부동산의 무단점유·사용에 대한 차임 상당액의 부당이득 반환 이유 

【대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다217883 판결】

『불법점유를 당한 부동산의 소유자로서는 불법점유자에 대하여 그로 인한 차임 상당 손해의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있고, 다만 불법점유가 없었더라도 부동산소유자에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에는 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없는 것이지만, 그와 같은 특별한 사정에 관하여는 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 쪽에서 증명할 책임을 진다. 한편 부동산의 무단점유·사용에 대하여 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보는 이유는 해당 부동산의 점유·사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관한 권리가 당사자 간의 합의로 설정된다고 가정하였을 경우 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지, 해당 부동산이 임대 가능한 부동산일 것을 요건으로 하기 때문이 아니며, ‘차임 상당액’은 부동산의 무단점유·사용으로 얻은 부당이득을 금전적으로 평가하는 데 필요한 기준일 뿐이다.』

◆ 부동산의 무단점유·사용에 대하여 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보는 이유는 해당 부동산이 임대 가능한 부동산일 것을 요건으로 하기 때문인지 여부

1. 사안의 개요

가. 원고는 인천 미추홀구 C 일원 32,886.90㎡를 정비구역으로 하여 주택재개발사업(이하 '이 사건 정비사업'이라 한다)을 시행하기 위하여 설립된 주택재개발정비사업조합으로서 2021. 9. 13. 인천광역시 미추홀구청장으로부터 관리처분계획인가를 받았고, 같은 날 그 고시가 되었습니다.

나. 피고는 이 사건 정비사업 구역 내에 있는 건물 및 토지(이하 '이 사건 부동산'이라 하고, 건물과 토지를 구분할 경우에는 '이 사건 건물', '이 사건 토지'라 합니다.)를 소유하고 있었습니다.

다. 인천광역시 지방토지수용위원회는 2021. 12. 17. 이 사건 부동산에 관하여 수용개시일을 2022. 2. 10.로 정하여 수용재결을 하였고, 원고는 피고를 피공탁자로 하여 2022. 1. 24. 영업권 손실보상금 36,012,000원을, 2022. 2. 4. 토지 및 지장물 손실보상금 876,512,850원을, 2022. 8. 29. 이주정착금, 주거이전비 및 동산이전비 26,231,752원을 각 공탁 하였습니다.

라. 원고는 피고를 상대로 이 사건 건물의 인도를 구하는 소를 제기하였고, 법원은 2022. 12. 20. 원고의 청구를 인용하는 판결을 선고하였고, 이에 피고가 항소하였으나, 2023. 7. 19. 항소기각 판결이 선고되고, 이후 피고가 상고하였으나, 2023. 11. 9. 심리불속행기각 판결이 선고되어 2023. 11. 16. 위 항소심 판결이 확정되었는데, 피고는 2023. 7. 26. 원고에게 이 사건 부동산을 인도 하였습니다.

마. 원고는 피고를 상대로 손실보상 완료 다음날인 2022. 8. 30.부터 이 사건 부동산 인도일인 2023. 7. 26.까지의 차임 상당액의 부당이득반환 청구의 소를 제기 하였습니다.

2. 대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다217883 판결

가. 원심 판단

원심은 [이 사건 부동산의 차임 상당액의 경우, 불법점유를 당한 부동산의 소유자로서는 불법점유자에 대하여 그로 인한 임료 상당 손해의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있고, 다만 불법점유가 없었더라도 부동산소유자에게 임료 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에는 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없는바(대법원 2002. 12. 6. 선고 2000다57375 판결 등 참조), 위 인정사실에 의하면 원고는 이 사건 부동산을 피고로부터 인도받아 이를 철거하고 이 사건 정비사업을 진행하려고 한 것이지 이를 임대하거나 다른 용도로 활용하여 수익을 얻을 상황은 아니었으므로, 원고가 이 사건 부동산을 사용·수익하지 못함으로 인하여 차임 상당액의 손해를 입었다고 보기 어렵다.]고 판단 하였습니다.

나. 대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다217883 판결은 [가) 불법점유를 당한 부동산의 소유자로서는 불법점유자에 대하여 그로 인한 차임 상당 손해의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있고, 다만 불법점유가 없었더라도 부동산소유자에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에는 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없는 것이지만, 그와 같은 특별한 사정에 관하여는 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 쪽에서 증명할 책임을 진다(대법원 1997. 7. 22. 선고 96다14227 판결, 대법원 2017. 6. 15. 선고 2015다77717,77724 판결 등 참조).

한편 부동산의 무단점유·사용에 대하여 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보는 이유는 해당 부동산의 점유·사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관한 권리가 당사자 간의 합의로 설정된다고 가정하였을 경우 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지, 해당 부동산이 임대 가능한 부동산일 것을 요건으로 하기 때문이 아니며, '차임 상당액'은 부동산의 무단점유·사용으로 얻은 부당이득을 금전적으로 평가하는 데 필요한 기준일 뿐이다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결 참조).

따라서 단지 원고가 이 사건 건물을 임대하지 않고 이 사건 정비사업을 진행하려고 하였다는 사정만으로 부동산소유자인 원고에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에 해당한다고 보기 어렵다.

나) 그런데도 원심은 피고의 불법 점유라는 사실이 발생하지 않았더라도 원고에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없다는 특별한 사정에 대하여는 별다른 심리도 하지 아니한 채, 단지 판시와 같은 사정만으로 차임 상당의 손해가 발생하지 않는다고 단정하였다. 이러한 원심판결에는 차임 상당의 손해 발생 등에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.]고 판시 하였습니다.