송은 감정이 상하는 일이라, 이런 서면 단계에서 합의가 이루어지는 비중도 적지 않습니다.
결론
공동소유 건물을 형제가 혼자 쓰고 있어도, 같은 공유자인 이상 "나가라"는 요구가 곧바로 법적으로 통하는 것은 아닙니다. 공유자는 누구나 지분 비율로 건물 전체를 쓸 권한이 있고, 지분이 과반수에 못 미치는 사람끼리라면 인도 청구 자체가 막혀 있기 때문입니다. 하지만 혼자 쓴 이익은 지분 비율만큼 부당이득으로 돌려받을 수 있고, 공동 사용을 막는 행위는 방해배제로 바로잡을 수 있으며, 그래도 풀리지 않으면 공유물분할로 공유관계를 정리할 수 있습니다.
어느 길이 맞는지는 내 지분이 얼마인지, 사용을 허락한 적이 있는지, 건물을 계속 갖고 싶은지 돈으로 정산받고 싶은지에 따라 달라집니다. 지금 비슷한 상황에 놓여 있다면 등기부와 사용 현황, 지금까지 오간 이야기를 정리해 어떤 절차가 가장 적합한지 먼저 점검받아 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 형제와 지분이 반반인데, 소송으로 건물에서 나가게 할 수 있나요?
지분이 정확히 반반이라면 어느 쪽도 과반수가 아니어서 사용 방법을 일방적으로 정할 수 없습니다.
대법원은 소수지분권자가 다른 소수지분권자를 상대로 공유물 인도를 청구하는 것을 허용하지 않고 있어, 건물에서 완전히 나가라는 청구는 받아들여지기 어렵습니다.
대신 공동 사용을 막는 행위를 제거하거나 금지해 달라는 방해배제청구, 혼자 쓴 대가를 돌려받는 부당이득반환청구, 공유물분할청구를 선택할 수 있습니다.
Q2. 제 지분이 과반수라면 달라지나요?
달라집니다. 과반수 지분을 가진 공유자는 다른 공유자와 사전 협의가 없었더라도 공유물의 사용·수익 방법을 단독으로 결정할 수 있습니다.
다만 결정을 통지하고 근거를 남기는 절차를 지켜야 하고, 이미 형성된 사용 상태를 바꾸는 경우 상대방의 이익을 부당하게 해치는지 법원이 따로 볼 수 있습니다.
그래서 과반수라 하더라도 어떤 방식으로 사용을 정리할지는 사안별로 설계해야 합니다.
Q3. 형제가 혼자 쓴 기간의 사용료를 돌려받을 수 있나요?
혼자 쓰는 형제는 자기 지분을 넘어서는 부분의 이익을 얻은 셈이어서, 내 지분에 상응하는 임료 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다.
금액은 소송에서 감정으로 정해지는 시세 임료에 내 지분 비율을 곱하는 방식으로 계산됩니다.
다만 처음부터 무상으로 쓰기로 한 합의가 있었다면 그 기간은 다투어질 수 있으므로 합의 경위를 먼저 정리해야 합니다.
Q4. 공유물분할을 청구하면 건물이 경매로 넘어가나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 법원은 현물분할이 가능한지, 분할로 가치가 크게 줄어들지 않는지, 일부 공유자가 건물을 취득하고 나머지에게 돈으로 정산하는 방법이 가능한지를 함께 살핍니다.
다만 건물은 쪼개기 어려워 현물분할이 불가능하거나 가치 감소가 우려되면 경매를 명하고 대금을 지분 비율로 나누도록 하는 경우가 많습니다.
경매를 피하고 싶다면 소송 전에 지분값을 정산하는 협의안을 제시하는 것이 유리합니다.
Q5. 소송 전에 무엇을 준비해 두어야 하나요?
우선 건물 등기부등본으로 각자의 지분을 확인하고, 상속으로 공유가 된 경우 상속 관계가 정리된 서류를 갖추는 것이 좋습니다.
이어서 형제가 언제부터 혼자 쓰기 시작했는지, 출입을 막은 적이 있는지, 세입자가 있다면 월세를 누가 받아 왔는지를 사진·문자·계좌내역으로 남겨 두어야 합니다.
마지막으로 사용을 허락하거나 합의한 적이 있었는지 정리해 두면 어떤 청구를 먼저 할지 판단하는 데 큰 도움이 됩니다.
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