부동산점유취득시효의 5가지 원칙 

부동산점유취득시효란, 부동산에 관하여 일정한 사실상태(점유)가 오래 계속되면 그 사실상태를 존중하여 소유권 등 권리를 인정해주는 제도로서, 우리 민법 제245조 제1항은, "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 소유권을 취득한다." 고 규정하고 있습니다.

즉, 어떤 토지를 자기의 토지인 줄 알고 20년간 점유, 사용하여 왔다면, 위 민법규정에 의하여 해당 토지의 소유권을 시효취득할 수 있는 것입니다.

​

다만, 실생활에서는 부동산 점유취득시효와 관련하여 복잡한 분쟁이 생길 수 있는데, 이에 관하여 대법원은 판례를 통하여, 아래와 같이, 부동산 점유취득시효의 5가지 원칙을 천명하고 있습니다.

​

제1원칙

​

A의 부동산에 대한 B의 점유취득시효가 완성된 경우에, B는 등기없이 A에 대하여 시효취득을 주장할 수 있습니다. 즉, 부동산 등기명의자인 A는 시효취득에 있어서 권리의무 변동의 당사자이므로, B는 등기없이도 A에게 시효취득을 주장할 수 있고, 반대로 A는 B에게 해당 부동산의 인도청구나 부당이득반환청구를 할 수 없습니다.
​

제2원칙

​

A가 B의 시효진행 중 부동산을 타인(C)에게 양도하고 등기까지 마친 경우라도, 그 후 시효가 완성되면 B는 등기없이 양수인인 C에게 시효취득을 주장할 수 있습니다. 등기명의자가 바뀌어도 시효취득에 필요한 점유상태가 파괴된 것은 아니기 때문입니다.

그런데, 매매 등으로 점유자가 바뀐 경우 즉, 점유의 특정승계의 경우에는 점유자의 승계인은 자기의 점유만을 주장하거나(점유의 분리) 자기의 점유와 전 점유자의 점유를 아울러 주장할 수 있습니다.(점유의 병합) 이는 전적으로 특정승계인의 자유입니다. 다만, 전 점유자의 점유를 아울러 주장하는 경우에는 그 하자도 승계됩니다.(민법 199조)

​

그러나, 상속에 의한 점유의 승계, 즉 점유권의 포괄승계의 경우에는, 상속시점으로 점유를 분리하거나 상속인이 현실로 점유한 때부터 점유의 분리를 주장할 수 없습니다. (대법원 1997. 12. 12. 선고 97다40100 판결)

​

제3원칙

​

그러나, B의 시효기간이 만료된 경우, A가 해당 부동산을 타인(C)에게 양도하고 등기이전하면, B는 C에게 시효취득을 주장할 수 없습니다. 이 경우에는 양수인이 취득시효로 대항할 수 없는 제3자이기 때문입니다.

​

제4원칙

​

제3원칙의 예처럼, 시효기간 만료 후 부동산의 소유명의가 변경된 경우, B가 시효기간의 기산점을 실제보다 뒤로 정하여 시효기간이 진행중이라고 주장할 수 없습니다. 즉, 대법원 1995. 5. 23.선고94다39987판결은, "취득시효기간의 계산에 있어 점유기간 중에 당해 부동산의 소유권자의 변동이 있는 경우에는 취득시효를 주장하는 자가 임의로 기산점을 선택하거나 소급하여 20년 이상 점유한 사실만 내세워 시효완성을 주장할 수 없고, 이와 같은 경우에는 법원이 당사자의 주장에 구애됨이 없이 소송자료에 의하여 인정되는 바에 따라 진정한 점유의 개시시기를 인정하고, 그에 터잡아 취득시효주장의 당부를 판단하여야 한다."고 하고 있습니다.

​

그러나, 시효기간을 통틀어 등기명의인이 동일하다면 B는 임의의 시점을 기산점으로 삼을 수 있습니다.

​

​

제5원칙

제3원칙의 예에서처럼, 시효기간 완성 후 소유자가 변동되어서 B가 시효취득을 주장할 수 없게 된 경우라도, 해당 부동산이 타인(C)에게 양도 및 등기이전이 된 이후에 다시 시효취득에 필요한 점유기간(20년)이 지나면, 다시 그 명의인에게 시효취득을 주장할 수 있습니다. 즉, 소유자 변동시기를 새로운 기산점으로 2차 취득시효가 개시된다는 것입니다.

​

​

​

★★ 위 사례에서, B는 점유취득시효 기간인 20년을 넘어 해당 부동산을 점유하였으므로, 일응 취득시효를 주장할 수 있을 것으로 보이지만, A는 B의 취득시효 완성 후인 작년에 부동산의 등기를 이전받은 것이므로, 제3원칙에 의해 B는 A에게 시효취득을 주장할 수 없습니다.

이 경우 B가 25년전 점유개시를 부인하고, 임의로 점유의 기산점을 잡아서, A의 소유권취득 이후 시효완성이 되었다고 주장하는 것은, 제4원칙에 의해 허용되지 않습니다.