개원 무산된 약국 자리, 보증금 전액 반환 

"병원이 들어온다고 해서 약국 자리를 계약했는데, 병원이 못 들어온다고 합니다. 임대인은 잔금까지 내라고 합니다."

임대차계약의 해지를 인정받아 이미 낸 보증금 전액과 입금일부터의 이자를 돌려받고, 남은 억대 잔금을 낼 의무에서도 벗어난 사례입니다.

사건 개요

• 의뢰인은 신축 건물 1층에 약국을 열려던 약사입니다.

• 여러 진료과 병원이 개원한다는 설명을 듣고 임대차계약을 맺어, 보증금 중 억대 금액을 대출까지 받아 냈습니다.

• 계약서에는 임차 목적 '약국', 약국 독점 조항, 개원한 병원이 일정 기간 안에 폐업하면 해지할 수 있다는 특약이 있었습니다.

• 병원은 애초에 개원할 수 없는 상태였다는 사실이 뒤늦게 드러났고, 임대인은 보증금 반환을 거절하며 잔금을 요구했습니다.

해결 과정

특약의 취지

'개원한 병원이 폐업하면 해지할 수 있다'는 특약은 병원이 계약의 전제라는 합의입니다. 아예 개원하지 못한 경우는 더욱 계약을 유지할 수 없다고 주장했습니다.

임대인의 이행불능

병원 입점은 임대인 쪽 사정이므로, 입점이 확정적으로 무산된 것은 임대인의 귀책사유라는 점을 함께 주장했습니다.

통화 녹취

임대인이 반환의무 자체는 다투지 않고 자금 사정을 이유로 지급하지 못한다고 답한 통화 녹취를 제출해, 해지 통보 시점과 반환의무 인식을 입증했습니다.

예비적 해지

해지 시점이 인정되지 않을 경우에 대비해 소장 부본 송달로 해지한다는 의사표시도 함께 적었습니다.

결과

• 법원은 청구를 전부 받아들였습니다(1심).

• 보증금 전액과 각 입금일부터의 이자·지연손해금 인용, 소송비용은 임대인 부담, 가집행 가능

• 계약 해지가 확인되어 남은 잔금 지급 의무도 사라졌습니다.

건물이 신탁된 부동산이어서, 임대인이 신탁회사에 대해 갖는 정산금·수익금 채권과 예금채권을 압류하는 방식으로 회수를 진행하고 있습니다.

이 사건에서 알 수 있는 점

계약의 전제는 특약으로 남겨 두기

특정 조건이 있어야 가치가 있는 상가라면, 그 조건이 무너졌을 때 해지할 수 있다는 특약이 결정적입니다.

신탁된 건물은 신탁원부 확인

등기부상 소유자가 신탁회사라면 계약 전에 수탁자 동의 여부와 보증금 반환 주체를 확인해야 합니다.