상가 임대차 제소전화해로 명도 대비 

"상가를 임대하면서, 나중에 임차인이 나가지 않거나 월세를 밀리면 소송 없이 바로 정리할 방법이 있을까요?"

임대차계약 단계에서 제소전화해를 성립시켜, 계약이 끝나거나 차임이 연체되면 명도소송 없이 바로 강제집행할 수 있는 집행권원을 확보한 사례입니다.

사건 개요

• 의뢰인(임대인)은 서울 소재 건물 일부를 상가로 임대했습니다.

• 명도 거부나 차임 연체에 대비해 신속하게 해결할 장치를 원했습니다.

해결 과정

화해 조항 설계

• 임대차 존속과 종료 시점, 종료 시 보증금 반환과 동시 인도를 정했습니다.

• 동의 없는 전대·양도 금지, 차임 연체 등 위반 시 인도 의무를 구체적으로 적었습니다.

• 상가건물 임대차보호법 등 강행규정에 어긋나지 않는지 검토했습니다.

화해기일 출석

대리인으로 출석해 조항의 타당성을 설명했고, 법원은 화해를 성립시켰습니다.

결과

• 확정판결과 같은 효력이 있는 화해조서를 받았습니다.

• 임대차가 끝나거나 약정한 위반 사유가 생기면 명도소송 없이 강제집행을 신청할 수 있게 되었습니다.

이 사건에서 알 수 있는 점

계약 초기에 준비할수록 비용이 줄어듭니다

명도소송은 판결까지 수개월 이상 걸릴 수 있습니다. 제소전화해는 그 시간을 미리 줄여 두는 제도입니다.

임차인에게 불리한 조항은 효력이 없을 수 있습니다

상가건물 임대차보호법에 위반되는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다(같은 법 제15조).