명의신탁으로 집을 사뒀는데 실명법 위반으로 형사처벌되나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
대출 한도나 세금 부담, 혹은 주변의 시선 때문에 집을 살 때 가족이나 지인의 이름을 빌려 등기해 둔 분들이 적지 않습니다. 그때는 "내 돈으로 샀으니 내 집이고, 이름만 잠시 빌린 것"이라고 가볍게 생각했는데, 시간이 지나 부부 사이가 틀어지거나 이름을 빌려준 사람과 다툼이 생기거나, 세무서·구청에서 연락이 오고 나서야 "이게 범죄가 되는 건가" 하고 불안해하며 상담을 청해 오십니다.
결론부터 말씀드리면, 이 불안은 근거가 있습니다. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」(이하 부동산실명법) 제3조 제1항은 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 된다고 정하고, 제7조는 이를 어긴 명의신탁자를 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에, 명의수탁자(이름을 빌려준 사람)를 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있습니다. 형사처벌과 별개로 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금도 부과됩니다.
다만 모든 명의 차용이 곧바로 처벌로 이어지는 것은 아닙니다. 어떤 유형의 약정이었는지, 법이 정한 예외에 해당하는지, 지금 어느 단계에 와 있는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.
핵심 쟁점
이 사건에서 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 실제로 명의신탁약정이 있었는지입니다. 부동산실명법 제2조 제1호는 실권리자가 대내적으로는 부동산을 보유하면서 등기만 타인 명의로 하기로 하는 약정으로 정의하고, 담보 목적의 이전 등은 약정에서 빼 두었습니다. 둘째, 약정의 유형입니다. 내 소유 부동산의 등기를 남의 이름으로 옮긴 경우(양자간), 이름을 빌려준 사람이 매도인과 계약을 맺은 경우(계약명의신탁), 매도인이 내 지시로 곧바로 남의 이름으로 등기해 준 경우(3자간 또는 중간생략형)는 효력과 민사 정리 방법이 다릅니다. 셋째, 제8조의 특례입니다. 배우자 명의로 등기하였더라도 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않았다면 제4조부터 제7조까지가 적용되지 않습니다. 넷째, 형사와 행정의 분리입니다. 형사처벌과 과징금, 이행강제금은 각각 별도로 진행됩니다. 다섯째, 이름을 빌려준 쪽이 그 부동산을 마음대로 처분했을 때의 책임입니다. 대법원은 이 경우 횡령죄가 성립하지 않는다고 보고 있어, 신탁자 입장에서 형사 고소로 해결하려다 오히려 본인의 법 위반이 드러나는 일이 생깁니다.
그래서 "처벌되나요"라는 질문에는 한 줄로 답하기 어렵고, 위 다섯 지점을 순서대로 확인해야 정확한 방향이 나옵니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 명의신탁약정이 성립했는지와 특례 해당 여부부터 따져 처벌 범위를 줄이기
처벌의 출발점은 제3조 제1항 위반이고, 이 조항이 성립하려면 먼저 "명의신탁약정"이라는 요건이 충족되어야 합니다. 수사기관은 명의가 다르다는 사실에서 곧바로 약정을 추정하는 경우가 많은데, 실제로는 이 요건을 분해해서 보면 다툴 여지가 생깁니다. 김강희 변호사는 다음 순서로 방어선을 세웁니다.
1) 자금 출처와 실질 소유 의사를 객관 자료로 확정합니다.
매매계약서, 계약금·중도금·잔금의 송금 내역, 대출 명의와 상환 주체, 취득세·재산세 납부자, 임대료 수취 계좌, 열쇠와 거주 사실을 시간순으로 정리합니다. 명의신탁은 "내가 실질 소유자이고 등기만 빌렸다"는 구조이므로, 반대로 돈을 증여로 건넸거나 상대방이 자기 자금으로 샀다는 점이 확인되면 약정 자체가 성립하지 않습니다. 이때 증여라면 처벌 문제는 사라지지만 증여세 등 세금 문제가 따로 생기므로 그 부분도 함께 검토해야 합니다.
2) 제8조 특례(배우자·종중·종교단체)의 요건을 정확히 대입합니다.
배우자 명의로 등기한 경우라면, 법은 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피 어느 것도 목적으로 하지 않았을 때 처벌과 과징금, 무효 규정을 모두 적용하지 않는다고 정합니다. 따라서 배우자 명의 사건에서는 당시 다주택 중과나 대출 규제, 채권자 독촉, 압류 가능성처럼 명의를 돌릴 만한 사정이 실제로 있었는지를 자료로 정리해 목적이 없었음을 밝히는 것이 핵심 작업입니다. 반대로 이런 사정이 있었다면 특례를 주장하기 어렵기 때문에, 방어 방향을 약정 부존재나 양형 쪽으로 옮겨야 합니다.
3) 약정 유형에 따른 처벌 대상과 효력을 구분해 대응합니다.
제4조 제2항 단서는 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 수탁자 명의의 등기가 유효하다고 정합니다. 반면 양자간 명의신탁과 3자간 명의신탁은 등기가 무효가 되어 소유권은 신탁자나 매도인에게 남습니다. 유형에 따라 신탁자가 부동산을 되찾는 법적 경로가 다르고, 사건 초기에 어떤 진술을 하느냐에 따라 이후 민사 정리까지 영향을 받기 때문에, 조사 전에 유형을 먼저 확정해 두어야 합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 수사·재판 단계의 양형 대응과 명의 정리를 함께 설계하기
특례에 해당하지 않고 약정 사실이 다투기 어렵다면, 목표는 처벌 수위를 낮추면서 부동산 문제를 어떻게 정리할지를 함께 정하는 것입니다. 명의신탁 사건은 이름을 빌려준 상대방과 이해관계가 갈리는 경우가 많아 진술 한 줄이 서로의 형사책임과 민사 결과를 동시에 흔듭니다.
1) 형사와 행정의 책임을 분리해서 단계별로 대응합니다.
제5조는 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금을 부과하고, 제6조는 과징금을 받고도 자기 명의로 등기하지 않으면 1년이 지난 때 부동산평가액의 10%, 다시 1년이 지난 때 20%의 이행강제금을 부과하도록 정합니다. 과징금 부과 기준에는 위반 기간과 조세 포탈 또는 법령상 제한 회피 목적이 있었는지가 반영되므로, 형사 사건에서 정리하는 사실관계가 행정 처분과 어긋나지 않게 맞춰야 합니다. 형사 입건과 과징금 통지는 시점이 서로 다르게 오기 때문에 어느 한쪽만 보고 대응하면 다른 쪽에서 불리해질 수 있습니다.
2) 양형 자료를 목적·기간·규모·정리 노력 중심으로 준비합니다.
부동산실명법 위반은 징역형과 벌금형이 함께 정해져 있어 사안에 따라 벌금형 선택 여지가 있습니다. 이를 위해 명의를 빌린 동기가 조세 회피 같은 적극적 목적이었는지 단순한 편의였는지, 위반 기간이 얼마나 되는지, 실제 이익이 있었는지, 수사 개시 전에 이미 명의를 되돌렸거나 정리 절차에 들어갔는지를 자료로 만듭니다. 이런 요소는 법원이 처벌의 무게를 판단할 때 참작할 수 있는 사정입니다. 수탁자 입장이라면 이름만 빌려준 경위와 대가 수수 여부, 실질적으로 관여한 정도를 같은 방식으로 정리합니다.
3) 횡령 고소 대신 민사 경로로 명의를 되찾는 방법을 택합니다.
이름을 빌려준 상대방이 부동산을 팔아 버렸거나 돌려주지 않는 경우, 형사 고소부터 떠올리기 쉽습니다. 그러나 대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결은 양자간 명의신탁에서 수탁자가 신탁 부동산을 임의로 처분해도 횡령죄가 성립하지 않는다고 보았습니다. 약정이 법으로 금지되어 무효이므로 형법이 보호할 신임관계로 볼 수 없다는 취지입니다. 그렇다면 고소가 받아들여질 가능성이 낮을 뿐 아니라, 그 과정에서 본인이 명의신탁자임을 스스로 밝히는 결과가 됩니다. 따라서 부당이득반환 청구나 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 청구 같은 민사 경로를 먼저 검토하고, 형사 대응은 본인의 처벌 위험을 관리하는 방향으로 짜는 것이 안전합니다.
결론
명의신탁으로 집을 사 두었다면 부동산실명법 제7조에 따라 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 이름을 빌려준 수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금으로 처벌될 수 있고, 과징금과 이행강제금도 별도로 따라옵니다. 다만 약정이 실제로 성립했는지, 배우자 등 제8조 특례에 해당하는지, 어떤 유형의 약정이었는지에 따라 결론이 달라집니다.
아직 아무 연락도 받지 않았다면 자료를 정리하고 방향을 정할 시간이 있다는 뜻이고, 이미 조사나 과징금 통지를 받았다면 첫 진술이 이후 형사와 민사 결과를 함께 좌우합니다. 어느 쪽이든 자금 흐름과 당시 사정을 처음부터 짚어 현재 상황에 적용되는 조항과 정리 방법을 점검받아 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 부부 사이에 배우자 명의로 집을 샀는데도 처벌되나요?
배우자 명의 등기는 부동산실명법 제8조의 특례 대상입니다.
다만 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않은 경우에 한해 처벌과 과징금, 무효 규정이 적용되지 않습니다.
따라서 다주택 규제나 대출 제한, 채권자 압박 등 명의를 돌릴 만한 사정이 있었는지가 핵심이고, 그런 목적이 인정되면 일반 명의신탁과 같이 취급될 수 있습니다.
Q2. 이름만 빌려준 사람도 처벌받나요?
명의수탁자도 제3조 제1항을 위반한 자로서 제7조 제2항에 따라 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
다만 처벌 수위는 신탁자와 달리 정해져 있고, 실제 사건에서는 이름을 빌려준 경위와 대가 수수 여부, 관여 정도가 함께 고려됩니다.
수사 단계에서는 신탁자와 수탁자의 진술이 서로 영향을 주므로 각자의 입장을 따로 정리해 두는 것이 중요합니다.
Q3. 지금이라도 제 이름으로 되돌리면 처벌을 피할 수 있나요?
명의를 되돌렸다고 해서 이미 성립한 위반이 없던 일이 되는 것은 아닙니다.
다만 위반 기간이 짧아지고, 수사 개시 전에 스스로 정리하려 한 사정은 양형이나 과징금 판단에서 참작될 수 있는 요소입니다.
어떤 방식으로 되돌릴지는 약정 유형에 따라 달라지므로, 등기부터 옮기기 전에 경로를 먼저 확인하셔야 합니다.
Q4. 이름을 빌려준 사람이 집을 팔아버렸는데 횡령으로 고소할 수 있나요?
대법원은 양자간 명의신탁에서 수탁자가 신탁 부동산을 임의로 처분해도 횡령죄가 성립하지 않는다고 판단했습니다(대법원 2021. 2. 18. 선고 2016도18761 전원합의체 판결).
그래서 형사 고소는 받아들여지기 어렵고, 고소 과정에서 본인이 명의신탁자임이 드러나 오히려 처벌 위험이 커질 수 있습니다.
이 경우 부당이득반환 청구 같은 민사 방법을 우선 검토하는 편이 안전합니다.
Q5. 경찰이나 구청에서 연락이 왔습니다. 무엇부터 해야 하나요?
먼저 어떤 기관이 어떤 근거로 연락했는지, 형사 조사인지 과징금 관련 행정 절차인지를 구분해야 합니다.
그다음 매매계약서, 송금 내역, 대출과 세금 납부 자료, 약정서나 대화 기록 등을 시간순으로 정리하고, 정리가 끝나기 전에는 구체적인 진술을 서두르지 않는 것이 좋습니다.
초기 진술이 약정 유형과 목적 판단에 그대로 쓰이므로, 조사에 앞서 사실관계와 적용 조항을 함께 점검받으시기를 권합니다.
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