부정청약 분양권인 줄 모르고 샀는데 계약이 취소된대요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 분양권 전매 시장에서 “계약한 지 몇 달 지나 시행사에서 공급계약을 취소하겠다는 통지가 왔다”는 상담이 부쩍 늘었습니다. 원인을 따라가 보면 처음 청약에 당첨된 사람이 위장전입이나 청약통장 거래 같은 부정청약을 했던 경우가 많습니다.

매수인분들은 대개 “나는 웃돈 주고 정상적으로 산 사람인데 무슨 잘못이냐”, “중개사가 문제없는 분양권이라고 했다”고 말씀하십니다. 그런데 사업주체는 처음 당첨자의 부정청약 사실이 확인되면 그 뒤에 매수한 사람의 계약까지 함께 취소하겠다고 나오고, 이미 낸 계약금·중도금과 웃돈은 어떻게 되는지 아무도 속 시원히 설명해 주지 않습니다.

주택법은 부정청약으로 당첨된 주택을 취소하도록 하면서도, 그 사실을 알지 못한 매수인은 일정한 요건에서 보호하는 규정을 두고 있습니다. 매수인이 정말 몰랐는지, 그리고 그 점을 어떻게 증명하는지에 따라 결론이 갈립니다.

아래에서는 부정청약 분양권을 모르고 산 매수인이 계약 취소를 막을 수 있는 경우와 그렇지 못한 경우, 형사책임 가능성, 그리고 취소 통지를 받았을 때의 대응 순서를 살펴보겠습니다.

1. 부정청약으로 당첨된 분양권은 뒤의 매수인에게도 취소가 이어질 수 있습니다

취소의 대상은 부정하게 당첨된 사람만이 아니라 그 지위를 양수한 사람까지 포함됩니다.

주택법 제65조 제1항은 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받아서는 안 되고, 주택을 공급받을 수 있는 지위나 입주자저축 증서를 양도·양수하거나 알선해서도 안 된다고 정합니다. 위장전입으로 가점을 부풀리거나, 청약통장을 사고팔거나, 청약 자격이 없는데 서류를 꾸며 당첨된 경우가 대표적입니다.

이어 제65조 제2항은 국토교통부장관 또는 사업주체가 이런 위반을 한 사람에 대하여 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 공급계약을 취소하여야 한다고 정합니다. 취소 대상에는 부정한 방법으로 주택을 공급받은 사람뿐 아니라 제1항을 위반해 지위를 양도하거나 양수한 사람도 들어갑니다. ‘취소할 수 있다’가 아니라 ‘취소하여야 한다’는 의무 규정이라 사업주체에게 재량이 거의 없다는 점이 매수인에게 불리합니다.

결국 처음 당첨자가 부정청약으로 확인되면, 그 분양권을 이어받은 매수인도 원칙적으로는 취소 대상에 오릅니다. 그래서 “나는 정상 거래만 했다”는 말만으로는 안전하지 않고, 아래 2섹션의 예외 요건에 해당하는지가 핵심이 됩니다.

부정청약 분양권은 처음 당첨자에서 끝나지 않고, 뒤의 매수인에게까지 취소 위험이 따라갑니다.

2. 부정청약 사실을 몰랐다면 법에 따라 계약 취소를 막을 수 있습니다

선의의 매수인은 ‘몰랐고 관련이 없다’는 점을 소명하면 취소되지 않습니다.

주택법 제65조 제6항은 이 위험을 줄이는 장치를 두고 있습니다. 조문의 핵심은 다음과 같습니다.

국토교통부장관 또는 사업주체는 제2항에도 불구하고 제1항을 위반한 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위를 취득한 매수인이 해당 공급질서 교란 행위와 관련이 없음을 대통령령으로 정하는 바에 따라 소명하는 경우에는 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하여서는 아니 된다(주택법 제65조 제6항).

요건은 둘입니다. 첫째, 매수인이 부정청약이 있었다는 사실을 알지 못하고 취득했어야 합니다. 둘째, 그 매수인이 부정청약 행위 자체와 관련이 없음을 대통령령이 정한 방식으로 소명해야 합니다. 몰랐다고 말만 하는 것으로는 부족하고, 소명하는 쪽은 매수인입니다.

실무에서 소명 자료로 쓰이는 것은 매매계약서와 대금 지급 내역, 중개사를 통한 거래였다면 중개 경위, 매도인과의 관계가 없다는 점, 시세와 비슷한 가격에 샀다는 점 같은 자료입니다. 반대로 시세보다 지나치게 싸게 샀거나, 매도인과 친인척·지인 관계이거나, 처음 당첨자가 당첨 직후 급하게 전매한 사정이 있으면 “알 수 있었던 것 아니냐”는 의심을 받기 쉽습니다.

‘몰랐다’는 주장은 말이 아니라 거래 경위를 보여주는 자료로 소명해야 통합니다.

3. 알고 샀다면 계약 취소에 그치지 않고 형사처벌까지 문제됩니다

지위 양수는 계약 취소와 별개로 징역·벌금이 걸린 범죄입니다.

주택법 제101조는 제65조 제1항을 위반한 사람을 처벌합니다.

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호 및 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다(주택법 제101조 제3호).

그래서 부정청약임을 알면서 분양권을 샀거나, 청약통장을 사고판 사실이 드러나면 단순한 계약 취소가 아니라 수사 대상이 됩니다. 이때 처벌 여부를 가르는 것은 매수인이 부정한 방법으로 공급받는 사정을 알고 있었는지입니다. 수사기관은 매수 가격이 시세와 얼마나 차이 났는지, 매도인과 주고받은 메시지에 청약 관련 대화가 있었는지, 중개 없이 직거래했는지, 대금이 정상 계좌로 오갔는지를 확인합니다.

모르고 산 매수인이라면 형사책임은 생기지 않는 것이 원칙이지만, 처음에는 참고인이나 피의자로 조사를 받는 일이 생길 수 있습니다. 이때 “정상 분양권인 줄 알았다”는 진술이 거래 자료와 어긋나지 않게 일관되어야 합니다.

‘알았는지 몰랐는지’가 계약 취소 여부와 형사책임을 함께 가르는 기준입니다.

4. 취소되더라도 돈은 매도인과 사업주체를 통해 되찾는 길이 있습니다

계약이 취소되면 낸 돈의 회수는 사업주체 정산과 매도인에 대한 민사 청구로 나뉩니다.

공급계약이 취소된 매수인이 가장 먼저 걱정하는 것은 이미 낸 돈입니다. 주택법 제65조 제3항은 사업주체가 제1항을 위반한 사람에게 대통령령으로 정하는 방식으로 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급하면, 그 지급한 날 사업주체가 그 주택을 취득한 것으로 본다고 정합니다. 사업주체가 지급하는 금액은 분양대금을 기준으로 산정되는 것이어서, 매수인이 매도인에게 따로 준 웃돈(프리미엄)까지 채워주지는 않는다는 점이 문제입니다.

웃돈은 매도인에 대한 민사 청구로 되찾아야 합니다. 취소로 매도인이 분양권을 이전해 줄 수 없게 되었다면 계약 해제(민법 제546조)와 손해배상(민법 제390조)을 청구할 수 있고, 매도인이 부정청약 사실을 숨기고 팔았다면 기망에 의한 불법행위(민법 제750조)나 사기죄(형법 제347조 제1항, 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금)로 고소하는 것도 선택지가 됩니다. 중개사가 부정청약 사실을 알고도 알리지 않았다면 중개사에게 책임을 묻는 것도 검토할 수 있습니다.

알고 샀다고 판단되는 경우에는 제65조 제5항에 따라 국토교통부장관이 10년의 범위에서 주택 입주자자격을 제한할 수 있다는 점도 알아 두셔야 합니다. 앞으로의 청약 계획까지 영향을 받을 수 있습니다.

취소로 끝이 아니라, 사업주체 정산과 매도인에 대한 민사·형사 청구를 나눠 챙겨야 손해를 줄일 수 있습니다.

5. 취소 통지를 받은 날부터의 대응 절차는 이렇게 진행됩니다

통지서를 받으면 소명 자료 정리와 매도인 청구를 동시에 준비해야 합니다.

주택법 제65조 제7항은 사업주체가 공급계약을 취소하려면 국토교통부장관과 해당 주택 또는 입주자로 선정된 지위를 보유한 사람에게 대통령령으로 정한 절차와 방법으로 그 사실을 미리 알려야 한다고 정합니다. 통지서를 받았다면 흐름은 대체로 ①사업주체의 소명 요구 접수 → ②요구받은 날부터 1개월 이내에 관할 시장·군수·구청장에게 소명 자료 제출 → ③시장·군수·구청장의 확인 결과 통보(자료를 제출받은 날부터 2개월 이내) 및 사업주체의 취소 여부 결정 → ④취소 시 사업주체와의 정산 및 소송 또는 매도인에 대한 민사·형사 대응으로 이어집니다. 형사 쪽은 수원 지역 분양 사건이라면 수원남부·수원중부경찰서 고소 → 수원지방공소청 송치 → 수원지방법원 재판의 순서로 진행되는 것이 보통입니다.

통지를 받았을 때는 서둘러 아래 순서로 자료를 모으는 것이 좋습니다.

1. 매매계약서, 계약금·잔금 이체 내역, 중개 계약서와 수수료 영수증을 모아 거래가 정상 경로였음을 보여줍니다.

2. 매도인·중개사와 주고받은 문자와 통화 내역에서 청약 자격이나 전입 이력에 관한 대화를 확인해, 부정청약을 알 수 없었다는 점을 정리합니다.

3. 매매 시점의 인근 분양권 시세 자료를 확보해 매수가가 정상 범위였음을 소명 자료에 붙입니다.

이 자료는 시장·군수·구청장에 대한 소명과 매도인에 대한 반환 청구에 모두 쓰이므로, 통지서를 받은 직후 정리해 두는 것이 가장 효율적입니다.

마치며

분양권 거래는 금액이 크다 보니 계약 취소 통지를 받고도 “설마 내 계약까지 취소되겠어”라며 대응을 미루는 경우가 많습니다. 하지만 소명 기회는 정해진 절차 안에서만 주어지므로 초기 대응이 늦어질수록 불리해집니다.

모르고 분양권을 산 매수인 입장에서는 선의였다는 점을 말이 아닌 자료로 보여주는 것이 먼저입니다. 반대로 부정청약 의혹을 받는 처음 당첨자나 전매인 입장에서는 청약 과정의 사실관계와 매수인에게 한 설명 내용에 따라 형사책임과 민사책임의 범위가 크게 달라집니다.

저는 부동산 분양과 사기·횡령 사건에서 피해를 주장하는 쪽과 책임을 추궁당하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 거래 경위와 자료 정리에 따라 결론이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

취소 통지를 받았거나 수사기관의 연락을 받았다면, 소명 기회가 남아 있는 지금이 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 부정청약인 줄 몰랐다고 하면 계약이 취소되지 않나요?

A. 말만으로는 부족합니다. 주택법 제65조 제6항은 몰랐고 부정청약과 관련이 없음을 대통령령이 정한 방식으로 소명할 때 취소하지 못하도록 정하고 있어, 거래 경위를 보여주는 자료가 필요합니다.

Q. 웃돈을 주고 샀는데 계약이 취소되면 웃돈도 돌려받나요?

A. 사업주체가 지급하는 금액은 주택가격 기준이라 웃돈까지 포함되지 않는 것이 일반적입니다. 웃돈은 매도인에게 계약 해제와 손해배상으로 청구해야 합니다.

Q. 모르고 샀는데도 형사처벌을 받을 수 있나요?

A. 주택법 제65조 제1항 위반으로 처벌하려면 부정한 방법으로 공급받는 사정을 알고 지위를 양수했어야 합니다. 다만 조사 단계에서는 거래 정황을 소명해야 하므로 진술과 자료가 일관되어야 합니다.

Q. 중개사가 괜찮다고 했는데 중개사에게 책임을 물을 수 있나요?

A. 중개사가 부정청약 사실을 알았거나 쉽게 알 수 있었는데도 알리지 않았다면 손해배상을 검토할 수 있습니다. 그 설명을 한 문자나 녹취가 있는지가 중요합니다.

Q. 알고 샀다고 판단되면 앞으로 청약도 막히나요?

A. 국토교통부장관은 제65조 제1항을 위반한 사람에게 10년의 범위에서 입주자자격을 제한할 수 있습니다. 취소 여부와 별도로 이 점도 함께 따져야 합니다.

Q. 취소 통지를 받으면 언제 변호사에게 상담받아야 하나요?

A. 소명 자료를 제출하기 전이 가장 좋습니다. 처음 제출한 소명 내용이 이후 취소 여부와 수사 단계의 진술 기준이 되기 때문입니다.