토지거래허가 받은 집을 전세 줬는데 이행강제금이 나오나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
토지거래허가구역 안의 아파트를 매수하면서 구청에 "직접 들어가 살겠다"는 이용계획으로 허가를 받았는데, 이사를 앞두고 사정이 생겨 전세를 놓은 분들이 있습니다. 직장이 지방으로 옮겨졌거나, 입주 직전에 잔금 대출이 막혔거나, 단순히 "어차피 보증금으로 잔금을 치르면 되겠지" 하고 세입자를 먼저 받은 경우도 있습니다. 그러던 중 구청에서 "허가받은 목적대로 이용하고 있는지 확인하겠다"는 문서나 현장 조사 연락이 오면, 그제서야 전세를 준 것이 문제가 되는지 걱정하며 상담을 청해 오십니다.
이 걱정은 근거가 있습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 토지거래계약을 허가받은 사람에게 일정 기간 그 토지를 허가받은 목적대로 이용할 의무를 지우고, 이를 어기면 이행명령을 거쳐 이행강제금을 부과하도록 정하고 있습니다. 그리고 시행령은 직접 이용하지 않고 임대한 경우를 별도의 부과 유형으로 따로 적어 두고 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 자기 거주용으로 허가를 받은 주택을 의무기간 안에 전세를 주었다면 이행강제금 부과 대상이 될 수 있고, 임대 유형의 부과율은 토지 취득가액의 100분의 7입니다. 다만 이행강제금은 허가관청이 먼저 이행명령을 내리고 정해진 기간 안에 이행되지 않을 때 비로소 부과되는 구조이므로, 어느 단계에 와 있는지에 따라 대응 방법이 크게 달라집니다.
핵심 쟁점
이 사안에서 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 허가를 받은 이용 목적이 무엇이었는지입니다. 부동산 거래신고법 제12조 제1호 가목은 "자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우"를 허가 사유로 두고 있고, 시행령 제14조 제2항 제1호는 이 목적으로 허가를 받은 경우 토지 취득일부터 2년 동안 이용 의무를 진다고 정합니다. 둘째, 그 의무기간이 아직 진행 중인지입니다. 법 제18조 제4항에 따라 의무기간이 지난 뒤에는 이행강제금을 부과할 수 없기 때문입니다. 셋째, 전세를 준 것이 시행령 제14조 제1항이 열거한 이용 의무의 예외 사유에 해당하는지입니다. 넷째, 이행강제금이 얼마이며 어떤 순서로 부과되는지입니다. 다섯째, 이미 세입자가 들어와 있는 상태에서 이행명령을 어떻게 이행할 수 있는지입니다.
"전세는 소유권 이전이 아니니 허가 대상이 아니다"라는 말은 계약 체결 단계에서는 맞을 수 있습니다. 그러나 문제는 계약 체결이 아니라 허가받은 뒤의 이용 방식입니다. 이 두 단계를 구별하지 않으면 "전세는 자유롭다"는 잘못된 안심에 빠지기 쉽습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 의무기간과 예외 사유를 조문으로 확인해 부과 자체를 다투기
이행강제금은 부과되는 순간 금액이 큽니다. 취득가액이 10억 원이라면 임대 유형의 7%는 7천만 원입니다. 그래서 가장 먼저 할 일은 부과 요건이 실제로 갖춰졌는지를 조문 단위로 점검하는 것입니다. 김강희 변호사는 다음 순서로 검토합니다.
1) 허가 목적과 의무기간의 기산점을 확정합니다.
허가증과 허가신청서의 토지이용계획란을 확보해 허가 목적이 자기 거주용이었는지, 다른 목적이었는지를 먼저 확인합니다. 자기 거주용이면 의무기간은 취득일부터 2년이고, 제12조 제1호 라목부터 바목까지의 목적(공익사업·지역 발전 사업 등)이라면 4년, 그 밖의 경우는 5년입니다(시행령 제14조 제2항). 기산점인 "토지 취득일"이 언제인지 먼저 확정해야 하므로, 등기부등본과 잔금 지급 자료로 취득일을 확인해 의무기간이 언제 끝나는지 계산해 둡니다. 이미 2년이 지났다면 이행강제금 자체를 부과할 수 없습니다.
2) 시행령 제14조 제1항의 예외 사유에 해당하는지 대조합니다.
이용 의무가 면제되는 사유는 시행령에 열거되어 있습니다. 해외이주법에 따른 이주, 병역법에 따른 복무, 자연재해로 허가 목적대로 이용이 불가능해진 경우, 공익사업 시행 등 허가받은 사람의 책임 없는 사유로 이용이 불가능해진 경우 등이 대표적입니다. 그 밖에 허가받은 사람이 불가피한 사유로 허가받은 목적대로 이용할 수 없다고 시·군·구도시계획위원회가 인정한 경우도 포함됩니다(제14조 제1항 제11호). 다만 "직장이 옮겨졌다"는 사정은 열거 사유에 명시되어 있지 않으므로, 이 마지막 호의 위원회 인정을 받을 수 있는지가 쟁점이 됩니다. 사정을 입증할 인사발령서, 재직증명서, 이사 계획 자료를 갖추어 이 경로를 검토합니다.
3) 전체 전세인지 일부 임대인지를 구별합니다.
시행령 제14조 제1항 제9호는 주택을 취득해 실제로 이용하는 사람이 그 건물의 일부를 임대하는 경우를 예외로 둡니다. 직접 거주하면서 방 하나를 빌려주는 형태는 허용 여지가 있다는 뜻입니다. 반면 집 전체를 전세로 넘기고 본인은 거주하지 않는다면 이 예외로 보호받기 어렵습니다. 자신이 실제로 거주해 온 기간, 주민등록 전입일, 임차인이 사용하는 범위를 정리해 두어야 하는 이유입니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 이행명령 단계에서 이행 계획을 세워 강제금 부과를 막기
이행강제금은 곧바로 나오는 것이 아닙니다. 제18조와 시행령 제16조가 정한 절차를 따라 단계적으로 진행되기 때문에, 각 단계마다 대응할 여지가 있습니다.
1) 이행명령서의 이행기간과 계고 여부를 확인합니다.
시행령 제16조는 이행명령을 반드시 문서로 하고, 이행기간은 3개월 이내로 정하도록 규정합니다. 또 허가관청은 이행강제금을 부과하기 전에, 이행기간 안에 이행하지 않으면 이행강제금을 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로 계고해야 합니다. 구두 안내만 받았거나 계고 없이 곧바로 부과 고지서가 왔다면 절차 위반으로 다툴 수 있습니다. 받은 문서의 발송일, 기간, 기재 내용을 먼저 확인합니다.
2) 이행명령을 이행하면 새 부과가 즉시 중지됩니다.
법 제18조 제5항은 이행명령을 받은 사람이 그 명령을 이행하면 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하도록 합니다. 이행의 내용은 결국 "허가받은 목적대로 이용하는 상태"를 만드는 것이므로, 세입자와 합의해 전세계약을 해지하고 직접 입주하는 방법이 핵심입니다. 이때 임차인의 대항력(주택임대차보호법 제3조)과 계약갱신요구권이 걸림돌이 되므로, 보증금 반환 일정과 퇴거 시기를 합의서에 구체적으로 적어야 합니다. 임대인이 직접 거주하려는 경우는 갱신 거절 사유가 되지만(같은 법 제6조의3 제1항 제8호), 이미 진행 중인 계약기간 중에 일방적으로 내보낼 수는 없으므로 협의가 현실적입니다.
3) 반복 부과 위험과 처분 이후의 불복 절차를 구분합니다.
이행명령이 이행되지 않으면 허가관청은 최초 이행명령일을 기준으로 1년에 한 번씩 이행될 때까지 반복해 이행강제금을 부과할 수 있습니다(법 제18조 제3항). 다만 이미 부과된 금액은 이후 이행하더라도 징수됩니다(같은 조 제5항). 부과처분을 받았다면 시행령 제16조 제7항에 따라 고지받은 날부터 30일 이내에 이의를 제기해야 하므로 기한 관리가 가장 중요합니다. 이의제기 외에 행정심판·행정소송으로 부과처분의 위법성을 다투는 길도 별도로 있습니다. 또한 이행강제금을 내지 않으면 국세 체납처분의 예에 따라 징수될 수 있습니다. 한편 허가관청이 법 제21조에 따라 허가를 취소하거나 조치명령을 내렸는데 이를 따르지 않으면 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금이라는 별도의 형사처벌(법 제26조 제4항)까지 문제 되므로, 명령서가 오면 방치해서는 안 됩니다.
결론
토지거래허가를 받은 집을 의무기간 안에 전세로 내주었다면, 이행강제금이 부과될 가능성은 분명히 있습니다. 시행령 제16조 제3항은 직접 이용하지 않고 임대한 경우를 취득가액의 100분의 7로 따로 정하고 있기 때문입니다. 다만 의무기간이 이미 지났는지, 시행령이 정한 예외 사유에 해당하는지, 이행명령과 계고 절차가 제대로 거쳐졌는지에 따라 실제 부과 여부와 금액은 달라집니다.
가장 중요한 것은 구청의 조사나 이행명령이 시작된 시점에서 이행명령 기간 안에 세입자와의 관계를 정리할 수 있는지 판단하는 일입니다. 허가증, 임대차계약서, 등기부등본, 받은 공문을 한자리에 모아 현재 어느 단계인지부터 점검해 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 전세 계약은 소유권 이전이 아닌데도 문제가 되나요?
전세를 놓는 행위 자체에 별도 허가가 필요한 것은 아닙니다.
하지만 법 제17조 제1항은 허가를 받은 사람에게 일정 기간 그 토지를 허가받은 목적대로 이용할 의무를 지웁니다.
자기 거주용으로 허가받은 주택을 직접 사용하지 않고 전세를 준 것은 이 이용 의무를 이행하지 않은 것으로 평가될 수 있습니다.
그래서 문제 되는 것은 전세 계약의 효력이 아니라 허가받은 목적에 맞는 이용 여부입니다.
Q2. 이행강제금은 얼마나 나오나요?
시행령 제16조 제3항은 사유별로 취득가액의 일정 비율을 정하고 있습니다.
당초 목적대로 이용하지 않고 방치한 경우는 100분의 10, 직접 이용하지 않고 임대한 경우는 100분의 7, 허가관청의 승인 없이 이용 목적을 변경한 경우는 100분의 5입니다.
취득가액은 원칙적으로 실제 거래가격이며, 확인되지 않을 때만 개별공시지가를 기준으로 합니다.
따라서 전세를 준 경우에는 실제 거래가격으로 산정한 토지 취득가액의 7%가 기준이 됩니다.
Q3. 구청에서 이행명령서를 받았습니다. 바로 돈을 내야 하나요?
이행명령은 이행강제금 부과가 아니라, 정해진 기간 안에 이용 의무를 이행하라는 명령입니다.
이행기간은 3개월 이내로 정해지고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
이행기간 안에 허가받은 목적에 맞는 상태를 만들면 새로운 이행강제금의 부과는 중지됩니다.
그러므로 명령서를 받으면 기간과 요구 내용을 먼저 확인하고 세입자와의 정리 방안을 서둘러 세워야 합니다.
Q4. 의무기간이 지나면 어떻게 되나요?
법 제18조 제4항은 이용 의무기간이 지난 후에는 이행강제금을 부과할 수 없다고 정하고 있습니다.
자기 거주용 허가의 경우 기간은 토지 취득일부터 2년입니다.
다만 의무기간 안에 이미 부과된 이행강제금까지 없어지는 것은 아니므로, 어느 시점에 어떤 처분이 있었는지를 따로 확인해야 합니다.
Q5. 이미 이행강제금 부과 고지서를 받았다면 어떻게 해야 하나요?
먼저 고지서에 적힌 부과 사유, 금액, 납부기한, 이의제기 방법을 확인하셔야 합니다.
시행령상 이의제기는 부과처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 해야 하므로 기한을 놓치지 않는 것이 가장 중요합니다.
이와 함께 사전에 이행명령과 계고가 있었는지, 의무기간이 지나지 않았는지, 예외 사유가 있는지를 점검해 부과처분의 위법성을 다툴 수 있는지 검토합니다.
납부하지 않고 방치하면 체납처분 절차로 이어질 수 있으므로 자료를 갖추어 조기에 상담을 받아 보시기를 권합니다.
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