임차권 양수인이라는 제3자의 보증금 청구 기각 

"새 임차인과 계약을 맺었는데, 전혀 모르는 사람이 자기가 진짜 임차인이라며 보증금을 돌려달라고 소송을 걸었습니다."

임대인을 대리해, 임대인 동의 없는 임차권 양수를 주장한 제3자의 보증금 반환 청구를 전부 기각시킨 사례입니다. 임대인은 같은 보증금을 두 번 돌려줄 위험에서 벗어났습니다.

사건 개요

• 원고는 전 임차인에게서 임차권을 넘겨받았고 임대인도 동의했으니 보증금 반환채권이 자기에게 있다고 주장했습니다.

• 임대인은 전 임차인과 관계를 정리한 날 새 임차인 A와 별도로 임대차계약을 맺은 상태였습니다.

• 원고 주장이 받아들여지면 임대인은 보증금을 이중으로 반환할 위험이 있었습니다.

해결 과정

임대인의 동의가 없었다는 점

원고가 낸 약정서에는 원고와 전 임차인의 서명만 있을 뿐 임대인이 동의한 흔적이 없다는 점, 임대인 동의 없는 임차권 양도는 임대인에게 주장할 수 없다는 점(민법 제629조)을 짚었습니다.

원고 스스로의 모순된 행동

원고는 소송 전에 임대인이 A에게 돌려줄 보증금에 채권가압류를 받아 두었습니다. 원고 스스로 A를 보증금 채권자로 인정한 것이라는 점을 반박 근거로 삼았습니다.

종국 판결을 구함

같은 분쟁이 되풀이되지 않도록 조정·화해권고를 받아들이지 않고 판결로 끝냈습니다.

결과

• 법원은 임대차계약 당사자는 A이고, 임대인이 원고를 당사자로 인식했다는 증거가 부족하다며 청구를 기각했습니다.

• 소송비용은 원고가 전부 부담합니다.

이 사건에서 알 수 있는 점

임차권 양도는 임대인의 동의가 있어야 합니다

임대인이 동의하지 않았다면 제3자가 임차권을 넘겨받았다고 주장해도 그 사람에게 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다.

실제 운영자와 계약 명의자가 다를 때

임대인은 계약 당사자를 분명히 하고, 양도·전대에 동의할 때는 반드시 서면으로 남겨야 합니다.