부동산실명법 위반 혐의, 경찰 '불입건(혐의없음)' 종결 

사건의 개요

의뢰인은 한·중 국적의 부부로, 약 25억 원 상당의 서울 광진구 아파트를 매수하고

남편 단독 명의로 소유권이전등기를 마쳤습니다.

그러나 한국부동산원은 당시 해당 지역이 외국인 대상 '토지거래허가구역'으로 지정되어

4개월 내 입주 및 2년 실거주 의무가 발생했다는 점을 들어,

중국 국적 아내의 거주 의무 회피 목적으로 명의신탁이 이루어졌다고 의심하여 수사를 의뢰하였습니다.

이에 따라 의뢰인들은 부동산실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 위반 혐의로

경찰 조사를 받게 되었습니다.

사건의 핵심 쟁점

* 명의신탁 성립 여부: 자금 이동의 본질이 부부간 증여(또는 대여)인지, 규제 회피를 위한 명의신탁인지 여부

* 계획의 시점: 규제 지정(2025. 8. 26.) 이전부터 매수 계획이 진행되었는지에 대한 시간적 개연성 입증 

* 실거주 불가능의 정당한 사유: 매도인의 전세 세입자 계속 거주 조건 등 계약 특약 상황 입증

법무법인 한서의 조력 및 대응 전략

한서는 수사 초기 단계부터 전략적으로 대응하며

다음과 같은 법리적 논거와 객관적 증거 자료를 담은 변호인 의견서를 제출했습니다.

1. 부부간 자금 이전의 성격 명확화

매수 자금의 흐름을 정밀하게 분석하여, 이는 부부간 정당한 증여 또는 대여 방식의 자금 이전일 뿐,

명의신탁약정에 의한 소유권 취득이 아니라는 점을 법리적으로 입증했습니다.

2. 계획 시점의 개연성 입증

수십억 원 상당의 고가 부동산을 매입하는 과정의 특성상 수개월의 고민과 준비 기간이 소요된다는 점을 설명하고, 실제 매수 계획이 토지거래허가구역 지정(2025. 8.) 이전인

2025년 6월경부터 수립되었음을 입증하여 규제 회피 목적이 없었음을 밝혔습니다.

3. 거래 조건의 정당성 제시

해당 매매 계약은 매도인이 '전세 세입자로 계속 거주할 것'을 매매 조건으로 요구한

'Sale & Lease-back' 거래였음을 증명함으로써

실거주 의무 미이행에 정당한 사유가 있음을 분명히 했습니다.

4. 수사의뢰기관 조사 결과의 한계 지적

한국부동산원의 수사의뢰 내용 중 증여 의심으로 국세청에 동시 조사 의뢰된 사실 등을 짚어내며,

행정기관의 단편적 조사 결과만으로는 명의신탁 혐의를 입증할 유력한 단서가 될 수 없음을 강력히 주장했습니다.

사건 결과: 불입건(혐의없음) 결정

서울광진경찰서는 본 변호인이 제출한 의견서의 논거와 증거자료를 면밀히 검토한 후,

명의신탁 관계를 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 '불입건(혐의없음)' 결정으로 사건을 최종 종결하였습니다.

외국인 부동산 거래 규제 및 부동산실명법 위반 사건은

자금 출처와 계약 체결 경위에 대한 정밀한 입증이 핵심입니다.

행정기관의 수사의뢰로 자칫 형사 처벌로 이어질 수 있었던 위기 상황에서,

초기에 정확한 법리 분석과 객관적 입증 자료를 제시하여

억울한 혐의를 입건 전에 조기 해소할 수 있었던 성공적인 사례입니다.