'차임연체액이 3기 차임액에 달하는 때’를 판단하는 기준 시점 

【대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결】

『상가건물 임대차보호법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 여기서 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지’는 해지권의 발생요건이므로, 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였다면 즉시 계약해지권은 발생하고, 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점, 즉 해지권 행사의 효력 발생 시점을 기준으로 3기의 차임액에 달하였는지를 판단할 것은 아니다. 따라서 임대인이 3기 이상 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지권을 행사하는 경우, 행사 당시 3기 이상 차임연체가 있었던 이상 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 차임연체액이 3기의 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임대인의 계약해지권이 소멸한다고 할 수는 없다.』

◆ 상가건물임대차보호법 제10조의8에 규정된 계약해지 요건인 ‘차임연체액이 3기 차임액에 달하는 때’를 판단하는 기준 시점(=해지권 발생시)

1. 관련 규정

[상가건물임대차보호법]

제10조의8(차임연체와 해지)

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

2. 사안의 개요

가. 원고의 부모가 이 사건 건물을 소유하고 있었다가 2008년경 부모가 사망함에 따라 원고 등 7남매가 상속하여 각 1/7 비율로 소유하게 되었는데, 이후 이 사건 건물에 관하여 2018. 10. 12. 공유물분할을 위한 경매가 있었고 원고와 C는 이 사건 건물의 각 1/3 지분을, D, E는 이 사건 건물의 각 1/6 지분을 낙찰받아 소유하게 되었습니다.

나. 원고는 피고와 사이에 이 사건 건물의 1층 중 일부인 약 132㎡(이하 ‘이 사건 제1점포’라 합니다.)에 관하여, 원고가 낙찰받은 2018. 10. 12.부터 2018. 12. 31.까지는 임대차보증금 60,000,000원, 월 차임 3,565,000원으로 정하여 임차하였고, 이 기간의 차임 합계는 9,430,000원이었습니다.

원고는 2018. 12.경 피고와 사이에 이 사건 제1점포에 관하여 임대차보증금 60,000,000원, 월 차임 5,500,000원(부가가치세 포함), 임대차기간은 2019. 1. 1.부터 2020. 12. 31.까지 2년, 차임은 매월 30일에 지급받기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘제1점포의 임대차계약’이라 합니다.)을 체결 하였습니다.

다. 원고는 2020. 6. 24.경 피고와 사이에 이 사건 부동산 중 일부인 약 125㎡(이하 ‘이 사건 제2점포’라 합니다.)에 관하여 임대차보증금 40,000,000원, 월 차임 4,500,000원에 피고에게 임대하되, 피고가 재고품 정리 판매를 하는 2020. 6. 24.부터 2020. 8. 14.까지의 차임을 3,000,000원으로 정하여 임대차계약을 체결 하였습니다.

피고는 원고에게 임대차보증금 명목으로 2020. 6. 24. 20,000,000원, 7. 7. 20,000,000원 합계 40,000,000원을 송금 하였습니다.

그 후 피고는 2020. 7.경 원고에게 이 사건 제2점포를 F와 나누어 임차하겠다고 하였고, 원고는 F와 사이에 이 사건 제2점포 중 약 45㎡에 관하여 임대차보증금 20,000,000원, 월 차임 1,100,000원(부가가치세 포함), 임대차기간은 2020. 8. 15.부터 2022. 7. 15.까지 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 원고는 피고와 사이에 이 사건 제2점포 중 나머지 약 80㎡를 피고가 계속 임차하되 임대차보증금은 20,000,000원, 월 차임은 3,400,000원(부가가치세 포함)원으로 감액 하였습니다.

피고는 이 사건 제2점포 부분을 2021. 3. 14.까지 사용하였고, 원고는 F와 사이에 이 사건 제2점포 전체에 관하여 임대차보증금 40,000,000원, 월 차임 4,500,000원(부가가치세 포함)원, 임대차기간 2021. 3. 14.부터 2023. 3. 15.까지 2년으로 정하여 임대차계약을 새로 체결 하였습니다.(이하 ‘제2점포의 임대차계약’이라 합니다.)

원고는 피고에게 피고로부터 지급받았던 보증금 40,000,000원을 F를 통하여 2020. 8. 15. 20,000,000원, 2021. 3. 15. 20,000,000원을 각 반환 하였습니다.

라. 원고는 2020. 10.경 피고와 사이에 이 사건 부동산 중 일부인 약 50㎡(이하 ‘이 사건 제3점포’라 합니다.)에 관하여 임대차보증금 30,000,000원, 월 차임 3,300,000원(부가가치세 포함), 임대차기간은 2020. 10. 30.부터 2022. 10. 29.까지 2년, 차임은 매월 30일에 지급받기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였는데, 최초 4개월간은 차임을 월 2,200,000원으로 하기로 하였습니다.(이하 ‘제3점포의 임대차계약’이라 합니다.)

마. 원고는 피고와 사이에 금전거래를 하였는데, 피고가 원고에게 2018. 11. 13.경부터 2023. 11. 29.경까지 합계 570,382,094원을 송금하였고, 2020. 3. 17., 같은 해 4. 24., 같은 해 5. 29. 각각 2,500,000원 씩 합계 7,500,000원을 현금으로 지급 하였습니다.

한편, 피고가 원고에게 2022. 12. 26.까지 송금한 449,282,094원 중에서 피고가 원고에게 임대차보증금 명목으로 송금한 돈이 70,000,000원, 2018. 10. 12. 원고의 공유물분할로 인한 낙찰 이전의 임대차보증금을 정리하기 위하여 원고에게 송금한 돈이 33,465,428원이었습니다.

바. 원고는 2022. 12. 13. 법원에 ‘피고의 2022. 11. 기준 연체차임액이 3기의 차임액에 달하였으므로 이 사건 각 임대차계약을 해지한다’는 내용이 기재된 이 사건 소장을 제출하였고, 이 사건 소장 부본은 2022. 12. 27. 피고에게 도달 하였습니다.

이에 대하여 피고는 원고의 이 사건 각 임대차계약 해지의 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달되기 전인 2022. 12. 26. 원고에게 차임 8,000,000원을 지급하였으므로, 연체 차임이 3기의 차임액에 이르지 않게 되어 원고는 이 사건 각 임대차를 해지할 수 없다고 주장 하였습니다.

3. 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결

대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결은 [상가건물 임대차보호법제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 규정하고 있다. 여기서 '임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지'는 해지권의 발생요건이므로, 차임연체액이 3기 차임액에 달하였다면 즉시 계약해지권은 발생하고, 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점, 즉 해지권 행사의 효력 발생 시점을 기준으로 3기 차임액에 달하였는지 여부를 판단할 것은 아니다. 따라서 임대인이 3기 이상 차임연체를 이유로 한 임대차계약 해지권을 행사하는 경우, 행사 당시 3기 이상 차임연체가 있었던 이상 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 차임연체액이 3기 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임대인의 계약해지권이 소멸한다고 할 수는 없다.]고 판시 하였습니다.

그리고, 대법원 2024다320215 판결은[원심은 판시와 같은 이유로, 원고의 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따른 임대차계약 해지 의사표시가 기재된 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달되기 전 피고가 연체 차임 중 일부를 지급하였다 하더라도, 원고가 아무런 이의 없이 차임을 수령한 것으로 볼 수 없어 원고의 계약해지권이 소멸하였다고 볼 수 없으므로, 소장 부본이 피고에게 송달된 때 상가건물 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 판단하였다. 원심판결 이유를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심 판단은 정당하다. 거기에 상고이유 주장과 같이 상가건물 임대차계약 해지와 관련한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.]고 판시 하였습니다.