건축주가 고른 자재 때문에 생긴 하자도 시공사가 책임지나요
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현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
집이나 상가를 새로 짓거나 인테리어 공사를 맡기다 보면, 시공사가 권한 자재 대신 건축주가 직접 샘플을 보고 마감재, 방수 제품, 단열재, 바닥재를 골라 공사에 쓰게 하는 경우가 흔합니다. 그런데 준공 후 얼마 지나지 않아 외벽에 물이 스며들거나 타일이 들뜨고 바닥 마루가 뒤틀리는 하자가 나타나면, 건축주는 "공사를 맡긴 건 시공사이니 고쳐 달라"고 요구하고 시공사는 "건축주님이 고르신 자재라 우리 책임이 아니다"라고 맞서는 분쟁이 시작됩니다.
이때 많은 분이 "내가 자재를 골랐으니 책임은 내게 있나 보다" 하고 물러서거나, 반대로 "어쨌든 시공은 업체가 했으니 전부 업체 책임"이라고 생각해 감정도 없이 소송부터 냅니다. 둘 다 정확하지 않습니다. 민법은 도급인이 제공한 재료나 지시에서 비롯된 하자에 대해 시공사(수급인)의 책임을 덜어주면서도, 시공사가 그 부적당함을 알고도 알리지 않았다면 다시 책임을 지도록 예외를 두고 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 건축주가 고른 자재라는 사실만으로 시공사의 책임이 자동으로 사라지지는 않습니다. 그 하자가 자재의 성질 때문인지, 시공 방법 때문인지, 그리고 시공사가 자재의 문제를 알았는지에 따라 책임의 유무와 범위가 갈립니다.
핵심 쟁점
이 분쟁의 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 하자의 원인이 자재 자체의 성질에 있는지, 아니면 같은 자재라도 제대로 시공하지 않은 데 있는지입니다. 둘째, 그 자재가 건축주의 일방적 지정이었는지, 시공사가 추천하거나 견적에 포함해 제안한 것인지입니다. 셋째, 민법 제669조 단서가 정한 대로 시공사가 자재의 부적당함을 알고도 건축주에게 알리지 않았는지입니다. 넷째, 하자담보책임의 기간(민법 제670조, 제671조와 건설산업기본법상 기간)이 아직 남아 있는지입니다. 다섯째, 책임이 인정되더라도 하자보수를 청구할지, 보수비 상당 손해배상을 청구할지, 건축주 몫을 얼마나 공제할지입니다.
이 다섯 가지를 순서대로 가려내지 않으면 "내가 고른 자재니까 포기"와 "무조건 업체 잘못"이라는 양 극단에 갇혀, 받을 수 있는 보수를 놓치거나 이길 수 없는 소송에 비용만 쓰게 됩니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 하자의 원인을 "자재"와 "시공"으로 나누어 시공사 책임 범위를 확정하기
수급인의 하자담보책임은 민법 제667조가 정합니다. 완성된 목적물에 하자가 있으면 도급인은 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있고, 보수 대신 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 반면 제669조는 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질 또는 도급인의 지시에 기인한 때에는 이 책임 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 그러므로 첫 작업은 하자 하나하나의 원인을 쪼개는 일입니다.
1) 전문가 하자감정으로 원인을 분리합니다.
법원은 하자 여부와 원인, 보수비를 대부분 건축 분야 감정으로 판단합니다. 감정에서는 하자마다 설계 문제, 자재 불량, 시공 불량, 사용·관리 문제 중 무엇이 원인인지를 구분하게 하고, 같은 자재를 쓴 다른 현장의 정상 시공 기준과 제조사 시공 지침을 비교하게 합니다. 예를 들어 지정 방수재를 썼는데 누수가 생겼다면, 방수재 자체의 한계 때문인지 제조사가 정한 도막 두께나 건조 시간을 지키지 않아서인지에 따라 책임 소재가 완전히 달라집니다.
2) 시공상 하자는 자재를 누가 골랐든 시공사 책임임을 분명히 합니다.
제669조가 면책시키는 것은 자재의 성질이나 지시 때문에 생긴 하자입니다. 같은 자재라도 시공 방법이 잘못돼 생긴 부분, 즉 접착 불량, 줄눈 시공 부실, 방수층 두께 미달, 규격에 못 미치는 체결 같은 문제는 시공사가 전문가로서 책임져야 할 영역입니다. 자재 변경이나 지시가 있었다는 이유로 시공 하자 전체를 면책해 달라는 주장은 그 범위가 감정으로 가려지는 만큼 받아들여지기 어렵습니다.
3) 건설산업기본법의 면책 사유도 함께 확인합니다.
건설업자가 시공한 공사에는 건설산업기본법 제28조와 같은 법 시행령이 정한 하자담보책임 기간이 적용되고, 도급인이 제공한 재료의 품질 기준 미달이나 도급인의 지시에 따라 시공해 생긴 하자는 책임 대상에서 제외하는 규정도 있습니다. 민법 제669조와 같은 취지이므로, 시공사가 어떤 근거로 면책을 주장하는지 먼저 특정하게 하고 그 요건을 하나씩 따져야 합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 시공사가 자재의 문제를 알고도 알리지 않았다는 점을 증거로 입증하기
하자가 자재의 성질에서 비롯된 것으로 판단되더라도 시공사가 언제나 면책되는 것은 아닙니다. 민법 제669조 단서는 수급인이 재료나 지시의 부적당함을 알고도 도급인에게 알리지 않은 때에는 책임을 면하지 못한다고 정합니다. 또 제672조는 담보책임을 면제하는 특약을 했더라도 수급인이 알고도 말하지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못한다고 정합니다. 시공사는 시공 전문가이므로 법적으로 요구되는 주의 수준이 일반 건축주보다 높고, 이 점이 건축주 측 주장의 핵심 지렛대가 됩니다.
1) 자재가 어떻게 정해졌는지 경위를 문서로 복원합니다.
견적서, 자재 확정서, 샘플 승인서, 카카오톡·문자·이메일 대화, 현장 회의록을 시간순으로 정리합니다. 건축주가 "이 제품으로 해 달라"고 일방적으로 지정했는지, 시공사가 "이 제품이 좋다"며 견적에 넣어 제안했는지가 여기서 드러납니다. 시공사가 추천하거나 견적서에 직접 반영한 자재라면 제669조의 "도급인이 제공한 재료" 또는 "도급인의 지시"라는 전제 자체가 흔들립니다.
2) 시공사가 부적당함을 알고 있었다는 사정을 찾습니다.
같은 자재를 이미 여러 현장에서 시공해 하자 이력이 있었다거나, 제조사 기술자료에 해당 부위·환경에는 쓰지 말라는 제한이 있었다거나, 시공 중 하자 징후를 보고도 건축주에게 알리지 않고 공사를 이어갔다면 단서가 적용될 여지가 커집니다. 시공 중 사진, 작업일지, 협력업체 진술, 제조사의 기술 문의 회신 등이 입증 자료가 됩니다. 반대로 시공사가 부적당함을 서면으로 고지했는데 건축주가 그대로 진행하라고 한 기록이 있다면 건축주에게 불리하므로, 이 증거를 먼저 확인해야 합니다.
3) 책임이 인정돼도 건축주 몫을 공제할 수 있음을 감안해 청구 방식을 설계합니다.
시공사가 알면서 고지하지 않았더라도 자재를 고른 건축주에게 일부 책임이 있다고 보아 손해배상액을 제한하는 경우가 있을 수 있습니다. 그래서 하자보수 청구와 보수비 상당 손해배상 청구 중 어느 쪽이 유리한지를 감정 결과를 보고 정하고, 기간도 확인합니다. 인도받은 날부터 제척기간이 흐르고 기간이 지나면 청구 자체가 막히므로 증거를 모으며 권리 행사 시점을 놓치지 않아야 합니다.
결론
건축주가 고른 자재에서 생긴 하자라도 시공사의 책임이 자동으로 없어지지는 않습니다. 자재의 성질 때문에 생긴 하자는 민법 제669조에 따라 시공사가 면책될 수 있지만, 시공을 잘못해 생긴 부분과 시공사가 자재의 문제를 알고도 알리지 않은 경우는 여전히 시공사가 책임을 집니다.
결국 사건의 방향은 자재를 누가 어떤 경위로 정했는지, 하자 원인이 자재인지 시공인지, 시공사가 문제를 알았는지에 달려 있습니다. 지금 비슷한 분쟁을 겪고 계시다면, 견적서와 대화 기록, 하자 사진을 정리해 경위를 처음부터 점검받아 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 제가 직접 고른 자재인데 하자 보수를 요구할 수 있나요?
자재를 직접 골랐다는 사실만으로 요구가 막히지는 않습니다.
민법 제669조는 도급인이 제공한 재료의 성질에서 비롯된 하자에는 수급인의 담보책임을 적용하지 않는다고 하지만, 시공 방법이 잘못된 부분은 별개입니다.
또 시공사가 자재가 부적당함을 알고도 알리지 않았다면 책임을 면하지 못하므로, 원인이 무엇인지부터 확인해야 합니다.
Q2. 시공사가 추천한 자재를 제가 승인한 경우도 제 책임인가요?
시공사가 추천해 견적에 넣은 자재라면 "도급인이 제공한 재료"라고 보기 어려울 수 있습니다.
건축주가 단순히 동의한 것과 일방적으로 지정한 것은 다르게 평가될 수 있습니다.
누가 먼저 그 제품을 제안했는지가 견적서와 대화 기록에서 드러나므로 이 자료를 보존하는 것이 중요합니다.
Q3. 하자가 자재 때문인지 시공 때문인지 어떻게 가리나요?
보통은 건축 분야 전문가의 하자감정으로 가립니다.
감정인이 현장을 조사해 하자별 원인과 보수 방법, 보수비를 산정하고 제조사 시공 지침 준수 여부도 살펴봅니다.
소송 전에도 사진, 영상, 시공 중 기록을 확보해 두면 원인 분리에 도움이 됩니다.
Q4. 하자담보책임은 언제까지 물을 수 있나요?
민법은 일반적인 하자의 보수나 손해배상 청구를 목적물을 인도받은 날부터 1년 안에 하도록 정하고 있습니다.
토지, 건물 그 밖의 공작물은 민법 제671조에 따라 인도 후 5년, 석조·금속 등 재료로 조성된 것은 10년의 담보 기간이 적용됩니다.
건설업자가 시공한 공사라면 건설산업기본법 시행령의 공종별 하자담보책임 기간도 확인해야 하므로 인도일, 완공일, 사용 개시일과 공사 종류를 먼저 정리하세요.
Q5. 시공사와 협의가 안 될 때 먼저 무엇을 준비해야 하나요?
도급계약서, 견적서, 자재 확정 관련 대화, 준공 사진, 하자 사진과 발생 시기를 시간순으로 정리하는 것이 먼저입니다.
시공사에 하자 내용과 보수 요구를 문자나 내용증명 같은 기록이 남는 방식으로 통지해 두는 것이 좋습니다.
그 뒤에 자재 지정 경위와 하자 원인에 따라 하자보수 청구, 손해배상 청구, 감정 신청 중 어떤 방식이 적합한지 점검하세요.
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