집합건물 증축 새 호실 대지사용권, 기존 대지지분은 왜 새 호실로 넘어가지 않나 

상가건물이나 오피스텔 위층을 증축해 새 호실을 분양받았는데, 등기부를 떼어 보니 그 호실에는 대지권등기가 없다는 이야기를 듣고 당황하는 분들이 있습니다. 건물 전체의 대지는 이미 아래층 호실들의 대지권으로 정리되어 있으니 새 호실도 그 땅을 함께 쓰는 것이 당연해 보이기 때문입니다. 그러나 대법원은 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새 전유부분이 생긴 경우, 기존 호실의 대지지분이 새 호실의 대지사용권으로 자연스럽게 이어지지 않는다고 봅니다. 이 글에서는 왜 그런 결론이 나오는지, 증축 호실의 소유자와 기존 호실의 소유자가 각각 어떤 위험에 놓이는지, 이를 풀려면 무엇이 필요한지 정리합니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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대지사용권이란 — 전유부분과 한 몸으로 움직이는 권리

집합건물은 건물 한 동을 여러 개의 호실로 나누어 각각 소유하는 구조이지만, 그 건물이 서 있는 땅은 보통 구분소유자들이 함께 가지는 형태로 정리됩니다. 집합건물법 제2조 제6호는 대지사용권을 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로 정의합니다. 대지를 공유지분으로 가지고 있든 지상권이나 임차권을 가지고 있든, 그 호실을 소유하고 쓰기 위한 토지 사용 권원이면 모두 여기에 해당합니다. 등기부에는 이것이 '대지권'으로 표시되고, 대지권비율은 보통 분모가 대지 전체 지분, 분자가 그 호실의 몫으로 적힙니다.

이 권리의 핵심은 일체성입니다. 같은 법 제20조 제1항은 대지사용권이 전유부분의 처분에 따른다고 정하고, 제2항은 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 정합니다. 호실을 사고팔 때 대지지분이 자동으로 같이 움직이고, 땅 지분만 따로 팔거나 담보로 잡히는 일을 막기 위한 장치입니다. 다만 제2항 단서에 따라 규약으로 달리 정한 경우에는 분리처분이 허용됩니다.

대지사용권은 호실과 한 몸으로 움직이는 것이 원칙이고, 이 한 몸 관계를 푸는 길은 규약(또는 공정증서)뿐이다.

증축으로 새 호실이 생기면 — 대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결

증축 호실의 대지사용권 문제를 정면으로 다룬 판결이 대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결입니다. 대법원은 먼저 집합건물의 건축자가 자기 소유 대지 위에 건물을 짓고 전유부분에 건축자 명의로 보존등기를 마치면, 건축자의 대지소유권은 이미 집합건물법 제2조 제6호의 대지사용권에 해당한다고 보았습니다. 그렇다면 제20조에 따라 규약처럼 분리처분을 허용하는 특별한 사정이 없는 한, 그 대지지분은 기존 전유부분과 떼어 처분할 수 없고 이를 어긴 처분행위는 효력이 없다는 것입니다.

여기서 한 걸음 더 나아가, 구분소유권이 이미 성립한 건물이 증축되어 새 전유부분이 생긴 경우의 결론이 나옵니다. 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었으므로, 규약 또는 공정증서로 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다고 판시했습니다. 쉽게 말해 대지의 지분은 이미 아래층 호실들에게 각각 묶여 있어서, 위층에 새 호실이 생겼다고 해서 저절로 일부가 떼어져 나오지 않습니다.

건축자가 전부 소유해도 같은 결론 — 판결의 사실관계

이 판결이 눈에 띄는 이유는 사안이 '건축자 한 사람이 모든 호실을 가지고 있던 상황'이었다는 점입니다. 사건의 건축자는 자기 소유 대지 위에 4층 규모 건물을 지어 2008년 보존등기를 마쳤고, 각 호실에 대지권등기도 마쳤습니다. 그 뒤 5층부터 10층까지를 증축해 2009년 증축 호실들에 보존등기를 했지만 증축 호실에는 대지권등기를 하지 않았습니다. 이 상태에서 건물 전체가 임의경매에 넘어갔고, 매각 등을 거쳐 기존 호실은 원고들이, 증축된 501호·502호·901호·1001호·1002호 등은 피고들이 각각 소유하게 되었습니다.

원심은 건축자가 자기 대지 위에 건물을 건축·증축하고 각 전유부분에 보존등기를 마쳤으니 증축 호실에도 대지사용권이 성립했다고 보아 기존 호실 소유자(원고)의 차임 상당 부당이득 반환청구를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 이를 뒤집고, 증축 호실에 대지사용권을 주려면 기존 구분건물의 대지지분 중 일부를 분리처분하는 것이 필수적이므로 반드시 규약 등으로 정해 놓았어야 한다고 보았습니다. 증축 당시 모든 호실이 한 사람 소유였다는 사정도 이 결론을 바꾸지 못한다고 못 박았습니다. 소유자가 같다는 사실이 곧 규약을 대신해 주지는 않는다는 뜻입니다.

건축자가 모든 호실을 소유하고 있었더라도, 규약 없이는 기존 호실의 대지지분이 증축 호실로 넘어가지 않는다.

분리처분이 필수인 이유 — 기존 구분소유자의 지분이 줄어드는 문제

이 결론은 기존 호실 소유자의 입장에서 보면 이해하기 쉽습니다. 대지 전체의 지분은 정해져 있는데, 증축 호실에도 대지권을 주려면 이미 기존 호실에 배정된 지분 중 일부를 떼어 증축 호실에 붙여야 합니다. 예를 들어 4층 건물 각 호실의 대지권비율이 대지 전체 기준으로 정해져 있다면, 6개 층을 더 올린 뒤 증축 호실에 몫을 주는 만큼 기존 호실들의 분자가 줄어들거나 분모가 늘어나는 조정이 필요합니다. 이는 곧 기존 호실의 대지사용권 일부를 호실에서 분리해 다른 호실로 보내는 일이라, 제20조 제2항이 막고 있는 분리처분에 해당합니다.

기존 호실을 매수해 대지권 지분까지 등기한 소유자는, 자신의 지분이 자기 모르는 사이에 증축 호실로 흘러 나가지 않을 것을 신뢰하고 있습니다. 법이 일체성 원칙을 두는 이유도 바로 이런 거래 안전 때문입니다. 따라서 증축으로 호실이 늘었다는 사정만으로 기존 소유자의 지분을 깎는 결과를 인정할 수는 없고, 그러려면 기존 소유자들이 함께 참여한 규약 같은 법적 근거가 있어야 합니다. 이 점이 일반 상식에서 이미 대지를 같이 쓰고 있으니 괜찮지 않느냐는 직관과 법리가 갈라지는 지점입니다.

예외를 만드는 방법 — 규약 또는 공정증서

그렇다면 증축 호실에 대지사용권을 주려면 어떻게 해야 할까요. 제20조 제2항 단서가 길을 열어 두고 있습니다. 규약으로 분리처분을 허용하면 되는데, 규약의 설정은 집합건물법 제29조 제1항에 따라 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 합니다. 같은 항 후단은 규약의 설정이 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다고 정하는데, 자기 대지지분이 줄어드는 기존 호실 소유자는 바로 여기에 해당할 가능성이 큽니다. 결국 지분이 줄어드는 소유자의 동의가 사실상 핵심 관문이 됩니다.

제20조 제4항은 제2항 단서의 경우에 제3조 제3항을 준용한다고 정합니다. 제3조 제3항은 건물부분의 전부를 소유하는 자가 규약에 상응하는 것을 공정증서로 정할 수 있게 한 규정이어서, 아직 호실이 분양되기 전이라면 건축자가 공정증서로 분리처분 근거를 만들어 둘 수도 있습니다. 실무적으로는 증축 계획이 있다면 분양 전에 증축분까지 포함한 대지권 배분을 규약이나 공정증서에 담아 두는 편이 안전합니다. 이미 분양이 끝나고 소유자가 바뀐 뒤라면 소유자들과 개별 합의를 거쳐 규약을 설정하고, 합의에 따라 지분이전등기와 대지권등기까지 마치는 순서로 진행하게 됩니다.

대지사용권 없는 증축 호실이 겪는 분쟁 — 부당이득과 경매

대지사용권이 없는 증축 호실의 소유자는 땅에 대한 적법한 사용 권원 없이 건물을 쓰는 상태가 됩니다. 그러면 기존 호실 소유자들은 지분 비율에 따라 차임 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 앞서 본 사건도 기존 호실을 매수한 원고들이 증축 호실 소유자들을 상대로 차임 상당 부당이득의 반환을 구한 것이었습니다. 증축 호실 소유자가 한 호실이 아니라 여러 호실을 가지고 있으면 금액이 커질 수 있고, 소액이라도 매달 누적되는 문제입니다.

또 하나의 위험은 거래와 경매 국면입니다. 증축 호실은 대지권등기가 없으니 담보 평가나 대출에서 불리하게 다뤄지기 쉽고, 건물과 토지 사이의 권리관계가 복잡해 매수인을 찾기도 어렵습니다. 한편 제20조 제3항은 분리처분금지의 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 정하고 있어, 기존 호실 쪽에서도 등기 상태에 따라 보호 범위가 달라질 수 있습니다. 증축 호실을 사려는 사람은 계약 전에 등기부상 대지권 유무, 규약 존재 여부, 기존 호실 소유자들과의 정산 관계를 모두 확인해야 합니다.

• 증축 호실 소유자 — 대지사용권 부재로 기존 호실 소유자의 차임 상당 부당이득 반환청구를 받을 수 있음.

• 기존 호실 소유자 — 자기 대지지분이 일방적으로 줄어들지 않으며, 지분 이동에는 본인의 동의 또는 규약 근거가 필요함.

• 매수 예정자 — 등기부의 대지권 표시, 규약·공정증서 유무, 건물 전체의 경매 이력 확인.

• 건축자 — 증축 예정이면 분양 전에 증축분을 포함한 대지권 배분을 규약이나 공정증서에 반영.

자주 묻는 질문

Q. 건축자가 증축 호실까지 전부 소유하고 있었다면 대지권이 자동으로 따라오지 않나요?

A. 대법원 2014다236809 판결은 이 경우에도 대지사용권이 성립하지 않는다고 보았습니다. 증축 호실에 대지권을 주려면 기존 호실의 대지지분 일부를 분리처분해야 하므로, 소유자가 같다는 사정이 아니라 규약이나 공정증서가 있어야 합니다.

Q. 증축 호실에 대지권등기가 없으면 호실 소유권 자체도 불안한가요?

A. 건물에 대한 소유권은 별개로 인정되지만, 대지에 대한 사용 권원이 없는 상태이므로 기존 호실 소유자의 부당이득 반환청구 등 분쟁 위험이 따릅니다. 호실 소유권과 대지사용권은 구별해서 봐야 하고, 후자를 규약 등으로 보완하는 것이 해결의 방향입니다.

Q. 규약은 누가 어떻게 만드나요?

A. 관리단집회에서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권 4분의 3 이상의 찬성이 필요합니다. 다만 자기 지분이 줄어드는 기존 호실 소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 소유자의 승낙을 따로 받아야 하므로, 실제로는 해당 소유자들과의 합의가 핵심입니다.

Q. 분양 전에 미리 대비할 방법이 있나요?

A. 건물부분의 전부를 소유하는 자는 집합건물법 제3조 제3항에 따라 공정증서로 규약에 상응하는 것을 정할 수 있고, 제20조 제4항이 이를 분리처분 근거로 연결합니다. 증축이 예정되어 있다면 분양 전에 증축분을 포함한 대지권 배분을 담아 두는 것이 가장 깔끔합니다.

Q. 기존 호실 소유자는 증축 호실 소유자에게 무엇을 청구할 수 있나요?

A. 증축 호실 소유자가 적법한 대지 사용 권원 없이 토지를 이용하고 있다면 지분 비율에 따른 차임 상당 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 실제 인정 범위는 지분 비율, 사용 기간, 증축 호실의 점유 상태 등 개별 사정에 따라 달라집니다.

Q. 증축 호실을 매수하기 전에 무엇부터 확인해야 하나요?

A. 등기사항증명서에서 해당 호실에 대지권이 표시되어 있는지, 건물 전체의 대지권비율이 증축 전후로 어떻게 정리되어 있는지를 먼저 봅니다. 그다음 규약이나 공정증서가 있는지, 기존 호실 소유자들과의 정산 문제가 남아 있는지 확인해야 합니다.

맺음말

증축으로 새 호실이 생겨도 기존 호실에 묶인 대지지분이 저절로 따라 나오지는 않습니다. 대지사용권은 전유부분과 일체로 움직이는 것이 원칙이므로, 증축 호실에 대지권을 주려면 기존 호실의 지분 일부를 분리처분할 수 있는 규약이나 공정증서라는 근거가 필요합니다. 건축자가 모든 호실을 소유하고 있었다는 사정도 이 원칙을 바꾸지 못합니다.

그래서 증축 호실을 사려는 분은 대지권등기와 규약의 유무를, 기존 호실을 가진 분은 자신의 대지지분 변동 여부와 부당이득 청구 가능성을 먼저 점검하는 것이 순서입니다. 권리관계가 복잡한 만큼, 계약이나 합의서를 쓰기 전에 한 번 전문가와 상의해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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