다운계약서를 쓴 집인데 1세대 1주택 비과세가 깎이나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
몇 해 전 집을 팔면서 매수인이 "취득세를 줄이고 싶다"거나 중개 과정에서 "다들 이렇게 한다"는 말을 해서, 실제 대금보다 낮은 금액을 계약서에 적고 그 금액으로 실거래가 신고까지 마친 분들이 있습니다. 당시에는 1세대 1주택 비과세 대상이라 양도소득세가 어차피 없으니 문제될 일이 없다고 생각하셨을 것입니다. 그런데 뒤늦게 세무서에서 양도소득세 관련 소명 안내문이 오거나, 매수인이 다음 매도 과정에서 취득가액을 문제 삼아 이 거래가 드러나는 경우가 있습니다. 이때 가장 먼저 드는 걱정이 "비과세가 깎이는 것인가, 아니면 아예 사라지는 것인가"입니다.
결론부터 말씀드리면, 다운계약서를 썼다는 사실 자체가 1세대 1주택 요건을 없애지는 않지만, 소득세법은 이 경우를 위해 비과세를 따로 깎는 규정을 두고 있습니다. 소득세법 제91조 제2항입니다. 얼마나 깎이는지는 계약서 금액과 실제 금액의 차액, 그리고 비과세가 아니었다면 냈을 산출세액 중 어느 쪽이 작은지에 달려 있습니다. 여기에 더해 실제 거래가액이 12억원을 넘는 거래였다면 비과세 자체가 성립하지 않으므로, 먼저 금액 구조를 정확히 확인해야 합니다.
핵심 쟁점
이 사안의 쟁점은 네 가지입니다. 첫째, 비과세 요건 판단의 기준이 계약서상 금액이 아니라 실지거래가액이라는 점입니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택을 비과세 대상에서 제외하고 있습니다. 계약서에는 11억원으로 적었지만 실제로는 12억 5천만원을 받았다면, 서류상으로는 비과세로 보이던 거래가 법적으로는 고가주택 양도입니다.
둘째, 실제 금액이 12억원 이하여서 비과세 요건은 충족하더라도 제91조 제2항에 따라 비과세 세액이 차감된다는 점입니다. 이 조항은 부동산 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 거래당사자에게 적용되며, 비과세를 적용하지 않았을 경우의 산출세액과 계약서·실제 거래가액의 차액 중 적은 금액을 비과세받을 세액에서 뺍니다.
셋째, 신고를 잘못한 데 따른 가산세와 제척기간입니다. 부정행위로 인정되면 과소신고가산세가 40%로 올라가고 국세 부과제척기간도 10년으로 늘어납니다. 넷째, 계약서를 거짓으로 작성해 실거래가 신고를 한 행위에 대한 과태료와 형사 책임 문제입니다. 이 네 가지는 서로 연결되어 있어서 순서를 잘못 잡으면 오히려 불리해집니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 제91조 제2항 차감액을 먼저 계산해 정확한 세액을 확정하기
불안 속에서 가장 흔한 실수는 얼마를 더 내야 하는지도 모른 채 "일단 전부 비과세가 취소된다"고 단정하거나, 반대로 "어차피 비과세니까 괜찮다"고 방치하는 것입니다. 실제 금액은 공식에 따라 정해지므로 계산부터 해야 합니다. 김강희 변호사는 다음 순서로 정리합니다.
1) 실제 거래가액을 객관 자료로 확정하고, 12억원 선을 먼저 확인합니다.
매매 대금이 오간 계좌이체 내역, 잔금일 영수증, 이면 합의서, 중개 수수료 산정 기준 금액 등을 모아 실제 대금을 확정합니다. 세무당국도 결국 같은 자료로 실지거래가액을 확인하기 때문입니다. 실제 금액이 12억원을 넘는다면 비과세 대상이 아니라 고가주택 양도로서 소득세법 제95조 제3항이 위임한 시행령 방식(12억원 초과분에 해당하는 양도차익)으로 과세되고, 이 경우에는 제91조 제2항 계산보다 훨씬 큰 문제가 되므로 다음 단계의 대응 순서가 달라집니다.
2) 실제 금액이 12억원 이하라면 "산출세액"과 "차액" 중 작은 금액을 구합니다.
제91조 제2항 제1호의 공식은 '비과세를 적용하지 않았을 때의 양도소득 산출세액'과 '계약서 거래가액과 실지거래가액의 차액' 중 작은 금액을 비과세받을 세액에서 빼라는 것입니다. 예를 들어 실제 대금이 9억원, 계약서가 7억원이면 차액은 2억원입니다. 비과세를 배제했을 때 산출세액이 3천만원으로 계산된다면 둘 중 작은 3천만원이 차감되어 비과세 효과가 전부 사라집니다. 반대로 계약서와 실제의 차이가 1천만원에 그친다면 산출세액이 그보다 클 경우 1천만원만큼만 과세됩니다. 즉 '깎이는 폭'은 차액이 작을수록 줄어들고, 차액이 산출세액을 넘으면 비과세가 전부 배제된다는 구조입니다.
3) 법정신고기한 후 수정신고로 가산세를 줄일 수 있는지 시기를 봅니다.
양도소득세 예정신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 신고를 했으나 세액이 적었다면 국세기본법 제45조에 따라 과세관청이 결정·경정을 통지하기 전까지 수정신고를 할 수 있고, 같은 법 제48조 제2항은 법정신고기한이 지난 후 1개월 이내면 가산세의 90%, 3개월 이내면 75%, 6개월 이내면 50%, 1년 이내면 30%, 1년 6개월 이내면 20%, 2년 이내면 10%를 감면합니다. 다만 과세관청이 경정할 것을 미리 알고 낸 수정신고는 이 감면에서 제외되므로, 조사나 소명 안내를 받기 전에 움직였는지가 중요합니다. 감면 구간에서 벗어났더라도 자진해서 바로잡는 것이 이후 형사 책임과 부정행위 판단에서 유리하게 작용합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 과태료와 조세포탈 책임을 구성요건으로 나눠 방어선을 세우기
세액 문제가 정리되면 다음은 다운계약서 작성 행위 자체에 대한 책임입니다. 세금을 낼 것이냐와 처벌받을 것이냐는 별개의 판단이며, 각각 요건이 다릅니다.
1) 부동산거래신고법상 과태료는 취득가액 기준 상한을 확인합니다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조는 거래당사자에게 실제 거래가격을 계약 체결일부터 30일 이내에 신고하게 하고, 제28조 제3항은 이를 거짓으로 신고한 사람에게 해당 부동산 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 과태료를 부과하도록 합니다. 신고 시점부터 상당한 기간이 지났다면 과태료 부과 가능 여부 자체를 따져볼 수 있고, 다운계약을 요구했는지 따랐는지, 중개사가 관여했는지에 따라 부과 대상과 금액이 달라지므로 신고필증, 중개계약서, 당시 문자·메신저 기록으로 본인의 관여 정도를 정리해 둡니다.
2) 조세범 처벌법 제3조의 '부정한 행위'와 포탈세액 요건을 따집니다.
조세포탈죄는 사기나 그 밖의 부정한 행위로 조세를 포탈한 경우에 성립하며, 제3조 제6항은 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성을 부정한 행위의 한 유형으로 열거합니다. 허위 매매계약서 작성은 여기에 해당할 수 있습니다. 그러나 이 죄는 포탈한 세액이 있어야 성립합니다. 실제 금액이 12억원 이하인 비과세 거래에서는 제91조 제2항으로 차감되는 금액이 곧 문제의 세액이므로, 그 금액의 크기와 신고 경위가 핵심 쟁점이 됩니다. 법정형은 2년 이하 징역 또는 포탈세액의 2배 이하 벌금이고, 포탈세액이 3억원 이상이면서 신고·납부할 세액의 30% 이상이거나 5억원 이상이면 3년 이하 징역 또는 3배 이하 벌금입니다. 같은 조 제3항은 법정신고기한 후 2년 이내에 수정신고를 한 경우 형을 감경할 수 있다고 정하고 있어, 앞의 수정신고 시기와도 직결됩니다.
3) 매도인 본인이 요구했는지 따랐는지를 증거로 구분합니다.
수사나 조사에서는 누가 다운계약을 제안했는지, 차액이 실제로 지급됐는지, 매도인이 매수인 취득세 절감 요청을 받아들였을 뿐인지에 따라 고의와 가담의 정도가 달리 평가됩니다. 당시 대화 기록, 이면 합의서, 차액을 받은 계좌 흐름을 시간순으로 정리해 두면 조사 단계에서 "누가 무엇을 위해 이렇게 적었는가"를 일관되게 설명할 수 있습니다. 진술이 엇갈리면 오히려 부정행위로 인정될 위험이 커지므로, 소명서를 내기 전에 사실관계를 먼저 확정하는 것이 순서입니다.
결론
다운계약서를 썼다고 해서 1세대 1주택 비과세가 자동으로 모두 사라지는 것은 아닙니다. 다만 소득세법 제91조 제2항에 따라 계약서와 실제 금액의 차액과 비과세 배제 시 산출세액 중 작은 금액만큼은 반드시 차감되고, 실제 거래가액이 12억원을 넘었다면 비과세 자체가 적용되지 않습니다. 여기에 가산세, 과태료, 부정행위 판단이 겹치는 만큼 어느 단계에 있는지에 따라 대응이 달라집니다.
가장 먼저 할 일은 실제 대금 자료를 확보해 차액과 산출세액을 정확히 계산하고, 세무서의 조사나 경정이 시작되기 전인지 확인하는 것입니다. 이미 안내문을 받으셨거나 매수인 쪽에서 문제가 불거졌다면, 소명서를 내기 전에 사건 경위를 처음부터 함께 점검해 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 계약서에는 낮게 적었지만 실제 대금도 12억원 이하인데, 비과세가 완전히 사라지나요?
반드시 전부 사라지는 것은 아닙니다.
소득세법 제91조 제2항은 비과세를 적용하지 않았을 경우의 산출세액과 계약서·실제 거래가액의 차액 중 적은 금액을 비과세받을 세액에서 빼도록 하고 있습니다.
따라서 차액이 산출세액보다 작으면 그 차액만큼만 과세되고, 차액이 산출세액 이상이면 비과세 효과가 전부 배제됩니다.
먼저 실제 대금 자료로 차액을 확정하고 산출세액을 계산해 보아야 정확한 금액이 나옵니다.
Q2. 매수인이 요청해서 계약서만 낮게 써 줬습니다. 저도 책임이 있나요?
거래를 신고하는 의무는 원칙적으로 거래당사자에게 있고 중개사가 계약서를 작성한 거래는 중개사에게 있지만, 중개사에게 거짓 신고를 요구하거나 방조한 경우에도 과태료 대상이 되므로 매수인이 요청했다는 사정만으로 책임이 없어지지는 않습니다.
다만 과태료와 형사 책임은 누가 어떤 이유로 제안했고 실제로 어떤 이익을 얻었는지에 따라 달리 평가됩니다.
당시 대화 내용과 차액 지급 여부, 중개사의 관여 정도를 정리해 두는 것이 중요합니다.
Q3. 아직 세무서에서 연락이 없는데 먼저 수정신고를 하는 게 좋을까요?
과세관청이 경정할 것을 미리 알기 전이라면 수정신고에 따른 가산세 감면을 받을 수 있고, 조세범 처벌법상 법정신고기한 후 2년 이내 수정신고는 형의 감경 사유가 됩니다.
다만 수정신고를 하면 이미 신고한 내용이 달라졌음을 스스로 밝히는 것이므로, 내야 할 세액과 형사 위험을 먼저 계산한 뒤 시기와 방식을 정해야 합니다.
Q4. 이미 오래전 거래인데 지금도 세금을 낼 수 있나요?
국세 부과제척기간은 원칙적으로 5년이지만, 사기나 그 밖의 부정행위로 세금을 포탈한 경우에는 10년으로 늘어납니다.
그래서 거래 시점이 오래됐더라도 허위 계약서 작성이 부정행위로 평가되는지에 따라 부과 가능 여부가 달라집니다.
양도일과 신고일, 현재 시점을 기준으로 기간이 지났는지부터 확인해야 합니다.
Q5. 세무서에서 소명 안내문을 받았습니다. 무엇부터 해야 하나요?
안내문이 말하는 거래와 기간, 요구하는 자료의 범위를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
이어서 계좌이체 내역, 이면 합의서, 중개 관련 서류 등으로 실제 거래 경위를 시간순으로 정리해야 합니다.
소명 내용이 이후 형사 절차에서 그대로 쓰일 수 있으므로, 서면을 제출하기 전에 사실관계와 적용되는 법률관계를 함께 점검하시기를 권합니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.