물상보증인 담보 부동산 경매로 잃은 제3취득자, 다른 부동산에 가액 비율로 대위하는 법 

남이 빌린 돈의 담보로 제공된 부동산인 줄 모르고, 혹은 알고도 매수했다가 채권자의 경매 신청으로 집이나 땅의 소유권을 잃는 사람이 있습니다. 이 경우 매수인은 대금을 치르고도 부동산을 빼앗긴 셈이어서 억울하지만, 법은 그 손실을 그냥 두지 않고 몇 갈래의 회복 수단을 열어 두고 있습니다. 그중 핵심이 변제자대위로, 같은 채무를 위해 다른 부동산이 함께 담보로 잡혀 있다면 그 부동산에 대해 채권자의 담보권을 넘겨받아 행사할 수 있습니다. 다만 아무 부동산에나 전액을 대위하는 것이 아니라 각 부동산의 가액에 비례해서만 가능합니다. 이 글에서는 이 비율이 어떻게 정해지는지, 대위를 위해 무엇을 준비해야 하는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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물상보증인과 제3취득자 — 누가 어떤 지위에 서는가

물상보증인은 타인의 채무를 담보하기 위해 자기 소유 재산에 저당권 등을 설정해 준 사람입니다. 채무자가 아니므로 돈을 갚을 인적 책임은 없지만, 담보로 내놓은 재산의 범위에서는 책임을 집니다. 제3취득자는 그 담보 부동산의 소유권을 나중에 사들인 사람을 말하고, 이미 저당권이 붙어 있는 상태의 부동산을 매수한 사람이 여기에 해당합니다. 등기부에 근저당이 선명하게 남아 있는데도 대출을 승계하거나 잔금으로 해결하겠다는 생각으로 사는 경우가 흔합니다.

이 글의 전제 상황은 이렇습니다. 채무자 갑의 채무를 위해 물상보증인 을이 자기 소유 A부동산과 B부동산에 공동저당을 설정해 주었고, 병이 을로부터 A부동산을 매수했다고 가정합니다. 채권자가 A부동산을 경매에 넘겨 병이 소유권을 잃었다면, 병은 A부동산을 잃은 대신 어떤 권리를 얻는지가 문제입니다. 병은 을의 지위를 이어받은 사람이므로 법적으로는 물상보증인과 거의 같은 취급을 받습니다. 그래서 병에게는 채무자 갑에 대한 구상권과 함께, 아직 남아 있는 B부동산에 대한 변제자대위가 열려 있습니다.

제3취득자가 경매로 소유권을 잃었다는 사실은 끝이 아니라, 구상권과 변제자대위라는 두 갈래 회복 절차의 출발점이다.

소유권을 잃은 순간 생기는 권리 — 구상권과 법정대위

먼저 민법 제481조는 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다고 정합니다. 제3취득자가 직접 채무를 갚는 경우뿐 아니라, 담보권 실행으로 소유권을 잃어 채무가 줄어든 경우에도 판례는 같은 취지로 봅니다. 병이 A부동산의 경매대금으로 채권자가 배당을 받아 채무가 소멸하거나 줄었다면, 병은 그 범위에서 갑에게 구상권을 취득합니다. 물상보증인의 구상권은 민법 제370조가 준용하는 제341조에 근거합니다.

구상권만 가지고는 실제 회수가 어렵습니다. 갑이 이미 채무를 못 갚아 경매까지 갔다면 갑에게 돈이 있을 가능성이 낮기 때문입니다. 그래서 중요한 것이 민법 제482조 제1항입니다. 대위한 자는 자기의 권리에 의하여 구상할 수 있는 범위에서 채권 및 그 담보에 관한 권리를 행사할 수 있습니다. 즉 병은 구상할 수 있는 금액 범위에서 채권자가 가지던 B부동산에 대한 저당권을 사실상 넘겨받아 경매를 신청하거나 배당에 참가할 수 있습니다. 이 담보권이 있어야 갑의 무자력과 상관없이 B부동산의 환가대금에서 회수를 시도할 수 있습니다.

• 구상권 — 채무자 갑에게 갚으라고 청구하는 권리. 갑이 무자력이면 실익이 작음.

• 법정대위 — 변제할 정당한 이익이 있으면 별도 승낙 없이 채권자의 채권과 담보권이 이전됨.

• 행사 범위 — 구상할 수 있는 금액 안에서만 채권 및 담보권 행사 가능.

• 대위 대상 — 같은 채무를 담보하는 다른 부동산(채무자 소유 또는 다른 물상보증인 소유).

가액 비례의 원칙 — 민법 제482조 제2항 제3호·제4호

대위 범위의 핵심은 민법 제482조 제2항 제3호입니다. 제3취득자 중 1인은 각 부동산의 가액에 비례하여 다른 제3취득자에 대하여 채권자를 대위한다고 규정하고, 제4호는 자기 재산을 타인의 채무의 담보로 제공한 자가 여러 명인 경우에도 이를 준용합니다. 병이 A부동산을 잃고 다른 물상보증인이나 그로부터 B부동산을 산 제3취득자 정이 있다면, 병은 정에 대해 B부동산 전체가 아니라 가액 비율만큼만 대위합니다. 이미 병 자신도 비율에 따른 부담을 하고 있었기 때문입니다.

대법원은 2024. 7. 31. 선고 2023다266420 판결에서 이 점을 분명히 했습니다. 수인의 물상보증인 또는 그로부터 담보 부동산의 소유권을 취득한 제3취득자 중 한 명이 채무를 변제하거나 담보권 실행으로 소유권을 잃은 때에는, 다른 물상보증인이나 제3취득자에 대해 구상권 범위에서 채권자를 대위하여 권리를 행사할 수 있고, 특별한 사정이 없는 한 그 행사는 제482조 제2항 제3호와 제4호에 따라 각 부동산의 가액에 비례한다고 보았습니다. 사안에서는 제3취득자들이 공동으로 공탁한 뒤 서로 대위 범위를 다툰 것인데, 법원은 공동공탁이라도 가액 비례를 적용하지 않은 원심을 잘못이라고 보았습니다.

제3취득자와 물상보증인 사이의 대위는 전액이 아니라 각 부동산 가액에 비례한 만큼만 가능하다 — 대법원 2023다266420 판결의 결론이다.

비율은 어떻게 계산하나 — 가정 사례로 보는 가액 비례 대위

숫자로 보면 쉽습니다. 채무자 갑의 대출 3억 원을 담보하기 위해 을 소유의 A부동산(시가 4억 원)과 B부동산(시가 2억 원)에 공동저당이 설정되었고, 병이 A를, 정이 B를 각각 매수했다고 가정합니다. 채권자가 A만 경매해서 3억 원 전액을 배당받으면 채무는 소멸하고, 병은 A를 잃은 대신 갑에 대한 구상권과 대위권을 얻습니다. 최종 부담은 가액 비율 4:2에 따라 병 2억 원, 정 1억 원으로 나뉘어야 하는데, 병은 3억 원을 전부 떠안았으므로 1억 원을 초과 부담한 셈입니다.

그래서 병은 초과 부담한 1억 원의 범위에서 채권자가 B부동산에 가지던 저당권을 대위해 정의 B부동산에서 회수할 수 있습니다. 반대로 병이 부담한 금액이 자기 비율 이하라면 대위할 금액이 없습니다. 이렇게 비율 계산은 최종 부담을 형평에 맞게 나누는 것이고, 기준이 되는 가액은 감정평가액이나 매각대금 같은 객관 자료로 입증해야 하므로 실무에서는 이 부분이 가장 많이 다투어집니다.

• 기준 — 각 부동산의 가액 비율에 따라 최종 부담 분배.

• 초과 부담액 — 자기 비율을 넘어 잃은 금액만큼만 다른 부동산에 대위 가능.

• 시가 산정 — 감정평가액이나 매각대금 등 객관 자료가 다툼의 핵심.

• 구상 한도 — 대위는 구상할 수 있는 금액을 넘을 수 없음(제482조 제1항).

채무자 소유 부동산이 함께 담보로 잡힌 경우 — 후순위 저당권자와의 충돌

공동저당 가운데 채무자 갑 소유의 부동산이 섞여 있다면 계산이 달라집니다. 채무자 소유 부동산은 최종 책임을 져야 할 사람의 재산이라서, 물상보증인과 그 제3취득자는 채무자 소유 부동산에 대해서는 사실상 전액을 대위하는 것이 원칙입니다. 대법원 1994. 5. 10. 선고 93다25417 판결이 참조판례로 거론되는 법리가 그것이고, 선순위 공동저당권자가 물상보증인 부동산에서 먼저 변제를 받았다면 물상보증인은 구상권과 함께 변제자대위로 채무자 소유 부동산에 대한 선순위 저당권을 취득합니다.

그런데 물상보증인 소유일 때 후순위 저당권이 설정된 부동산이 나중에 채무자에게 넘어갔다면 사정이 복잡해집니다. 대법원 2021. 12. 16. 선고 2021다247258 판결은 물상보증인이 소유하던 부동산에 후순위 저당권이 설정된 뒤 그 부동산이 채무자에게 양도되어 채무자 소유와 물상보증인 소유가 섞이게 된 경우를 다루었습니다. 법원은 이때 물상보증인이나 그로부터 부동산을 산 제3취득자의 변제자대위는 후순위 저당권자의 지위에 영향을 주지 않는 범위에서만 성립한다고 보았습니다. 후순위 저당권자는 선순위 공동저당권자가 가액 비례로 배당받는 것을 전제로 담보가치가 남아 있다고 기대하고 저당권을 잡은 것이므로, 우연한 사정으로 이 기대가 뒤집혀서는 안 된다는 취지입니다. 제3취득자가 대위 가능하다고 믿고 후순위 권리자의 몫까지 가져가려 하면 배당이의로 막힐 수 있습니다.

보증인이 끼어 있다면 — 제482조 제2항 제2호와 제5호

같은 채무에 보증인이 있는 경우는 별도 규정이 적용됩니다. 제482조 제2항 제2호는 제3취득자가 보증인에 대하여 채권자를 대위하지 못한다고 정합니다. 다만 대법원이 이 규정 등을 근거로 대위를 제한한 사안은 채무자로부터 담보부동산을 취득한 제3자였습니다(대법원 2014. 12. 18. 선고 2011다50233 전원합의체 판결). 병처럼 물상보증인으로부터 부동산을 산 사람이 보증인에게 대위할 수 있는지는 이를 직접 판단한 판례를 찾기 어려워, 제2호와 아래 제5호 중 어느 쪽으로 볼지 사안별로 따져야 합니다. 반대로 보증인은 사전에 부기등기를 해 두지 않으면 제3취득자에게 대위하지 못합니다(제1호). 이 비대칭이 제3취득자와 보증인의 관계를 가릅니다.

또한 제5호는 물상보증인과 보증인 사이에서는 인원수에 비례하여 채권자를 대위하되, 물상보증인이 수인이면 보증인의 부담 부분을 제외한 잔액에 대해 각 재산의 가액에 비례하여 대위한다고 정합니다. 보증인이 1명이고 물상보증인이 1명이면 반반으로 나누게 되고, 이때 물상보증인의 재산이 부동산이면 대위 부기등기 규정이 준용됩니다. 매수 전 등기부와 보증관계를 확인하지 않은 상태라면 이 부분에서 예상 밖의 부담 비율이 나올 수 있습니다.

대위를 실제로 행사하는 법 — 부기등기·배당참가·소송

대위권은 법에 의해 당연히 생기지만 실제로 행사하려면 절차가 필요합니다. 첫째, 대위에 의해 이전받은 저당권을 상대방에게 주장하려면 저당권 이전의 부기등기를 해 두는 것이 안전합니다. 제482조 제2항 제1호와 제5호 후단이 부동산에 대한 대위에 부기등기를 요구하는 경우가 있는 만큼, 등기를 마쳐 두면 다툼을 줄일 수 있습니다. 채권자가 가진 근저당권의 피담보채권이 확정되었는지도 함께 확인해야 합니다.

둘째, B부동산에 대해 다른 채권자가 경매를 진행 중이라면 배당요구나 배당참가로 대위 권리를 행사할 수 있습니다. 배당기일에 배당표에 이의를 제기하는 배당이의의 소를 통해 비율 문제를 다투는 것이 흔한 모습이고, 앞서 본 두 판결도 모두 배당이의 사건이었습니다. 셋째, 임의로 정리가 안 되면 대위 대상 부동산의 소유자를 상대로 구상금 또는 대위 행사에 따른 이의를 소송으로 다투게 됩니다. 이때 필요한 자료는 매매계약서와 대금 지급 증빙, 경매 배당표, 각 부동산의 감정평가서, 등기부등본, 채권자의 채권계산서입니다.

매도인에게는 무엇을 물을 수 있나 — 민법 제576조의 담보책임

대위와 별개로 매도인(을)에게 담보책임을 물을 수 있는지도 살펴봐야 합니다. 민법 제576조는 매매 목적 부동산에 설정된 저당권 등의 행사로 매수인이 소유권을 취득할 수 없거나 잃은 경우, 매수인이 계약을 해제할 수 있고 손해가 있으면 배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 병이 A를 경매로 잃었다면, 을에게 매매대금 반환과 손해배상을 청구하는 길이 열려 있는 것입니다. 병이 선의였는지 악의였는지는 제576조에서 해제와 손해배상 각각에 대해 달리 보지 않고, 매수 당시 저당권 존재를 알았다고 해서 청구가 바로 막히지는 않습니다.

다만 실제로는 을이 이미 자력이 없거나, 대금 일부를 저당권 채무 인수로 정산하기로 한 약정이 있으면 청구 범위가 줄어듭니다. 따라서 대위로 B부동산에서 회수할 몫과, 제576조로 을에게 받을 몫이 이중으로 중복되지 않도록 계산해야 합니다. 이미 대위로 회수한 부분은 손해에서 공제된다고 보아야 하므로, 청구 전에 어느 경로로 얼마를 받을 수 있는지 표로 정리해 두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 저당권이 있는 부동산인 줄 알고 샀는데도 대위를 할 수 있나요?

A. 대위는 변제할 정당한 이익이 있는 자에게 인정되는 것이므로, 매수 당시 저당권을 알았는지는 원칙적으로 대위 성립에 영향이 없습니다. 제3취득자는 소유권을 지키려는 이해관계가 있어 정당한 이익이 인정됩니다. 다만 매매대금에서 피담보채무를 공제하고 샀다면 구상 범위 자체가 줄 수 있습니다.

Q. 다른 담보 부동산 가액은 어느 시점을 기준으로 보나요?

A. 법에는 기준 시점이 명시되어 있지 않아 사안마다 다툼이 생기는 부분입니다. 경매로 처분된 부동산은 매각대금이, 그렇지 않은 부동산은 감정평가액이 기준이 되는 경우가 많습니다. 어느 시점의 가액을 기준으로 삼을지는 구체적인 증거와 사정에 따라 판단되므로 초기에 감정 자료를 확보해 두는 것이 중요합니다.

Q. 채무자 소유 부동산에도 가액 비례로만 대위하나요?

A. 채무자 소유 부동산은 최종 책임자의 재산이라 가액 비례가 아니라 구상 범위 전액에서 대위하는 것이 원칙입니다. 그 부동산에 후순위 저당권이 있어도 같습니다. 다만 물상보증인 소유일 때 후순위 저당권이 설정된 뒤 그 부동산이 채무자에게 넘어갔다면 후순위 권리자의 지위를 해치지 않는 범위로 제한됩니다. 2021다247258 판결이 이런 맥락을 다룹니다.

Q. 대위 부기등기를 안 하면 권리를 잃나요?

A. 부기등기를 하지 않았다고 대위권 자체가 소멸하는 것은 아닙니다. 다만 보증인과 물상보증인이 부동산에 대해 다른 사람에게 대위를 주장할 때에는 부기등기가 요건이 되는 경우가 있어, 하지 않으면 그 상대방에게 대항하지 못할 수 있습니다. 소유권을 잃은 즉시 등기 가능 여부를 확인해 두는 편이 안전합니다.

Q. 대위와 매도인에 대한 담보책임 청구를 동시에 할 수 있나요?

A. 두 권리는 법적 근거가 달라 병행할 수 있지만 같은 손해를 두 번 보전받을 수는 없습니다. 대위로 회수한 금액만큼은 담보책임상 손해배상에서 빠집니다. 청구 순서와 시효를 함께 따져 계획을 세워야 합니다.

Q. 경매 절차 중이라면 소유권을 잃기 전에 할 수 있는 일은 없나요?

A. 있습니다. 제3취득자는 민법상 채무 전액을 변제해 저당권을 소멸시킬 수 있고, 이 경우 변제 후 구상권과 대위권을 그대로 취득합니다. 또 경매 절차에서 경매비용과 이자를 포함한 채권액을 확인해 변제 여부와 금액을 판단할 수 있으므로, 매각이 확정되기 전에 가액 비율 계산부터 해 보는 편이 유리합니다.

맺음말

제3취득자가 경매로 부동산을 잃더라도 구상권과 변제자대위를 통해 손실을 되찾을 길이 있습니다. 핵심은 민법 제482조 제2항 제3호와 제4호가 정한 가액 비례의 원칙이고, 채무자 소유 부동산인지 다른 물상보증인의 부동산인지, 후순위 저당권자가 있는지에 따라 실제 회수 가능액은 크게 달라집니다.

이런 사건은 감정평가, 부기등기, 배당이의 같은 절차가 얽혀 있어 시기를 놓치면 권리 행사가 어려워질 수 있습니다. 매수한 부동산이 경매에 넘어갔거나 이미 소유권을 잃었다면 매매계약서와 배당표, 등기부부터 정리해 권리관계를 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.