1. 사건의 경위
의뢰인은 상가건물을 임차하여 발레학원을 운영하고 있었으며, 임대차보증금은 3,000만 원이었습니다.
임대차기간 중 상가 내부에 누수가 발생하여 인테리어 등이 손상되었고, 수리에도 상당한 시간이 소요되었습니다.
이러한 상황에서 계약기간 만료일이 다가오자 임대인과 의뢰인 사이에 계약갱신에 관한 분쟁이 발생하였습니다.
임대인은 2년간 계약을 갱신할 것을 요구하였으나, 의뢰인은 갱신 여부를 확정하지 않은 상태였습니다.
이후 임대인이 계약서에 서명하지 않으면 새로운 임차인을 구하겠다고 통보하자, 의뢰인은 기존 계약기간 만료에 맞춰 원상복구를 완료하고 상가를 반환하였습니다.
그러나 임대인은 이미 구두로 2년간 계약을 갱신하기로 합의하였다고 주장하면서 보증금 반환을 거부하였습니다.
2. 김욱중 변호사의 대응
김욱중 변호사는 임대차보증금 반환소송의 공동대리인으로 참여하여 임대인의 구두 계약갱신 주장에 대응하였습니다.
첫째, 확정적인 계약갱신 합의가 성립하지 않았다는 점을 주장하였습니다.
구두계약도 유효하게 성립할 수 있지만, 계약의 중요한 사항에 관하여 당사자 사이에 확정적인 의사의 합치가 있어야 합니다.
의뢰인이 갱신계약서 서명을 유보하고 생각할 시간이 필요하다고 밝힌 점, 임대인이 계약서 서명을 반복적으로 요구한 점 등을 근거로 갱신계약이 확정적으로 성립하지 않았다고 주장하였습니다.
둘째, 임대인의 실제 행동과 소송상 주장이 모순된다는 점을 증거로 제시하였습니다.
임대인은 기존 계약이 2년간 연장되었다고 주장하면서도, 실제로는 새로운 임차인을 구하기 위해 해당 상가를 임대 매물로 내놓았습니다.
이에 공인중개사 통화 녹취록과 부동산 매물 등록자료 등을 확보하여 제출하였습니다.
셋째, 임차목적물 반환 사실을 입증하였습니다.
원상복구 완료 사진, 인테리어 업체의 통보내용, 도어락 비밀번호 전달 문자메시지 등을 통해 의뢰인이 계약기간 만료 전에 상가를 반환하였다는 점을 입증하였습니다.
3. 법원의 판단 — 임대차보증금 3,000만 원 전액 지급 판결
법원은 의뢰인이 계약갱신 거절 의사를 통지하고 임차목적물을 인도한 사실을 인정하였습니다.
특히 임대인의 구두 갱신 합의 주장에 대하여 "피고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기에 부족함"이라고 판단하였습니다.
이에 따라 임대차계약이 기간 만료로 종료되었다고 인정하고, 임대인에게 보증금 3,000만 원 전액과 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고하였습니다.
판결은 항소 없이 확정되었습니다.
4. 강제경매 신청으로 보증금 전액 회수 및 후속 분쟁 종결
그러나 임대인은 승소판결이 확정된 이후에도 보증금을 지급하지 않았습니다.
이에 임대인 소유 부동산에 대한 강제경매를 신청하였고, 법원이 강제경매개시결정을 내리자 임대인은 불과 이틀 뒤 의뢰인에게 보증금 원금 3,000만 원 전액을 송금하였습니다.
이후 임대인은 지연손해금과 집행비용 등을 변제공탁하고 청구이의 소송을 제기하였습니다.
김욱중 변호사는 후속 청구이의 소송에서도 공동대리인으로 참여하여 변제공탁의 적법성과 실제 강제집행비용의 정산 문제에 관하여 대응하였습니다.
결국 후속 분쟁은 법원의 화해권고결정으로 마무리되었습니다.
5. 사건 결과 및 의의
[최종 결과]
임대차보증금 반환소송 전부승소
보증금 3,000만 원 및 지연손해금 지급 판결
부동산 강제경매 신청 후 보증금 원금 3,000만 원 전액 회수
후속 청구이의 소송 화해권고결정으로 분쟁 종결
이 사건은 임대인의 구두 계약갱신 주장에 대응하여 승소판결을 확보하고, 이후 강제경매를 통해 실제 보증금 전액을 회수한 사례입니다.
임대차보증금 반환소송에서는 승소판결을 받는 것뿐만 아니라, 실제 채권회수까지 고려한 대응이 중요합니다.
김욱중 변호사
법률사무소 서윤
※ 실제 수행한 사건을 바탕으로 작성하였으며, 개인정보 보호를 위하여 사건관계인의 개인정보와 일부 구체적인 사실관계는 비식별화하였습니다.
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