임대차의 차임증감청구권 

요사이 코로나 19 사태로 인하여 식당 등 자영업자의 손해가 극심한 상황이 자주 발생하고 있고, 이 때문에 임대인들이 자발적으로 임대료를 한시적으로 할인해주는 경우도 많이 나타나고 있습니다. 그런데, 임대인이 이와 같은 임대료 감면에 응하지 않는 경우, 임차인이 임대인에게 변화된 경제사정을 이유로 임대료의 감액을 청구할 수 있는가가 문제됩니다. 임대차 관련법률에 '차임증감청구권'이 인정되기 때문입니다.

1. 차임증감청구권은 우선 민법 제628조에 의해 인정됩니다. 동 조문은 "임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다."고 규정하고 있습니다.

민법 이외에 주택임대차보호법 제7조도 "① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. " 규정하고 있고,

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상가건물임대차보호법 제11조도 "① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. "라고 규정하고 있습니다. 다만, 상가건물임대차보호법 제2조의 적용범위 규정에 따라 환산보증금의 액수가 일정액수 이하(서울의 경우 2020년 8월 현재 9억원이하)의 임대차에 관하여만 상가건물임대차보호법의 위 규정이 적용되고, 그 이상의 임대차의 경우에는 민법의 규정이 적용될 뿐입니다.

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2. 어떤 경우가 위 차임증감청구의 대상이 되는 경우인가에 관하여, 하급심 판결 등에서는 ① 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, ② 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, ③ 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, ④ 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족된 경우를 말하고 있습니다.

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구체적으로는, 시세의 증감정도가 상당한 수준이어야 하고, 나머지 임대차기간이 적오도 6개월 이상은 되어야 하며, 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다고 보고 있습니다. (서울지방법원 동부지원 1998. 12. 11. 선고 98가합19149 판결)

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3. 차임증감청구권은 반드시 재판상으로만 행사하여야 하는 것이 아니라 재판외에서 상대방에 대한 의사표시의 형태로 행사할 수 있고, 이는 형성권이므로, 임차인이나 임대인이 이를 행사하면 그 행사시에 효력이 발생하는 것이고, 재판시에 비로소 효력이 발생하는 것은 아닙니다.

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앞서 언급한대로, 주택임대차보호법과 상가임대차보호법에는 증액의 경우 제한규정이 있으므로, 그 제한을 초과한 증액은 인정될 수 없고, 차임증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 업습니다. 그러나, 감액의 경우에는 이러한 규정의 제한이 없습니다. 즉, 차임감액청구는 1년 이내에도 할 수 있고, 그 감액의 비율이 제한되는 것은 아닙니다.

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4. 그런데, 이러한 차임증감청구권을 행사하는 소송의 형식은 주의할 필요가 있습니다.

우리 대법원은 임차인의 차임감액청구권을 행사하여 법원에 대하여 형성판결을 구할 수 없다(대법원 1968. 11. 19.선고 68다1882, 1883판결)고 하고 있으므로, 법원에 '차임을 000원으로 감액한다.'는 등의 청구는 불가능합니다.

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따라서, 임차인이 차임감액청구권을 행사한 이후, 이미 지급한 차임 중 감액된 부분에 대해서 부당이득반환을 청구하거나, 장래의 임대료에 대하여 확인소송을 제기하는 방법을 사용하여야 할 것입니다. (임대인의 경우, 증액한 부분에 대하여 지급을 청구하는 소송이 가능할 것입니다. )

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유의할 것은, 임차인이 차임감액청구권을 행사하더라도, 법원의 판단으로 확정되기 전까지는 일단 종전 임대차계약상 차임지급의무가 있으므로, 만약 일방적으로 차임을 지급하지 않으면, 차임지급연체로 임대차계약을 해지당할 수도 있다는 점입니다.