월세 3기분을 밀린 적 있는데 권리금 회수 보호를 못 받나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
임대차 기간이 끝나갈 무렵 가게를 넘기기로 마음먹고 권리금을 내겠다는 새 임차인까지 직접 구해 왔는데, 임대인이 "당신은 예전에 월세를 석 달 치나 밀린 적이 있으니 권리금 회수를 도와줄 이유가 없다"며 신규 임차인과의 계약을 거절하는 경우가 있습니다. 장사가 어려웠던 시기에 월세를 몇 달 밀렸다가 나중에 모두 갚았고, 그 뒤로는 줄곧 제때 냈는데도 과거의 연체가 발목을 잡는 것입니다. 상담을 청해 오시는 분들은 대부분 "이미 다 갚았는데도 권리금을 포기해야 하느냐"를 가장 먼저 묻습니다.
임대인이 이렇게 나올 수 있는 근거는 상가건물 임대차보호법에 실제로 있습니다. 권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4 제1항은 단서에서 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 보호하지 않는다고 하고, 그 첫 번째 사유가 제10조 제1항 제1호, 곧 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"입니다. 그러니 "3기분 연체 경력이 있으면 권리금 보호가 없다"는 말이 틀린 것은 아닙니다.
다만 이 조항이 곧바로 적용되는지는 별개의 문제입니다. 연체액이 정말 3기분에 이르렀는지, 그 기간이 법이 연체로 치지 않는 기간에 걸쳐 있지는 않은지, 연체로 인정되더라도 다른 경로로 받을 수 있는 몫이 남아 있는지를 하나씩 따져 보아야 합니다. 임대인의 한마디로 권리금을 포기하기 전에 확인해야 할 지점이 분명히 있습니다.
핵심 쟁점
이 사안의 쟁점은 네 가지로 정리됩니다. 첫째, 제10조의4 제1항 단서가 가리키는 제10조 제1항 제1호의 요건, 즉 "3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실"이 실제로 갖춰졌는지입니다. 월 차임이 얼마인지, 몇 개월에 걸쳐 얼마가 밀렸는지에 따라 3기분 금액에 이르렀는지가 갈립니다. 둘째, 이 사유가 "연체한 사실이 있는 경우"라고 되어 있어 지금 연체 중이 아니라 과거에 있었던 연체도 포함되는지입니다. 대법원 2025. 6. 12. 선고 2025다210307 판결은 임대차기간 중 3기 이상의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 이상, 건물을 양수한 새 임대인이 연체차임채권을 넘겨받지 않았더라도 계약갱신을 거절할 수 있고 같은 법 제10조의4 제1항 단서에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 본 원심을 수긍했습니다.
셋째, 법이 연체로 보지 않는 기간이 끼어 있는지입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의9는 2020년 9월 29일 개정법 시행일부터 6개월 동안 임차인이 연체한 차임액을 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서, 제10조의8의 적용에서 차임연체액으로 보지 않는다고 정합니다. 넷째, 권리금 회수기회 보호에서 빠지더라도 보증금 반환과 같은 다른 권리가 어떻게 되는지, 그리고 임대인이 제10조의8에 따라 계약 자체를 해지해 버리는 상황을 어떻게 막을지입니다.
정리하면 "과거에 3기분을 밀렸다"는 사실 하나로 결론이 나는 것이 아니라, 연체액의 산정, 특례 기간, 임대인의 입증, 그 이후의 대응을 차례로 짚어야 권리금을 지킬 수 있는지가 드러납니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 연체액이 정말 3기분에 이르렀는지 계산부터 다시 하기
임대인이 내세우는 "3기분 연체"는 대개 기억과 대충의 인상에 기댄 주장입니다. 제10조 제1항 제1호는 연체액이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르러야 적용되므로, 월 차임이 200만 원이라면 연체액이 600만 원에 이르렀는지가 기준이 됩니다. 이 숫자를 통장 거래내역과 계약서로 정확히 맞춰 보면 임대인의 주장이 달라지는 경우가 적지 않습니다. 김강희 변호사는 다음 순서로 점검합니다.
1) 월 차임을 확정하고 납부 내역을 월별로 재구성합니다.
임대차계약서의 차임, 중간에 합의로 바뀐 차임, 관리비와 부가가치세가 차임에 포함되는지를 먼저 정리합니다. 그다음 계약 시작일부터 문제가 된 시기까지 통장 이체 내역을 월별로 늘어놓고, 각 달에 얼마가 언제 입금됐는지 표로 만듭니다. 한 달 치를 나눠 입금했거나 다음 달에 한꺼번에 낸 경우 임대인이 "연체 석 달"로 세는 방식과 실제 미납 잔액은 다를 수 있습니다. 어느 시점에도 미납 잔액이 3기분 금액에 이르지 않았다면 제1호의 요건 자체가 성립하지 않습니다.
2) 제10조의9 특례 기간의 연체를 계산에서 제외합니다.
연체가 코로나19 시기에 걸쳐 있다면 2020년 9월 29일부터 6개월 동안 밀린 차임은 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서, 제10조의8을 적용할 때 연체액으로 보지 않습니다. 이 기간의 미납을 빼고 나면 3기분에 못 미치는 경우가 있습니다. 다만 법은 연체한 차임에 대한 임대인의 다른 권리는 영향을 받지 않는다고 하므로, 미납 차임 자체를 갚을 의무까지 없어지는 것은 아닙니다. 권리금 보호 여부를 가리는 계산에서만 빠진다는 점을 구분해서 주장해야 합니다.
3) 차임이 감액되었거나 합의로 유예된 사실을 자료로 남깁니다.
임대인이 "어려우니 이번 분기는 반만 내라"고 하거나 문자와 카카오톡으로 납부 유예를 승낙한 일이 있다면, 그 부분은 처음부터 약정된 차임 자체가 달라졌거나 지급기일이 미뤄진 것이어서 연체액 산정에서 빠집니다. 구두 합의였다면 당시 대화 내용, 이후 임대인이 연체를 이유로 독촉하거나 계약을 해지하겠다고 한 일이 있었는지, 한 번도 이의 없이 나중에 받았는지를 정리합니다. 임대인이 차임 증감청구권(제11조)을 행사한 사실이 있는지도 함께 확인합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 연체가 인정되더라도 임대인의 입증과 다른 경로로 대응하기
계산을 다시 해도 3기분 연체가 확인된다면 권리금 회수기회 보호는 어려운 싸움이 됩니다. 앞서 본 대법원 2025다210307 판결은 임차인이 이미 연체한 사실이 있는 이상 새 임대인이 연체 사실이 없다고 확인하고 건물을 샀다는 신의칙 주장도 받아들이지 않았습니다. 이때는 권리금을 어떻게든 받아내겠다는 방향보다, 입증 책임을 임대인에게 돌리고, 협상과 정산으로 손실을 줄이는 방향으로 전략을 바꿉니다.
1) 연체 사실의 입증은 이를 주장하는 임대인의 몫입니다.
제10조의4 제1항 단서는 임대인에게 면책을 주는 예외 규정이므로, 이 예외를 주장하는 임대인이 3기분 연체가 있었다는 사실을 구체적인 금액과 기간으로 증명해야 합니다. 임대인이 장부 없이 "많이 밀렸다"고만 하는 경우 임차인은 입금 내역으로 반박하면 됩니다. 다만 발생한 차임을 갚았다는 사실은 임차인이 증명해야 하므로 입금 내역을 빠짐없이 갖춰 두어야 합니다. 소송 전이라면 내용증명으로 임대인에게 연체 시점과 금액을 특정해 달라고 요구해 임대인의 주장을 고정해 두는 것이 이후 변론에서 유리합니다.
2) 임대인이 연체를 이유로 해지하기 전에 미납액을 정리하고 합의서를 받습니다.
제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 연체가 남아 있는 상태에서 임대인이 해지를 통보해 버리면 신규 임차인에게 넘길 계약 자체가 사라집니다. 미납 차임을 먼저 변제하고 영수 내용을 문서로 남기며, 임대인이 신규 임차인과 계약을 체결해 주는 조건으로 연체와 관련한 추가 청구를 하지 않는다는 취지의 합의서를 받는 것이 현실적인 출구입니다. 권리금 계약서에는 임대인 동의 조건을 특약으로 넣어 두어야 신규 임차인이 계약금을 돌려받아 분쟁이 커지는 것도 막을 수 있습니다.
3) 임대인이 연체와 무관한 이유로 거절했다면 별도 방해행위로 다툽니다.
임대인이 연체를 앞세우지 않고 신규 임차인에게 시세에 맞지 않는 고액의 차임과 보증금을 요구하거나(제10조의4 제1항 제3호), 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절한 경우(같은 항 제4호)에도 단서의 연체 사유가 실제로 증명된다면 면책되지만, 연체 요건이 증명되지 못하면 방해행위로 인정됩니다. 이 경우 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고(제3항), 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다(제4항). 신규 임차인과의 대화와 문자, 임대인이 제시한 조건을 모두 보관해 두는 것이 중요합니다.
결론
월세를 3기분 밀린 적이 있다고 해서 권리금 회수 보호가 언제나 사라지는 것은 아니지만, 연체액이 실제로 3기분에 이른 사실이 확인되면 이미 갚았더라도 임대인은 제10조의4 제1항 단서를 내세울 수 있습니다. 그래서 가장 먼저 할 일은 통장 내역으로 월별 미납 잔액을 다시 계산하고, 2020년 9월 29일부터 6개월의 특례 기간과 합의된 감액·유예가 있었는지 확인하는 것입니다.
그 계산에도 3기분 연체가 남는다면 임대인의 해지 통보를 막기 위해 미납 차임을 정리하고, 신규 임차인과의 계약을 조건으로 한 합의서를 받아 두는 방향으로 전환하는 것이 안전합니다. 임대차 종료가 가까워졌고 신규 임차인이 이미 정해져 있다면 시간이 많지 않으므로, 임대인과 말을 나누기 전에 지금까지의 입금 내역과 대화 기록을 가지고 사안을 점검받아 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 밀린 월세를 나중에 전부 갚았는데도 권리금 보호가 안 되나요?
법 문언은 "3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"라고 되어 있어 현재 연체 중인지가 아니라 연체한 사실이 있었는지를 봅니다.
대법원 2025. 6. 12. 선고 2025다210307 판결도 임대차기간 중 3기 이상의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 이상 새 임대인이 갱신을 거절할 수 있고 권리금 회수기회 보호의무도 없다고 본 원심을 수긍했습니다.
그러므로 나중에 갚았다는 사정만으로 안심하기보다, 연체액이 실제로 3기분 금액에 이른 적이 있었는지를 월별로 다시 계산하는 것이 먼저입니다.
Q2. 3개월 연속으로 밀리지 않고 띄엄띄엄 밀렸다면 어떻게 되나요?
조문은 연속 여부가 아니라 연체액이 "3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록" 했는지를 기준으로 삼습니다.
그래서 월별 미납액과 이후 입금액을 정리해 어느 시점에 미납 잔액이 3기분 금액에 도달했는지를 확인해야 합니다.
한 번도 그 금액에 이르지 않았다면 이 사유로 권리금 보호를 배제할 수 없다고 다툴 수 있습니다.
Q3. 코로나19 때 밀린 월세도 3기분 연체로 계산되나요?
상가건물 임대차보호법 제10조의9는 2020년 9월 29일 개정법 시행일부터 6개월 동안 연체한 차임액을 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서, 제10조의8의 적용에서 연체액으로 보지 않는다고 정합니다.
이 기간에 밀린 금액은 권리금 보호 여부를 가리는 계산에서 빠집니다.
다만 미납한 차임을 갚을 의무 자체가 사라지는 것은 아니므로 임대인은 별도로 청구할 수 있습니다.
Q4. 임대인이 연체를 이유로 계약을 해지하겠다고 하면 어떻게 하나요?
제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다.
해지가 현실화되면 신규 임차인에게 넘길 임대차 자체가 없어지므로, 해지 의사표시가 오기 전에 미납액을 변제하고 영수 내용을 문서로 남기는 것이 우선입니다.
이미 해지 통보를 받았다면 통보 시점의 연체액이 정말 3기분에 달했는지부터 확인해야 합니다.
Q5. 권리금 문제로 임대인과 갈등 중인데 지금 무엇을 모아 두어야 하나요?
임대차계약서와 계약 이후 차임 변경 합의서, 통장 이체 내역 전체, 임대인과 나눈 문자와 카카오톡 대화를 가장 먼저 모아 두시기 바랍니다.
신규 임차인과의 권리금 계약서, 임대인에게 신규 임차인을 소개하고 계약을 요청한 기록, 임대인이 제시한 조건이 담긴 대화도 보관해야 합니다.
임대인에게 손해배상을 청구하는 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년이 지나면 소멸하므로 종료 시점도 함께 기록해 두시기 바랍니다.
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