매매계약 당사자가 사망하면 상속인 전원이 함께해야 계약을 해제할 수 있다 

매매계약을 맺은 상대방이 갑자기 세상을 떠났는데 잔금이 들어오지 않거나, 반대로 내가 지급한 중도금을 돌려받고 계약을 없던 일로 하고 싶은데 누구에게 말해야 할지 막막한 경우가 있습니다. 당사자가 사망해도 매매계약은 사라지지 않고 상속인에게 그대로 넘어가며, 그 상속인이 여러 명이면 해제는 일부가 아니라 전원이 함께 하거나 전원에게 해야 효력이 생깁니다. 상속인 한 명에게만 통지하거나 한 명이 혼자 해제하면 해제 자체가 인정되지 않아 이미 쓴 시간과 비용이 헛수고가 될 수 있습니다. 이 글에서는 당사자 사망 시 계약관계가 어떻게 넘어가는지, 해제의 불가분 원칙이 무엇이고 현실에서 어떻게 지켜야 하는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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당사자가 사망해도 매매계약은 소멸하지 않는다 — 상속에 의한 포괄승계

매매계약의 한쪽 당사자가 사망하면 계약이 종료된다고 오해하는 분이 많지만, 매매는 당사자의 개성에 기대는 계약이 아니어서 사망으로 끝나지 않습니다. 민법 제1005조는 상속인이 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리·의무를 승계한다고 정하고, 이 포괄승계에는 매매대금 지급의무, 소유권이전의무, 계약금 반환의무뿐 아니라 계약에 따른 해제권도 포함됩니다. 매도인이 사망했다면 상속인이 매도인의 지위를, 매수인이 사망했다면 상속인이 매수인의 지위를 이어받습니다.

상속인이 여럿이면 민법 제1006조에 따라 상속재산은 상속인들의 공유가 되고, 제1007조에 따라 각자 상속분에 응해 권리·의무를 승계합니다. 법정상속분은 제1009조에 따라 자녀는 균등하고 배우자는 자녀의 1.5배입니다. 예를 들어 매도인이 배우자와 자녀 2명을 남기고 사망했다면 상속분은 배우자 3/7, 자녀 각 2/7씩입니다. 금전채무처럼 나눌 수 있는 의무는 이 비율로 나뉘지만, 계약을 해제할 것인가라는 문제는 계약관계 전체를 없애는 것이라 비율로 나눌 수 없습니다. 바로 이 지점에서 다음에 설명할 해제의 불가분 원칙이 등장합니다.

당사자가 사망해도 매매계약은 끝나지 않고, 상속인 전원이 계약상 지위를 공동으로 이어받는다.

민법 제547조 — 해제는 전원이 하거나 전원에게 해야 한다

민법 제547조 제1항은 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다고 정합니다. 이 규정은 계약을 둘러싼 법률관계가 일부 당사자와는 해제되고 나머지와는 유지되는 식으로 갈라지는 혼란을 막기 위한 것으로, 이를 해제의 불가분성이라고 부릅니다. 상속으로 당사자가 여럿이 된 경우에도 똑같이 적용되므로, 매도인 측 상속인이 3명이라면 매수인은 3명 모두에게 해제의 의사표시를 해야 합니다. 반대로 매수인 측 상속인이 3명이라면 3명이 함께 해제해야 하고, 그중 일부가 상대방(매도인)에게 단독으로 하는 해제는 효력이 없습니다.

제547조 제2항도 중요합니다. 해제권이 당사자 중 1인에 대해 소멸하면 다른 당사자에 대해서도 소멸한다고 정합니다. 가령 상속인 중 한 명에게 이행을 최고하고 해제하려다 그 한 명에 대한 해제권이 소멸시효나 상대방의 확답 최고 등으로 사라지면, 나머지 상속인에 대한 해제권까지 함께 사라집니다. 실무에서 전원 통지를 소홀히 하면 안 되는 이유가 여기에 있습니다.

• 매도인 측 상속인이 여럿 — 매수인은 상속인 전원에게 해제 의사표시를 해야 함.

• 매수인 측 상속인이 여럿 — 상속인 전원이 공동으로 해제해야 함(일부 단독 해제는 무효).

• 일부에게만 한 통지 — 그 상속인에 대해서도 해제 효과가 생기지 않는 것이 원칙.

• 제2항 — 한 명에 대한 해제권이 소멸하면 전원에 대한 해제권이 함께 소멸.

이행지체로 해제할 때 — 최고도 상속인 전원에게

매매계약에서 가장 흔한 해제 사유는 잔금 미지급이나 소유권이전 지연 같은 이행지체입니다. 민법 제544조는 상대방이 채무를 이행하지 않을 때 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행이 없으면 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 당사자가 사망한 뒤에는 이 최고와 해제 두 절차 모두가 상속인 전원을 상대로 이뤄져야 합니다. 최고를 상속인 일부에게만 하면 그 최고는 전원에 대한 유효한 최고가 되기 어렵고, 그 기간 경과를 근거로 한 해제도 흔들립니다.

예를 들어 매수인이 중도금까지 치르고 잔금 직전에 사망했고 상속인이 배우자와 자녀 2명이라고 해보겠습니다. 매도인이 잔금 지급을 독촉하며 2주 안에 이행하지 않으면 해제하겠다는 내용증명을 배우자에게만 보냈다면, 자녀 2명에 대해서는 최고도 해제도 없었던 것이 되어 계약이 해제되지 않은 채 남습니다. 이 사이 매도인이 해당 부동산을 제3자에게 다시 팔면 이중매매 문제로 번질 수 있습니다. 따라서 상속인 전원의 주소를 확인해 각각에게 내용증명을 발송하고, 각자에게 도달했다는 점을 우편 배달증명으로 남겨두어야 합니다.

또한 상속인이 미성년자라면 제112조에 따라 의사표시를 받은 당시 제한능력자인 경우 의사표시자는 그 의사표시로써 대항할 수 없고, 법정대리인이 안 후에야 대항할 수 있습니다. 미성년 상속인에게는 반드시 법정대리인을 수신인에 포함시켜 통지해야 합니다.

상속인 확정이 먼저다 — 누가 전원인지 모를 때

해제의 불가분 원칙을 지키려면 먼저 상속인이 누구인지 정확히 알아야 합니다. 상속 순위는 민법 제1000조에 따라 직계비속, 직계존속, 형제자매, 4촌 이내 방계혈족 순이며, 배우자는 제1003조에 따라 1순위·2순위 상속인과 같은 순위로 공동상속인이 됩니다. 사망한 사람이 혼인 중 아이를 두었는데 혼인 외의 자녀가 있거나, 상속인 중 이미 먼저 사망한 사람이 있어 그 자녀들이 제1001조의 대습상속을 하는 경우에는 외부에서 알기 어려운 상속인이 더 생깁니다.

계약 상대방은 가족관계를 직접 확인하기 어렵기 때문에, 우선 사망한 당사자 측에서 상속인 현황을 전달받거나 상속인 대표와 연락해 확인하는 것이 현실적입니다. 협의가 되지 않으면 소송 단계에서 법원을 통한 사실조회 등으로 상속인을 확정해 당사자로 삼는 방법을 쓰게 됩니다. 상속인이 해외에 있거나 연락이 닿지 않는 경우에는 공시송달이나 부재자 재산관리인 선임(제22조) 같은 절차까지 필요할 수 있어 해제까지 상당한 시간이 걸립니다.

한편 상속인 중 일부가 제1019조에 따라 상속 개시를 안 날부터 3개월 안에 상속포기를 했다면, 제1042조에 따라 포기의 효력은 상속 개시 시점으로 소급해 그 사람은 처음부터 상속인이 아니었던 것이 됩니다. 이 경우 해제의 상대방이나 해제권자 '전원'은 포기하지 않은 나머지 상속인들입니다.

해제의 첫걸음은 통지가 아니라 상속인 확정이다 — 한 명이라도 빠지면 해제는 성립하지 않는다.

상속인 중 일부가 반대하거나 연락이 안 될 때 — 해제권 행사의 현실적 방법

매수인 측이든 매도인 측이든 상속인이 해제를 위해 공동으로 움직여야 하는데 일부가 반대하거나 연락이 안 되면 해제가 막힙니다. 민법상 해제권은 공동 행사가 원칙이라 다수결로 대신하기도 어렵습니다. 이럴 때는 첫째, 상속재산분할협의(제1013조)를 통해 해당 매매계약상 지위를 한 명의 상속인에게 귀속시키는 방법이 있습니다. 분할의 결과 계약상 지위를 단독으로 취득한 상속인은 그 계약의 유일한 당사자가 되어 단독으로 해제할 수 있습니다. 분할의 소급효를 정한 제1015조는 제3자의 권리를 해하지 못하므로, 상대방이 이미 전원을 대상으로 한 절차를 진행 중이었다면 시점의 선후를 따져봐야 합니다.

둘째, 합의가 불가능하면 상속재산분할심판을 청구해 법원이 정하는 분할에 따라 계약상 지위의 귀속을 확정하는 길이 있습니다. 셋째, 상대방 입장에서는 반대하는 상속인이 있더라도 상속인 전원에게 최고와 해제통지를 해두는 것이 가장 안전합니다. 상대방이 해제하는 경우에는 상속인들의 내부 합의가 필요하지 않기 때문입니다. 전원에게 도달만 시키면 그 상속인들이 해제에 동의하는지와 무관하게 해제는 유효합니다.

이행 의무가 있는 상속인 측이 계약을 정리하려는 경우에는 먼저 해제 외의 선택지, 예컨대 대금을 정산해 계약을 이행하거나 상대방과 합의해제하는 방법을 비교해야 합니다. 합의해제도 불가분 원칙에 따라 상속인 전원이 합의에 참여해야 하며, 합의서에는 원상회복 범위와 이자, 위약금 면제 여부를 명확히 적어야 분쟁이 재발하지 않습니다.

해제의 효과 — 원상회복과 손해배상, 그리고 상속인별 책임 범위

해제가 적법하게 이뤄지면 민법 제548조에 따라 각 당사자는 상대방을 원상회복할 의무를 지고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. 부동산이 이미 이전됐다면 소유권이전등기의 말소를 청구해야 하며, 원상회복 의무와 상대방의 대금 반환 의무는 제549조(제536조 준용)에 따라 동시이행 관계에 있습니다. 해제 후에도 제551조에 따라 채무불이행에 따른 손해배상은 별도로 청구할 수 있습니다.

상속인이 여럿일 때 금전 반환 의무는 나눌 수 있는 채무라 공동상속인이 각자의 상속분 비율로 분할해서 부담하는 것이 원칙입니다. 예컨대 매도인이 사망하고 상속인이 배우자와 자녀 2명일 때 매수인이 받아야 할 계약금·중도금 1억 4천만원의 반환을 구하면, 각 상속인에게 상속분에 따라 6천만원·4천만원·4천만원씩 청구하는 방식으로 정리됩니다. 상속인 일부가 한정승인을 했다면 그 사람은 상속재산 한도에서만 책임을 지므로 청구 가능액이 달라집니다.

부동산이 매도인 명의로 남아 있다면 상속인 앞으로 상속등기가 선행되어야 처분 등기가 가능하므로, 해제 후 말소나 이전 절차를 진행하려면 상속등기 문제도 함께 풀어야 합니다. 이 점을 놓치면 해제가 유효해도 등기가 막혀 실질 회복이 지연됩니다.

소송으로 갈 때 — 상속인 전원을 피고로 삼아야 하는 이유

해제 후 대금 반환이나 등기 말소를 청구하는 소송에서도 상속인 전원이 당사자가 되는 것이 안전합니다. 일부 상속인만 피고로 삼으면 그 상속인에 대해서만 판결이 나오고, 나머지 상속인의 지분에 대한 집행은 불가능해 판결을 받고도 회수액이 줄어듭니다. 특히 해제의 효력 자체가 쟁점이라면 소송 중에 누락 상속인이 드러났을 때 피고를 추가하는 절차를 거쳐야 하므로, 처음부터 상속인 전원을 확정해 소를 제기하는 것이 시간과 비용을 줄이는 길입니다.

소송에 앞서 증거도 정리해야 합니다. 매매계약서, 계약금·중도금 입금 내역, 이행을 최고한 내용증명과 배달증명, 상속인 전원에 대한 도달 확인 자료, 사망 사실과 상속관계를 보여주는 가족관계증명서·제적등본이 핵심 자료입니다. 계약금 해제(제565조)처럼 이행에 착수하기 전 계약금을 포기하거나 배액을 상환해 해제하는 경우에도 상속인 전원이 당사자가 되어야 한다는 점은 같습니다.

또한 해제 이후 상대방이 해제의 효력을 다투거나, 상속인이 상속포기·한정승인 사실을 늦게 주장하는 경우가 있어 해제 통지 시점과 상속 개시 시점, 상속인 변동 시점을 시간순으로 정리해 두면 소송에서 큰 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속인 한 명에게만 해제 통지를 보내면 효력이 있나요?

A. 민법 제547조 제1항에 따라 해제는 전원에게 해야 하므로 일부에게만 한 통지로는 해제의 효력이 생기지 않는 것이 원칙입니다. 나머지 상속인에게도 다시 통지해 전원에게 도달한 시점에 해제가 성립한다고 보는 것이 안전합니다.

Q. 상속인 중 한 명이 상속포기를 했다면 그 사람에게도 통지해야 하나요?

A. 상속포기는 상속 개시 시점으로 소급해 효력이 생기므로 포기한 사람은 처음부터 상속인이 아니었던 것이 됩니다. 따라서 포기가 가정법원에서 수리된 것이 확인되면 포기하지 않은 나머지 상속인 전원이 상대방이 됩니다. 다만 포기 여부는 상대방이 알기 어려워 상속인 전원에게 통지해 두는 방식이 실무에서 쓰입니다.

Q. 매수인이 사망했는데 상속인이 계약을 이어갈지 정하지 못하고 있습니다. 매도인은 어떻게 하나요?

A. 민법 제552조에 따라 매도인은 상속인에게 상당한 기간을 정해 계약 해제 여부를 확답하라고 최고할 수 있고, 그 기간 안에 확답이 없으면 해제권이 소멸합니다. 잔금 미지급을 이유로 한 해제라면 제544조의 이행 최고를 상속인 전원에게 하는 것이 정석입니다.

Q. 상속인이 미성년자인데 누구에게 통지해야 하나요?

A. 미성년 상속인에게 한 의사표시는 제112조에 따라 법정대리인이 알기 전까지 대항할 수 없으므로 친권자 등 법정대리인을 수신인에 포함시켜야 합니다. 친권자가 같은 상속에서 이해관계가 충돌하는 경우에는 특별대리인 선임이 필요한 사례도 있습니다.

Q. 상속인들이 해제에 동의하지 않으면 계약은 해제할 수 없나요?

A. 상속인 측이 해제권자라면 전원이 함께 해야 하므로 일부의 반대로 막힐 수 있습니다. 이때는 상속재산분할협의나 심판으로 계약상 지위를 한 명에게 귀속시켜 단독으로 해제하는 길을 검토합니다. 반면 상대방이 해제하는 경우에는 상속인의 동의가 필요 없고 전원에게 도달만 하면 됩니다.

Q. 해제하고 돌려받을 금전은 누구에게 청구하나요?

A. 나눌 수 있는 금전채무이므로 공동상속인이 각자의 상속분 비율로 분담하는 것이 원칙입니다. 한정승인을 한 상속인은 상속재산 범위에서만 책임을 지므로, 소송 전에 상속인별 상속분과 승인 형태를 확인해 청구 금액을 나누어야 합니다.

맺음말

매매계약의 당사자가 사망해도 계약은 상속인에게 승계되고, 상속인이 여럿이면 해제는 전원이 하거나 전원에게 해야 효력이 있습니다. 상속인 한 명에게만 최고하거나 통지하면 그 해제는 성립하지 않을 수 있으므로, 가장 먼저 해야 할 일은 상속인과 상속포기·한정승인 여부를 확정하는 것입니다.

상속인 전원에게 내용증명과 배달증명으로 최고와 해제를 도달시키고, 해제 후에는 원상회복 범위와 상속분별 부담을 정리해 움직이면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다. 상속인이 많거나 연락이 어려운 사정이 있다면 통지를 보내기 전에 권리관계부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.