대규모점포 관리자의 관리비 직접 청구, 구분소유자에게 어디까지 받을 수 있나 

쇼핑몰이나 대형 상가의 구분소유자 입장에서는 관리비 고지서가 집합건물 관리단이 아니라 입점상인들이 만든 법인이나 협동조합 명의로 날아오는 경우가 있어 당황스럽습니다. 반대로 관리를 맡은 쪽에서는 구분소유자가 '우리 관리단이 아닌데 왜 내느냐', '업종 변경 문제로 영업이 막혔으니 못 낸다'며 관리비를 거부할 때 어디까지 청구할 수 있는지가 막막합니다. 유통산업발전법은 대규모점포의 유지·관리 권한을 입점상인 측 관리자에게 주면서도 '구분소유와 관련된 사항'은 집합건물법에 맡겨 두었기 때문에 두 법이 만나는 지점에서 분쟁이 생깁니다. 이 글에서는 대규모점포 관리자가 구분소유자에게 공용부분 관리비를 직접 청구할 수 있는 근거와 범위, 그리고 구분소유자가 내세우는 항변이 법원에서 어떻게 판단되는지 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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대규모점포 관리자란 누구인가 — 유통산업발전법 제12조의 구조

유통산업발전법 제12조 제1항은 대규모점포개설자의 업무로 상거래질서의 확립, 소비자의 안전유지와 피해·불만의 신속한 처리, 그리고 '그 밖에 대규모점포등을 유지·관리하기 위하여 필요한 업무'를 정하고 있습니다. 그런데 매장이 분양된 대규모점포에서는 개설자가 아니라 제12조 제2항에 따른 '대규모점포등관리자'가 이 업무를 수행합니다. 즉 분양형 쇼핑몰의 관리비 부과·징수는 원칙적으로 이 관리자의 몫입니다.

관리자가 될 수 있는 주체는 법에 순서대로 정해져 있습니다. 매장면적의 2분의 1 이상을 직영하는 자가 있으면 그 직영자가 관리자이고, 없으면 입점상인 3분의 2 이상의 동의(동의한 상인의 매장면적 합이 전체의 2분의 1 이상)로 설립한 법인이나 협동조합·사업조합, 또는 같은 요건으로 조직한 자치관리단체가 관리자가 됩니다. 자치관리단체는 6개월 이내에 법인이나 조합의 자격을 갖춰야 하고, 위 주체가 없으면 입점상인 2분의 1 이상이 동의해 지정하는 자가 맡되 역시 6개월 이내에 법인 또는 조합을 설립해야 합니다.

중요한 것은 관리자가 되었다는 사실을 제12조 제3항에 따라 시장·군수·구청장에게 신고해야 한다는 점입니다. 신고를 받으면 관청이 관리자 확인서를 교부하는데, 관리비 소송에서는 이 확인서와 설립 동의 요건을 갖춘 자료가 사실상 첫 번째 증거가 됩니다. 구분소유자가 '정당한 관리자가 아니다'라고 다투는 경우 대부분 이 동의율 산정과 신고 서류가 쟁점이 됩니다.

• 직영자 — 매장면적 2분의 1 이상을 직영하는 자가 있으면 그 자가 관리자.

• 법인·협동조합·사업조합 — 입점상인 3분의 2 이상 동의로 설립, 동의 상인의 매장면적 합이 전체의 2분의 1 이상이어야 함.

• 자치관리단체 — 같은 요건으로 조직하되 6개월 이내 법인·조합 자격을 갖춰야 함.

• 지정자 — 입점상인 2분의 1 이상이 동의해 지정, 6개월 이내 법인·조합 설립 필요.

• 공통 — 관리자 신고 후 관청의 확인서 교부.

분양형 대규모점포의 관리비 청구권자는 관리단이 아니라 제12조 제2항에 따라 요건을 갖추고 신고한 대규모점포 관리자다.

관리자가 구분소유자에게 직접 청구할 수 있는 근거 — 구분소유자도 상대방이다

구분소유자들이 가장 먼저 내놓는 주장은 '우리와 계약한 적도 없는 입점상인 단체가 왜 관리비를 청구하느냐'는 것입니다. 이에 대해 대법원 2011. 10. 13. 선고 2007다83427 판결은 대규모점포관리자가 구분소유자들이나 그들에게서 점포를 임차해 매장을 운영하는 상인들을 상대로 관리비를 부과·징수하는 업무는 구분소유자의 소유권 행사와 충돌하는 '구분소유와 관련된 사항'이 아니라 대규모점포 본래의 유지·관리를 위해 필요한 업무에 속한다고 판단했습니다. 쉽게 말해 관리비 징수는 관리자의 고유 권한이라는 것입니다.

이 판단의 논리는 법 구조에서 나옵니다. 유통산업발전법 제12조 제4항은 매장이 분양된 대규모점포에서 구분소유와 관련된 사항만 집합건물법에 따르도록 했는데, 판례는 이를 '관리자에게 허용하면 점포 소유자의 소유권 행사와 충돌하거나 소유권을 침해할 우려가 있는 사항'으로 좁게 풀이합니다. 승강기·냉난방·청소·경비처럼 점포 운영에 공통으로 쓰이는 시설의 유지비를 걷는 일은 이 범위에 들어가지 않으므로, 관리단이 따로 없거나 있더라도 관리자가 직접 청구할 수 있습니다.

청구의 상대방은 구분소유자뿐 아니라 실제로 매장을 운영하는 임차상인도 될 수 있습니다. 임차상인이 관리비를 내지 않으면 관리자는 임차상인을 상대로 소를 제기할 수 있고, 임대차계약상 관리비 부담 주체가 누구인지에 따라 구분소유자와 임차인 사이의 구상은 따로 정리됩니다. 다만 관리자 입장에서는 부과 대상이 불분명해 다툼이 생기지 않도록 관리규약에 부과 대상과 방식을 명확히 적어 두는 것이 안전합니다.

청구할 수 있는 범위 — 공용부분 관리비와 전유부분 사용료의 차이

집합건물법 제17조는 각 공유자가 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다고 정합니다. 그래서 관리비는 크게 '공용부분 관리비'(복도·승강기·주차장·공용 전기·청소·경비 등)와 '전유부분 사용료'(각 점포가 개별적으로 쓴 전기·수도·냉난방 등)로 나뉘고, 이 구분이 청구 범위와 특별승계 여부를 가릅니다. 공용부분 관리비는 건물 전체의 유지 비용이므로 규약이나 관리규약이 정한 부과 기준(면적 비율 등)대로 청구할 수 있습니다.

반면 전유부분에 관한 사용료는 점포별로 사용량에 따라 발생하는 것이어서 성격이 다릅니다. 이 부분은 실제로 사용한 자가 부담하는 것이 원칙이고, 아래에서 설명하는 특별승계 문제에서도 공용부분과 달리 취급됩니다. 따라서 소장을 쓸 때는 청구하는 금액을 공용부분 관리비와 전유부분 사용료, 연체료로 나누어 항목별 산정 근거를 갖춰야 합니다. 합계만 적어서는 어떤 부분이 승계 대상이고 어떤 부분이 아닌지 가려지지 않아 일부 기각의 빌미가 됩니다.

부과 기준은 관리규약, 관리자 결정, 관리단 규약 중 무엇에 근거했는지를 입증해야 합니다. 관리자가 일방적으로 단가를 올린 경우 구분소유자는 그 인상의 근거가 규약이나 정당한 결의에 있는지를 다툽니다. 이때 관리자는 연도별 예산·결산 내역, 총회나 운영위원회 의결 자료, 업체와의 용역계약서를 제출해 비용이 실제로 지출되고 공용부분에 쓰였다는 점을 보여야 합니다.

청구는 공용부분 관리비·전유부분 사용료·연체료로 나누어야 하고, 이 구분이 이후 특별승계와 일부 기각 여부를 결정한다.

구분소유자가 바뀌었다면 — 전 소유자의 체납관리비와 특별승계

상가가 매매나 경매로 넘어가면 새 소유자는 '전 소유자가 안 낸 관리비는 내 책임이 아니다'라고 주장합니다. 집합건물법 제18조는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 정합니다. 앞서 본 2007다83427 판결은 대규모점포관리자에게도 이 조항에서 채권을 행사할 수 있는 공유자에 준하는 지위가 인정된다고 보았고, 전 구분소유자의 공용부분 체납관리비를 특별승계인이 승계하도록 정한 관리규약은 제18조에 터잡은 것으로 유효하다고 판단했습니다.

이 판단은 매수인이나 낙찰자에게 상당한 부담이 됩니다. 체납관리비를 승계하는 범위는 공용부분에 한정되고, 전유부분의 개별 사용료까지 당연히 승계시키는 것은 아니라는 것이 대법원의 입장입니다. 따라서 체납액이 큰 상가를 인수할 때는 인수 전에 관리자에게 공용부분과 전유부분, 연체료가 각각 얼마인지 내역서를 받아 협상하거나 대금에 반영해야 합니다.

실무에서 특히 주의할 상황은 경매 낙찰입니다. 낙찰자는 매각물건명세서나 현황조사서에 관리비 체납 내역이 정확히 반영되지 않은 채 낙찰받은 뒤 관리자로부터 수천만 원의 청구를 받는 일이 있습니다. 승계 규정이 관리규약에 적혀 있는지, 규약 제정이나 변경이 적법한 절차를 거쳤는지에 따라 승계 범위가 달라지므로, 낙찰 전 규약 확인은 입찰가 산정의 일부입니다.

'업종 변경 때문에 영업을 못 했다'는 항변 — 법원이 보는 기준

구분소유자가 가장 자주 내세우는 방어는 관리 주체의 조치로 점포를 사용하지 못했으니 관리비를 낼 수 없다는 항변입니다. 단전·단수나 엘리베이터 운행 중지, 층별 업종 조정 때문에 영업이 불가능했다는 식입니다. 이 쟁점에서 중요한 판례가 대법원 2019. 12. 27. 선고 2018다37857 판결과 대법원 2020. 1. 16. 선고 2018다41801 판결입니다.

두 판결은 상가건물의 업종을 제한하거나 변경하는 업무는 관리자에게 허용하면 구분소유자의 소유권 행사와 충돌하거나 소유권을 침해할 우려가 있는 '구분소유와 관련된 사항'에 해당하므로 관리자의 업무가 아니라고 보았습니다. 업종 제한에는 구분소유자에게 해당 업종의 독점적 운영권을 보장하는 의미가 있어, 변경하려면 임차인 같은 제3자가 아니라 수분양자·구분소유자 스스로의 합의가 필요합니다(집합건물법 제23조의 관리단, 제28조의 규약). 따라서 관리단의 의결로 층이 비게 되었다면 그로 인한 사용 방해의 책임은 관리단에 있고, 관리자가 점포를 불법적으로 폐쇄한 것으로 볼 수 없다는 취지로 구분소유자의 항변을 받아들인 원심을 파기했습니다.

이 법리는 양쪽에 실무적 의미가 있습니다. 관리자는 항변을 받으면 점포의 사용 방해가 누구의 결정에서 비롯되었는지(관리단 의결인지, 관리자 자신의 조치인지)를 자료로 정리해야 하고, 구분소유자는 관리비 거부가 아니라 사용 방해를 한 관리단에 대한 손해배상 청구로 구제를 구해야 합니다. 판결도 관리단 등의 불법적 사용 방해가 인정되면 구분소유자가 관리단에 손해배상을 청구하는 것은 별론이라고 밝혔습니다.

• 관리자 측 — 사용 방해의 원인이 관리단 의결·규약에 있음을 보여주는 의사록, 운영위원회 결의 자료.

• 관리자 측 — 해당 기간 공용부분 서비스(전기·청소·경비 등)가 실제로 제공되었다는 용역 내역.

• 구분소유자 측 — 관리자가 직접 점포 출입이나 전기·수도를 막았다는 증거(통지문, 현장 사진, 공급 중단 기록).

• 구분소유자 측 — 관리비 거부 대신 손해배상청구를 병행하는 방안 검토.

관리자가 바뀐 경우 — 종전 관리자의 미납 관리비 채권은 누구 것인가

입점상인 단체가 교체되어 새 관리자가 신고를 마친 뒤에 소송이 진행되는 경우가 있습니다. 대법원 2022. 1. 27. 선고 2020다39719 판결은 새 관리자가 적법하게 신고절차를 마치면 그때부터 종전 관리자의 관리비 부과·징수 권한은 상실되고 새 관리자가 그 권한을 가진다고 보았습니다. 다만 종전 관리자가 이미 취득한 권리와 부담한 의무는 특별한 사정이 없으면 종전 관리자에게 그대로 귀속된다고 했습니다.

이에 따라 종전 관리자가 미납 관리비 청구 소송을 제기해 진행 중에 새 관리자가 신고를 마쳤더라도, 법률에 지위 승계 규정이 없으므로 소송절차가 당연히 중단되어 새 관리자가 수계해야 하는 것은 아닙니다. 반대로 새 관리자가 종전 기간의 체납분을 청구하려면 채권양도나 위임 같은 별도의 권원이 필요합니다. 유통산업발전법 제13조는 개설자의 지위 승계는 정하지만 관리자의 승계는 정하지 않아, 판례는 이 공백을 신고에 따른 권한의 이전으로 정리했습니다.

구분소유자의 입장에서는 누가 진정한 채권자인지가 중요합니다. 관리자가 교체된 시점을 전후로 같은 기간의 관리비를 두 쪽에서 모두 청구받는 일이 생기면, 신고 일자와 확인서 교부일을 기준으로 청구 주체를 가려 이중 지급을 피해야 합니다.

청구 전 준비 — 내용증명, 지급명령, 소송 선택

관리비 체납은 금액이 개별로는 크지 않지만 누적되면 수천만 원에 이르고, 구분소유자가 다수이면 반복 소송이 됩니다. 관리자는 먼저 체납 내역서와 부과 근거를 갖춰 내용증명으로 독촉하고, 상대방이 이의하지 않을 것으로 보이는 경우에는 지급명령을 신청하는 것이 비용과 시간 면에서 효율적입니다. 지급명령에 이의가 나오면 통상 소송으로 넘어가므로 처음부터 항변이 예상되면 소장 단계에서 증거를 정리하는 쪽이 낫습니다.

소송에서는 관리자의 자격, 부과 기준의 근거, 청구 항목의 구분이 순서대로 입증되어야 합니다. 관리자 자격은 신고 확인서와 동의서 징구 자료로, 부과 기준은 관리규약과 의결 자료로, 실제 비용은 예산·결산서와 용역계약서로 보여줍니다. 소액사건(소가 3천만 원 이하)은 이행권고결정이 먼저 나가고 이의가 있으면 변론으로 넘어가며, 상고 이유가 제한되지만 앞서 본 판결들처럼 법령 해석의 통일이 필요한 쟁점은 대법원이 판단하기도 합니다.

구분소유자나 임차상인 입장에서는 관리비 청구를 받았을 때 무조건 거부하기보다 청구 항목을 분해해 보는 것이 우선입니다. 공용부분 관리비는 다투기 어렵고, 승계 범위·연체료 산정·부과 기준의 적법성·사용 방해의 귀책이 실제 다툼의 영역입니다. 거부로 일관하다가 연체료가 쌓이고 판결 후 강제집행까지 가는 것보다, 다툴 부분만 정확히 다투는 편이 결과적으로 부담이 작습니다.

자주 묻는 질문

Q. 관리단이 따로 있는데도 대규모점포 관리자가 관리비를 청구할 수 있나요?

A. 판례는 관리비 부과·징수를 구분소유와 관련된 사항이 아니라 대규모점포 본래의 유지·관리 업무로 보기 때문에 관리자는 직접 청구할 수 있습니다. 다만 업종 제한이나 변경처럼 소유권 행사와 충돌하는 사항은 관리단과 규약의 영역입니다.

Q. 상가를 매수했는데 전 소유자가 낸 적 없는 관리비도 내야 하나요?

A. 집합건물법 제18조에 따라 전 소유자의 공용부분 체납관리비는 특별승계인에게 행사할 수 있고, 이를 정한 관리규약도 유효하다는 것이 대법원 2007다83427 판결의 입장입니다. 전유부분 개별 사용료까지 당연히 승계되는 것은 아니므로 항목별 내역을 확인해야 합니다.

Q. 영업을 못 하게 되었는데도 관리비를 내야 하나요?

A. 사용 방해의 원인이 관리자가 아니라 관리단의 의결이나 업종 조정에 있다면 관리비 지급의무를 면하기 어렵다는 것이 2018다37857·2018다41801 판결의 취지입니다. 대신 책임 있는 관리단 등을 상대로 손해배상을 청구하는 길이 열려 있습니다.

Q. 관리자가 교체되면 이미 진행 중인 관리비 소송은 어떻게 되나요?

A. 2020다39719 판결에 따르면 새 관리자가 신고를 마쳤다는 사정만으로 소송이 중단되어 수계되는 것은 아니고, 종전 관리자가 이미 취득한 채권은 특별한 사정이 없으면 종전 관리자에게 귀속됩니다. 새 관리자가 종전 기간분을 청구하려면 별도의 권원이 필요합니다.

Q. 관리자의 자격 자체를 다툴 수 있나요?

A. 유통산업발전법 제12조 제2항의 동의율과 같은 조 제3항의 신고 요건이 충족되었는지를 다툴 수 있습니다. 관리자는 동의서, 매장면적 합계 산정 자료, 관청이 교부한 확인서를 제출해 대응하게 됩니다.

Q. 임차상인이 관리비를 내지 않으면 구분소유자에게도 청구할 수 있나요?

A. 관리자는 구분소유자나 매장을 운영하는 임차상인 모두를 상대로 부과·징수할 수 있다는 것이 판례의 입장입니다. 임차상인과 구분소유자 사이의 최종 부담은 임대차계약의 약정에 따라 따로 정산됩니다.

맺음말

대규모점포 관리자는 유통산업발전법 제12조에 따라 요건을 갖추고 신고하면 구분소유자와 임차상인에게 공용부분 관리비를 직접 부과·청구할 수 있고, 특별승계인에게도 규약에 따라 전 소유자의 공용부분 체납분을 청구할 수 있습니다. 다만 업종 제한·변경 같은 구분소유와 관련된 사항은 관리단과 규약의 영역이며, 이 경계를 어떻게 입증하느냐가 소송의 결과를 가릅니다.

청구하는 쪽은 관리자 자격, 부과 근거, 항목별 산정 내역을 갖추고, 청구받는 쪽은 승계 범위와 사용 방해의 귀책을 항목별로 따져 보는 것이 순서입니다. 관리비 분쟁은 누적될수록 연체료와 소송비용이 커지므로 초기에 권리관계를 정리해 두는 것이 가장 비용이 적게 듭니다. 쟁점이 복잡하다면 서류를 갖춘 상태에서 전문가와 상의해 보시기 바랍니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.